Tipos de Ejecución Hipotecaria

Nombre del estudiante: Fernando Ferruzca Cervantes

Nombre del trabajo: juicio hipotecario

Fecha de entrega:15-08-13

Campus: Hispano

Carrera : Derecho

Cuatrimestre: 3ro

Nombre del maestro: Elvira

Un juicio hipotecario es el derecho que el acreedor hipotecario tiene u otro tercero, de tomar la propiedad hipotecada y de poder venderla para pagar la deuda, si el deudor no paga. Es un término jurídico que ha existido por siglos.

Inicialmente, la ley establecía que si el deudor hipotecario no pagaba, el acreedor hipotecario automáticamente retomaba la propiedad (algunas veces conocido como deudor hipotecario). Pero la Ley cambio con el paso de los años permitiendo a los deudores hipotecarios pagar la deuda hipotecaria en un período de tiempo determinado antes de que le quitaran la propiedad. Este proceso de retomar la propiedad cuando el deudor hipotecario no paga, es conocido como juicio hipotecario.

Hoy, muchas leyes estatales regulan el juicio hipotecario para proteger tanto al acreedor hipotecario como al deudor hipotecario de fraude e injusticias. Aun y cuando e los Estados unidos, los estados presentan sus propias variaciones, las bases son la mismas en todos los estados.

Tipos de Ejecución Hipotecaria

El acreedor hipotecario generalmente puede iniciar el proceso de un juicio hipotecario en cualquier momento después de que el deudor hipotecario no haya pagado. Dentro de los Estados Unidos, existen diferentes tipos de ejecución de hipotecas. Dos de ellos son usados nacionalmente y el resto solamente en algunos estados.

El juicio hipotecario y ejecución hipotecaria más importante es el de la venta judicial. Este tipo de juicio hipotecario es accesible en todos los estados y es el proceso requerido en muchos de ellos. Envuelve la venta judicial de la propiedad bajo la supervisión de la corte, y utilizando las ganancias de la venta para satisfacer la hipoteca, después para satisfacer a otros acreedores y finalmente al deudor hipotecario. Ya que se trata de una acción legal, todas las partes deben de ser notificadas del juicio hipotecario, y habrá argumentos de ambas partes y algún tipo de decisión judicial que generalmente después de un juicio corto.

El Segundo tipo de ejecución hipotecaria, es el de poder de la venta y envuelve, la venta de la propiedad por el acreedor hipotecario sin la supervisión judicial. Este tipo de ejecución de hipoteca es generalmente más eficiente de tomar la propiedad hipotecada. La mayoría de los estados permiten este tipo de ejecución de hipoteca. De la venta, las ganancias van primero para pagar la deuda de la propiedad, después a los demás acreedores y finalmente al deudor.

Otos tipos de ejecución de hipoteca solamente son permitidos en algunos estados y por eso el alcance de los mismos es más limitados. Ejecución estricta es un ejemplo. En este tipo de ejecución hipotecaria cuando el deudor hipotecario no paga, la corte ordena que el deudor pague dentro de un determinado tiempo si el deudor no paga, el acreedor hipotecario automáticamente obtiene el titulo de la propiedad sin ninguna obligación de vender la propiedad. La ejecución hipotecaria estricta era el método original usada para la ejecución de una hipoteca pero hoy en día solamente se usa en los estados de New Hampshire y Vermont.

Aceleración

El concepto de aceleración es usado para determinar la cantidad que se debe de una hipoteca. La aceleración otorga al acreedor hipotecario cuando el deudor no paga, el derecho de declarar la deuda total vencida. En otras palabras, si la hipoteca es de $10,000 con pagos mensuales requeridos y el deudor hipotecario no paga la mensualidades, el acreedor puede demandarle al deudor el pago total del los $10,000 de la hipoteca.

Prácticamente todos los contratos de hipoteca contienen cláusulas de aceleración. Sin embargo no son requeridas por la ley. Si una hipoteca no contiene una cláusula de aceleración el acreedor hipotecario no tendrá más opción, que esperar a que todos los pagos se venzan o a que la corte ordene que se venda la propiedad para pagar la deuda.

Procedimiento

Para poder iniciar un procedimiento especial se interpone un escrito de demanda, una vez interpuesta, el juez ordena que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad (para lo cual da 3 días de plazo), ya inscrito se manda a emplazar al demandado, quien tiene un plazo de 15 días para contestar la demanda o reconvenir, 9 días para contestar la reconvención y 3 días para contestar.

El juez marca una fecha para que se lleve a cabo la audiencia de ley, si hay pruebas que no estén preparadas se puede diferir la audiencia de desahogo de pruebas, en la cual las partes van a alegar lo que a su derecho convenga; finalmente, se cita a las partes para escuchar la resolución del juez, en un término de 8 días y si el expediente es voluminoso hasta 8 días más.

Si se condena al demandado, saldrá el bien hipotecado a remate, ambas partes tienen 10 días a partir de que cause estado la sentencia para presentar avalúo, con el fruto del remate, se paga al acreedor hipotecario y lo que reste se devuelve al deudor o demandado. En qué casos procede el Juicio Especial Hipotecario: cuando un procedimiento verse sobre la constitución, ampliación, registro, cancelación, pago, prelación o extinción de una hipoteca.

JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO. SU PROCEDENCIA NO RADICA EN QUE EL

TÍTULO EN QUE SE FUNDA SEA O NO DE CARÁCTER EJECUTIVO, SINO QUE SE

EJERCITE CON BASE EN UN TÍTULO QUE CUMPLA CON LOS REQUISITOS DEL

ARTÍCULO 468 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL DISTRITO

FEDERAL.

El juicio especial hipotecario participa de la naturaleza del juicio ejecutivo, en

cuanto a que es un juicio sumario, de términos reducidos y, por tanto, de tramitación rápida,

en el que, desde su inicio, existe la posibilidad de ejecución mediante el aseguramiento de los

bienes dados en garantía, por la expedición de la cédula hipotecaria. No obstante ello, no

debe confundirse el juicio especial hipotecario con el juicio ejecutivo, ya que se trata de

procedimientos autónomos y distintos, regulados cada uno en forma independiente por el

Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, en sus capítulos III y II,

respectivamente, del título séptimo intitulado "De los juicios especiales y de la vía de

apremio", confirmándose así la naturaleza especial de ambos juicios. De ahí que conforme a

las normas que rigen los juicios especiales hipotecarios, se deduce que no necesariamente

éstos se fundan en un título que trae aparejada ejecución, esto es, en un título ejecutivo, ello

sin que se descarte la posibilidad de que así sea, cuando la garantía hipotecaria se haya

constituido en un documento de esa naturaleza. En efecto, conforme al segundo párrafo del

artículo 468 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, para que proceda

el juicio en la vía especial hipotecaria es requisito indispensable lo siguiente: que el crédito

conste en escritura debidamente registrada y que sea de plazo cumplido, o que deba

anticiparse conforme a lo prevenido en los artículos 1959 y 2907 del Código Civil. De tales

requerimientos no se deduce que el documento en que conste el crédito deba tener el carácter

de título ejecutivo, pero tampoco lo prohíbe. Por tanto, puede o no ser ejecutivo el documento

en el que conste el crédito garantizado con hipoteca y conforme al cual se pretenda promover

juicio en la vía especial hipotecaria, siempre y cuando satisfaga los requerimientos

anteriormente señalados. Por ende, lo determinante para que proceda el juicio especial

hipotecario no radica en que el título en que se funda sea o no de carácter ejecutivo, sino en

que se ejercite con base en un título que cumpla los requerimientos previstos en el artículo

468 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Bajo ese contexto, la

norma establecida en el artículo 443, fracción I, del código invocado, no es esencial al juicio

especial hipotecario, ya que esa norma prevé el presupuesto necesario para la procedencia de

un juicio ejecutivo, y que es precisamente la que se funde en un documento que tenga

aparejada ejecución; previniendo como tal, entre otros, la primera copia de una escritura

expedida por el Juez o el notario ante quien se otorgó. Para la procedibilidad del juicio

especial hipotecario ha de atenderse, ante todo, a lo establecido en el artículo 468 del Código

de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. En tales condiciones, para que proceda el

juicio especial hipotecario no necesariamente ha de fundarse en un título ejecutivo ni, por

tanto, en la primera copia de una escritura pública.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 9403/2000. Salomón Caín Hanan y otra. 5 de enero de 2001. Unanimidad de

votos. Ponente: María Soledad Hernández de Mosqueda. Secretaria: Mónica Cacho

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