Cuestionarios Obligaciones Del Vendedor Y El Comprador

CUESTIONARIO SOBRE:

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Y DEL VENDEDOR

EL RETRACTO

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Como ya es de nuestro conocimiento los términos básicos de obligación y comprador, ya que al inicio del presente escrito detallamos estos conceptos a fin del mejor manejo de la investigación, iniciamos el último tema de este manuscrito abarcando el pago del precio como obligación fundamental del comprador para concretar el contrato hacer su manifestación voluntaria de conformidad con la celebración del contrato, dejando en manos del vendedor (tema que ya fue suficientemente abordado anteriormente) la responsabilidad de cumplimiento.

El Pago Del Precio

La obligación más importante del comprador, lo representa el pago de la cosa, esta obligación esta soportada en el artículo 1.527 del Código Civil Venezolano el cual establece: Art. 1.527 “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato”.

De lo antes señalado se desprenden dos elementos fundamentales que complementan la acción de pagar, se dice que complementan la acción de pagar, ya que según lo que establece la legislación venezolana, se debe pagar solo:

- El día determinado en el contrato

- El lugar determinado en el contrato.

No cuando el comprador quiera o pueda, ni donde desee, sino donde se convino al momento de firmar el contrato, según las voluntades de las partes.

De lo antes mencionado, nacen interrogantes tales como:

¿Y si las partes no expresaron u acordaron el día y el lugar en el contrato?

¿Cuándo y dónde debe entonces pagar el comprado?

Estas interrogantes, también fueron consideradas por el legislador al establecer en la norma, específicamente en los artículos 1528 y 1295 del precitado Código.

Art. 1528 “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición”.

Art 1295 “el pago debe hacerse en el lugar fijado en el contrato. Si no se ha fijado lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato”.

De lo cual se sobrentiende, que de no estar establecido en el contrato el día y lugar del pago, este se hará en día y en el lugar de la tradición, es decir, de la venta como tal.

Reglas

En este punto primero se debe determinarse que tipo de cosa se trata:

a) Si es inmueble:

- Usar el procedimiento de la oferta real de depósito para exigir que el comprador cumpla.

- Oponer la excepción Non Adimpleti Contratus (enac)

- Pedir indemnización por daños y perjuicios

- Intentar la acción resolutoria.

b) Si es mueble: El vendedor podrá resolver la venta de pleno derecho, si el comprador antes de que expire el término no se ha presentado a recibir la entrega de la cosa vendida, o si aunque se haya presentado no trajo consigo el precio ofrecido (Código Civil Venezolano, artículo 1.531).

Es importante mencionar que este artículo, es analizado desde el punto de vista del comprador, ya que a pesar de que establece la resolución de pleno derecho como una alternativa para el vendedor, al mismo tiempo le obliga a esperar los lapsos convenidos entre este y el comprador para resolver el contrato, en este sentido, se entiende que es la obligación que tiene el comprador para retirar la cosa y pagar el precio.

Excepciones

Esto se refiere a las alternativas que el comprador posee ante la duda o el temor de ejecutar el contrato.

El comprador podrá suspender el pago del precio; este derecho se aplica dentro de los supuestos establecidos en el artículo 1.530 del Código Civil Venezolano.

Art. 1.530: “Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantías suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.”

Según Rodríguez (2009) “Del precitado artículo se extraen los siguientes supuestos:

a) Que el comprador no haya efectuado el pago.

b) Que el comprador fuere perturbado, o tuviere fundado temor de serlo, por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria.

c) Que el comprador no haya renunciado a su derecho de suspender el pago del precio” (p. 101).

La duración de este derecho de suspensión del pago del precio que posee el comprador, está estipulado en el artículo mencionado anteriormente “…Hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro…” o (hasta) “…que el vendedor de garantías suficiente…”

Sanciones por su Incumplimiento

La sanción más conocida y manejada es el pago de intereses, el cual se considera bajo los siguientes casos:

a) Se conviene en el contrato; esto conforme a la voluntad de la partes.

b) El comprador cae en mora, (artículo 1.269 del Código Civil Venezolano);

c) La cosa objeto del contrato produce frutos; según el artículo 1529 del código civil venezolano, la cual establece “A falta de convención especial el comprador debe intereses del precio hasta el día del pago, aun cuando no hayan incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otra rentas.”

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

La Tradición

Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC)

Conforme a la Legislación Venezolana tenemos que las principales obligaciones del Vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, esto así lo estipula el Código Civil Venezolano.

Art. 1.474 “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

Art. 1.486 “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.

Cabe destacar que lo referente al saneamiento de la cosa vendida, será desarrollado más adelante (tema número 5), motivo por el cual en este segmento, nos dedicaremos a comentar la Tradición.

La obligación de hacer tradición de la cosa vendida es consecuencia de la obligación de dar, que viene aparejada con la entrega de la cosa, y su conservación hasta la entrega misma (Artículo 1.265 del Código Civil Venezolano).

Formas

• Tradición de Inmuebles

Según el Código Civil Venezolano

Art. 1.488 “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.

El otorgamiento del instrumento de propiedad tiene dos finalidades importantes:

a) Tan pronto es registrado el instrumento de propiedad éste da fe pública erga omnes, es decir, respecto de todos, del derecho de propiedad del comprador sobre el inmueble adquirido.

b) El acto de otorgamiento concretiza la tradición del inmueble vendido

• Tradición de las Cosas Muebles

Ésta está contemplada en el artículo 1.489 ejusdem.

Art. 1.489 “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el sólo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título”.

Así que se concreta la entrega de la cosa mueble sólo:

a) Por la entrega real de ellos, es decir, dando y dando.

b) Por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen.

c) Por el sólo consentimiento de las partes que ocurre en dos situaciones:

c.1) Cuando el comprador ya tiene la posesión de la cosa.

c.2) Si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta.

Con respecto a la entrega de la cosa con el simple consentimiento, se puede decir que en la actualidad no es aconsejable ésta práctica.

• Tradición de Cosas Incorporales

Esta se manifiesta por el uso que el comprador les da, consentido este uso por el vendedor y por la entrega de los títulos (Código Civil Venezolano artículo 1.490)

Reglas

1. De La Tradición

Entre las reglas establecidas para la tradición tenemos que Rodríguez (2009) expresa que:

a) “El vendedor debe cancelar un impuesto nacional ante el Seniat por enajenación del bien inmueble, del 5 por mil sobre el precio documentario de la venta del inmueble, es decir, 0,005 x precio.

b) El vencedor debe cancelar todos los impuestos municipales referidos al bien, vale decir, rentas (derecho de frente, recolección de basura etc.).

c) El vendedor debe tener solvencia de pago a Hidrocapital por los servicios de agua del inmueble, vigente para la fecha del otorgamiento.

d) El inmueble debe contar con la ficha catastral respectiva de la Oficina de Catastro del Municipio donde esté ubicado.

e) Si el inmueble pertenece a una persona jurídica, deberá presentarse el Acta de la Asamblea General, ordinaria o extraordinaria, en la cual se autoriza la venta del inmueble.

f) Los otorgantes deberán dar fe de estar autorizados para el acto de transferencia de la propiedad que se va a realizar.

g) Tanto

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