Limitações Ao Direito De Construir

LUIZ HENRIQUE FRANCO RIBEIRO

LIMITAÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR

A DEFESA DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

FACULDADE DE DIREITO DO SUL DE MINAS

POUSO ALEGRE

2009

LUIZ HENRIQUE FRANCO RIBEIRO

LIMITAÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR

A DEFESA DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

Monografia Jurídica apresentada à Banca Examinadora da Faculdade de Direito do Sul de Minas como exigência parcial para a obtenção do grau de Bacharel em Direito, sob a orientação do Professor Doutor Renato Maia.

FACULDADE DE DIREITO DO SUL DE MINAS

POUSO ALEGRE

2009

Banca Examinadora

À minha mãe, a verdadeira responsável por essa conquista.

AGRADECIMENTOS

Antes de tudo, a Deus, pois é o grande mestre da vida e fonte inexaurível de sabedoria, conhecimento e justiça.

Ao nobre professor Dr. Renato Maia, meu orientador e mestre, que soube como ninguém transmitir com clareza e absoluta propriedade os conhecimentos que nortearam o presente trabalho, além de ensinar com magnífico brilho a última etapa do Direito Civil em minha vida acadêmica.

Ao grande amigo e professor Dr. José Francisco de Oliveira, nobre defensor, com quem tive a honra e o prazer de aprender verdadeiramente a Ciência do Direito, não apenas na teoria, mas também na prática, com humanidade, respeito e presteza às pessoas humildes.

Aos meus professores, amigos, colegas e demais envolvidos neste trabalho, cujas amizades permanecerão para sempre, e em especial à Dra. Raquel Ribeiro Costa, ilustre defensora pública, que prontamente se ofereceu a prestar orientações acerca deste trabalho, com quem também muito aprendi durante meu estágio na Defensoria Pública.

RESUMO

Este trabalho é fruto de uma ampla pesquisa literária das obras de renomados autores do Direito Civil Brasileiro, oferecendo ao leitor um conhecimento claro e objetivo acerca dos problemas que se emergem do exercício do direito de construir sem a observância das restrições impostas pelo ordenamento jurídico ou pelos regulamentos administrativos. Estuda-se a propriedade, o direito de vizinhança, o direito de construir e as ações que a legislação processual coloca à disposição do ofendido para a proteção dos seus interesses.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO............................................................................... 7

2 DA PROPRIEDADE....................................................................... 9

2.1 Caracteres da propriedade............................................................... 10

2.2 Evolução do direito de propriedade................................................. 12

2.3 A função social da propriedade....................................................... 13

3 DO DIREITO DE VIZINHANÇA.................................................. 16

3.1 Do uso anormal da propriedade....................................................... 18

3.2 Meios para a composição dos conflitos de vizinhança.................... 23

3.3 Dos limites entre prédios e do direito de tapagem.......................... 25

4 DO DIREITO DE CONSTRUIR.................................................... 32

4.1 Limitações de ordem pública e de ordem privada........................... 33

4.2 Devassamento da propriedade vizinha............................................ 34

4.3 Aberturas para luz e ventilação....................................................... 36

4.4 Desfazimento da obra...................................................................... 37

4.5 As paredes divisórias....................................................................... 38

4.6 Preservação de poços e nascentes................................................... 40

4.7 O uso do imóvel vizinho................................................................. 41

4.8 A responsabilidade pelo dano causado............................................ 42

5 REMÉDIOS PROCESSUAIS......................................................... 45

5.1 Ação demolitória............................................................................. 46

5.2 Ação de dano infecto ou caução de dano iminente......................... 47

5.3 Nunciação de obra nova.................................................................. 49

5.4 Ação indenizatória........................................................................... 54

6 CONCLUSÃO................................................................................. 55

REFERÊNCIAS............................................................................... 56

1. INTRODUÇÃO

O presente trabalho é fruto de um estudo simplificado sobre o direito de construir e seus efeitos sobre o direito de vizinhança, que comumente atingem inúmeros proprietários e possuidores de imóveis nas áreas onde são edificadas construções sem a observação das limitações de ordem privada ou pública.

Objetiva ao final, após análise do conceito de propriedade e suas relações, visto que os direitos aqui tratados são inerentes àquela, oferecer ao leitor uma síntese das possibilidades para a defesa dos interesses do indivíduo enquanto vizinho, em face do exercício do direito de construir.

Inicialmente aborda-se de forma genérica o direito de propriedade, seus elementos, caracteres, evolução e a sua função social, defendida pela Carta Magna de 88.

No segundo momento analisa-se o direito de vizinhança, expondo de maneira clara a sua importância na relativização do direito de propriedade, avaliando o seu uso anormal, as atividades que poderão causar danos aos vizinhos e os meios para a solução de alguns problemas de vizinhança. Aborda-se ainda no direito de vizinhança, mas de maneira restringida ao direito de construir, os limites entre prédios e o direito de tapagem.

O direito de construir possui um capítulo à parte, porquanto é o objeto do presente trabalho, é também onde se analisa a prerrogativa ius fruendi, ou seja, o direito de usar ou gozar da coisa, donde decorre, dentre outros, o direito de edificar.

Examinam-se as limitações de ordem pública e de ordem privada que o proprietário deverá observar diante da pretensão de construir, assim como as proibições que visam proteger a privacidade do imóvel vizinho, as regras para a abertura de janelas e para a entrada de luz, as possibilidades de travejamento da parede contígua, as hipóteses em que o proprietário poderá usar o imóvel vizinho e a responsabilidade atribuída de forma objetiva àquele que causar danos em decorrência da construção.

Finalmente, num capítulo reservado sob o título “remédios processuais”, contemplar-se-á algumas das ações que visam proteger os direitos dos vizinhos em face do exercício irregular do direito de construir.

Explicam-se os cabimentos e hipóteses das ações de vizinhança mais utilizadas, como a ação demolitória, a ação de dano infecto, a nunciação de obra nova e a ação indenizatória.

2. A PROPRIEDADE

Trata o Código Civil de enunciar apenas os poderes e limitações do proprietário, não trazendo uma definição do que vem a ser propriedade, como se vê no caput do artigo 1.228, ao pronunciar que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

De acordo com Carlos Roberto Gonçalves, os elementos usar, gozar dispor da coisa e reavê-la, conforme o caput do artigo acima, correspondem aos atributos jus utendi, fruendi, abutendi e à rei vindicatio, que advieram da propriedade romana, segundo ele, tais elementos constitutivos, quando reunidos estiverem e pertencendo a uma só pessoa, tem esta a titularidade plena de uma propriedade. Todavia, se um ou alguns destes elementos forem exercidos por outro, os poderes sobre a propriedade serão limitados, tal como ocorre com o usufruto, em que os direitos de usar e gozar da coisa ficam a cargo do usufrutuário, e ao nu proprietário cabe somente o direito de dispor e de reivindicar a coisa.

O direito de usar (jus utendi), primeiro elemento constitutivo da propriedade, faculta ao dono servir-se da coisa ou utilizá-la da maneira que lhe convier, não devendo, porém, alterar a sua substância, excluindo, se preferir, terceiros da mesma possibilidade.

Tal faculdade é limitada, porquanto o uso deve ser acerca dos limites da lei, e observar a função social da propriedade, de acordo com a prescrição do §1º

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