Derechos Reales Sobre La Cosa Ajena. Derecho Romano

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA.

(IURA IN RE ALIENA)

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre la cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía.

Entre los primeros tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie los segundos están representadas por la prenda y la hipoteca.

1. Derechos reales de goce.

Las Servidumbres.

La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. En otras palabras, al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estará transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la la propiedad, mas nunca el ius abutendi. De esta manera, las servidumbres estarán, según el caso, limitadas ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad.

En conclusión, las servidumbres son derechos reales de goce limitadas en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras de favorecer a un sujeto ir independientemente determinado. En el primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales.

Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quien sea el propietario, y nunca se podrá transferir independientemente: duraran tanto tiempo como este subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo máximo que puede durar será el que corresponda a su vida.

a. Constitución y Extinción de las Servidumbres.

Las servidumbres se podían constituir de la siguiente manera:

1. Mancipatio.

2. In iure cessio

3. Por reserva, cuando se vendía un inmueble y el vendedor se reservaba una servidumbre sobre él, en favor de otro inmueble que le pertenecía.

4. Por legado.

5. Por adiudicatio

6. Por usucapio

7. Por convenio entre los interesados.

La servidumbre se extingue en los siguientes casos:

1. Perdida de cualquiera de los inmuebles.

2. Por confusión o consolidación esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre.

3. Por renuncia del titular.

4. Por el no uso.

b. Protección de las servidumbres.

La acción que protegía al derecho real de servidumbre es la actio confessoria. Creada a imagen de la reivindicatio, se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

c. Servidumbres reales o prediales.

Sabemos que están consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual será necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como fundo sirviente.

Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y servidumbres urbanas.

Cabe la salvedad que los romanos entendían por urbano todo edificio que estuviese construido en la ciudad o en el campo, y por rustico todo terreno no construido: la naturaleza de la servidumbre se calificaba de acuerdo con las características del fundo dominante.

“Las principales servidumbres rurales son:”

• De paso: esto es el hecho de permitir circular por el fundo sirviente, según las necesidades del fundo dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia en el tipo de servidumbres de paso, bien fuese para carro, bestias o simplemente circular a pie.

• De acueducto: es decir, el permitir conducir agua por algún medio a través del fundo sirviente, para beneficio del fundo dominante.

• De toma de agua: consistente en permitir al propietario del fundo dominante tomar el agua necesaria para su servicio del estanque del fundo sirviente.

• De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en el predio sirviente.

“En las servidumbres urbanas más frecuentes encontramos:”

• Apoyo de viga: consiste como su nombre lo indica, en permitir al propietario del fundo dominante utilizar un muro del fundo sirviente para apoyo de una viga.

• Apoyo

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