Obligaciones Del Comprador Y Vendedor

INTRODUCCIÓN

El comercio ha existido desde tiempos remotos en la historia del hombre, sólo que en ese entonces los pagos eran realizados a través del intercambio de mercancía o trueque. En la actualidad contamos con un Ordenamiento Jurídico que garantiza el cumplimiento de las obligaciones, tanto las del vendedor como las del comprador, las cuales generan mayor seguridad jurídica al momento de realizar un acto negocial. La preocupación de asegurar los derechos del vendedor y del comprador dio lugar al uso y a la existencia misma de un contrato de compra venta, el cual se caracteriza por ser bilateral, ya que ambas partes se obligan al cumplimiento se ciertas condiciones (una de las partes, denominada vendedora, se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra parte, denominada compradora, a pagar por ella un cierto precio en dinero o signo legal que lo represente); siendo, ambas, personas naturales o jurídicas., que pueden estar constituidas a su vez, por más de una persona.

El contrato de compraventa tiene una connotación patrimonial significativa y forma parte de la categoría más amplia de los negocios jurídicos realizados en la sociedad actual, por cuanto representa la base de la seguridad jurídica de uno de los derechos civiles más importantes para el hombre: el derecho de propiedad sobre sus bienes.

A tenor de lo antes expuesto, se presenta de forma breve y concisa un análisis de las obligaciones que tienen tanto vendedores como compradores y la normativa legal que rige la materia de contratos de compraventa en Venezuela. 

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

El Precio: Es la suma que se paga por la cosa.

a) EL PAGO DEL PRECIO Art 1527 C.C

La obligación más importante es el pago del precio el cual debe cubrirse en el tiempo lugar y forma convenidos; si no se ha fijado tiempo y lugar el pago se hará en el tiempo y lugar en que entregue la cosa. la obligación fundamental del comprador comprende el pago del precio, sin embargo, esta obligación de pagar el precio, conlleva otras, tales como:

* Pagar el día determinado en el contrato (Art 1528 C.C)

* Pagar en el sitio convenido contractualmente (Art 1528 C.C – Art 1295 C.C)

b) Pagar Los Gastos:

Corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (Art. 1.491 CC).

b) Recibir la cosa vendida.

El comprador tiene como obligación recibir la cosa si de acuerdo con lo estipulado en el contrato. Si el comprador se constituye en mora de recibir el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se encuentren contenidos y el vendedor quedara descargado de la obligación de conservar la cosa.

Si se trata de inmuebles, el vendedor puede:

1.- Usar el procedimiento de la oferta real depósito, para exigir que el comprador cumpla.

2.- Oponer la excepción non adimpletis contractus.

3. Pedir la indemnización por daños y perjuicios.

4. Intentar una acción resolutoria.

Si se trata de muebles, el vendedor puede hacer uso de la normativa contenida en el Art 1531 C.C retirar la cosa y pagar el precio.

* Recibir las cosas accesorias que formen parte de la cosa vendida.

* El pago de algunos gastos que corresponden al comprador.

* Intereses sobre el precio, cuando:

1.- Se convienen en el contrato

2.- Cuando el comprador cae en mora

3.- Cuando la cosa produce frutos (Art 1529 C.C)

REGLAS

En este punto primero se debe determinar qué tipo de cosa se trata:

1) Si es inmueble:

- Usar el procedimiento de la oferta real de depósito para exigir que el comprador cumpla.

- Oponer la excepción Non Adimpleti Contratus (enac)

- Pedir indemnización por daños y perjuicios

- Intentar la acción resolutoria.

2) Si es mueble:

El vendedor podrá resolver la venta de pleno derecho, si el comprador antes de que expire el término no se ha presentado a recibir la entrega de la cosa vendida, o si aunque se haya presentado no trajo consigo el precio ofrecido (Código Civil Venezolano, artículo 1.531).

EXCEPCIONES

Esto se refiere a las alternativas que el comprador posee ante la duda o el temor de ejecutar el contrato.

El comprador podrá suspender el pago del precio; este derecho se aplica dentro de los supuestos establecidos en el artículo 1.530 del Código Civil Venezolano.

El Art. 1.530 establece: “Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantías suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.”

Esto se da en los supuestos:

a) Que el comprador no haya efectuado el pago.

b) Que el comprador fuere perturbado, o tuviere fundado temor de serlo, por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria.

c) Que el comprador no haya renunciado a su derecho de suspender el pago del precio.

SANCIONES POR SU INCUMPLIMIENTO

La sanción más conocida y manejada es el pago de intereses, el cual se considera bajo los siguientes casos:

a) Se conviene en el contrato; esto conforme a la voluntad de la partes.

b) El comprador cae en mora, (artículo 1.269 del Código Civil Venezolano);

c) La cosa objeto del contrato produce frutos; según el artículo 1529 del código civil venezolano, la cual establece “A falta de convención especial el comprador debe intereses del precio hasta el día del pago, aun cuando no hayan incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otra rentas.”

DERECHOS DEL COMPRADOR:

La suspensión del pago del precio (Art 1530 C.C)

Supuestos de procedencia:

1.- Que el comprador no haya efectuado el pago.

2.-Que el comprador fuere perturbado, o tuviere fundado temor de serlo, por una acción, sea hipotecario o reivindicatorio.

3.- Que no se haya estipulado la posibilidad de que el comprador renuncie al derecho de suspender el pago (OJO: las contingencias deben estar ligadas a la perturbación (Art 1530 C.C).

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

TRADICIÓN (transferencia de la propiedad)

Están definidas en los Arts. 1474 y 1486 C.C.

LA TRADICIÓN: Consiste en la transferencia de la propiedad de la cosa vendida Art. 1256 C.C, es consecuencia de la obligación de dar que viene aparejada con la entrega de la cosa y su conservación hasta la entrega de la misma.

FORMAS DE HACER LA TRADICION:

EN EL CASO DE LOS INMUEBLES:

*Art 1488 C.C otorgamiento del documento de propiedad.

* No necesariamente debe ser protocolizado, más sin embargo el mismo tiene dos finalidades:

- Oponibilidad erga ommes

- Concretiza la tradición

EN EL CASO DE LOS MUEBLES: (Art 1489 C.C)

a) Entrega real dando y dando

b) Entrega de la llave de los edificios que los contienen

c) Por el sólo consentimiento de las partes:

* Cuando el comprador ya tiene posesión de la cosa

* Si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta

EN EL CASO DE LAS COSAS INCORPOREAS: (Art 1490 C.C)

GASTOS DE LA TRADICION:

En lo referente a los inmuebles el vendedor debe cancelar el impuesto al SENIAT conforme las previsiones de la ley tributaria. Salvo el caso de que la misma hubiere sido constituida como Vivienda Principal.

 Los Impuestos estadales y municipales corren por cuenta del vendedor.

 El Inmueble debe contar con la ficha catastral.

 Si el inmueble es de una persona jurídica deberá presentarse Acta de Asamblea que autoriza la venta.

 Ver facultades de los Administradores en el Acta Social

 Ambos otorgantes deberán dar fe de estar autorizados para el acto de transferencia.

 RIF comprador y vendedor.

El Art 168 C.C si los otorgantes son casados:

• Comprador cancela derechos de registro y honorarios de abogado

LUGAR, TIEMPO Y MODO DE LA TRADICION

El Art 1492 del C.C => Si no se ha estipulado otra cosa, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de venta

El Art 1494 del C.C => La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta.

* Los frutos son del comprador desde el día de la venta.

* La obligación de entregar comprende accesorios y todo necesario uso (Art 1495 C.C)

* Garantía de cabida (Art 1496 C.C). Caducidad: 1 año (Art 1500 C.C)

* Derecho de retención: (Art 1493 C.C)

*vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.

*insolvencia

SANCIONES POR FALTA DE TRADICION:

* Art 1167 Resolución Daños y perjuicios

*Demora no dolosa exonera del pago de daños y perjuicios.

*En el caso de la aceptación haberse producido de forma tácita o expresa elimina posibilidad de resarcimiento de daños y perjuicios.

EL SANEAMIENTO: (Art 1503 C.C)

Es aquella obligación que tiene el vendedor de responder al comprador

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