Derechos Reales Sobre La Cosa Ajena En Roma

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

CONCEPTOS GENERALES

Al estudiar el patrimonio dijimos que se integraba por derechos de obligaciones y por derechos reales, y que esto últimos podían ser de dos clases: derechos reales sobre la cosa propia y derechos reales sobre la cosa ajena.

Analizaremos, los derechos que se ejercitan sobre las cosas pertenecientes a personas distintas del titular, razón por la cual se denominan derechos reales sobre la cosa ajena.

Entre estos se cuentan las servidumbres que, creados por el ius civile, como la necesidad impuesta por la actividad agrícola y ganadera de los primeros tiempos de Roma, alcanzaron plena regulación en el derecho clásico; y la enfiteusis y la superficie, que provienen del ius honorarium y son la consecuencia del auge que alcanzo en el mundo romano la propiedad fundiaria. Hay que incluir también entre los derechos reales sobre la cosa ajena a la hipoteca.

LAS SERVIDUMBRES

El vocablo servidumbre, proviene de servus y que tiene su equivalente en la voz latina servitus, indica una relación de sumisión, una restricción a la libertad. Se entiende por servidumbre el derecho sobre la cosa ajena constituido sobre un fundo y en ventaja de otro fundo (servidumbres prediales o reales) o sobre cualquier cosa corporal y en ventaja de una persona (servidumbres personales).

El amplio y difundido concepto de servidumbre, ha sido impuesto por la compilación justinianea, ya que hasta entonces el derecho romano habría reducido la idea de servidumbre a las servitutes praediorum (servidumbres personales).

Las servidumbres personales son: usufructo, uso, habitación, operae servorum. Estas constituyeron para el derecho clásico figuras especiales y autónomas de derechos reales sobre la cosa ajena.

Estudiaremos separadamente las servidumbres reales y las servidumbres personales.

SERVIDUMBRES PREDIALES O REALES

Cuando el derecho de servidumbre se establecía sobre un fundo en provecho de otro fundo, se estaba en presencia de las llamadas servidumbres prediales o reales. Había, pues, una sujeción permanente de un fundo, denominado sirviente, en beneficio de otro, llamado dominante, en el sentido de que el segundo se aprovechaba de una actividad que podía desplegar sobre el primero, o de una restricción que se imponía al goce de él.

Las servidumbres prediales se consideraban inherentes a los predios y de ellos inseparables, de modo que una vez constituidas, sino había una causa legal de extinción, subsistían independientemente de la sucesión de diversas personas en la propiedad de los fundos.

CARACTERISTICAS

Caracteriza, a las servidumbres reales:

 Su perpetuidad, y por ello la relación jurídica no queda reducida a las personas de sus titulares en el tiempo en que se las constituye, sino que se conservan inalterables a través de cuantas transferencias se operen de un propietario a otro.

 Es característico también de las servidumbres reales, el hecho de que las obligaciones que la servidumbre imponía al propietario del inmueble gravado o fundo sirviente, tenia necesariamente carácter negativo.

 El propietario de una cosa no podía ser titular de una servidumbre constituida sobre la misma cosa, ni tampoco la servidumbre se presumía, dado el carácter de iura in re aliena.

 Su indivisibilidad, era indivisible la situación jurídica que las servidumbres reales implicaba. Esto debido a que un estado de sumisión no puede ser constituido fraccionadamente. Si el fundo dominante o el sirviente llegaban a dividirse, el derecho o la obligación que imponía la servidumbre no corría la misma suerte.

 Era fundamental en las servidumbres reales que los predios sean vecinos, esto significa que debía mediar entre ellos una cercanía que permitiera el real ejercicios de la servidumbre de que se tratara.

CLASES DE SERVIDUMBRES PREDIALES

Dos clases de servidumbre reales se conocieron en el derecho romano:

 Las servidumbres rurales o rústicas.

 Las servidumbres urbanas.

Si el predio era un terreno libre, sin edificios, destinado las más de las veces a la actividad agrícola, se estaba en presencia de una servidumbre rústica.

Si el fundo dominante era un edificio, la servidumbre era necesariamente urbana, ya estuviera situado en la ciudad o en el campo.

Servidumbres Rústicas

Las más antiguas formas de servidumbre entraron en la categoría de las rústicas y eran consideradas jurídicamente res mancipi. Entre ellas figuraron las servidumbres de paso que comprendían:

 la iter, que permitía el tránsito por el fundo sirviente a pie, a caballo o en litera.

 La de actus, que autorizaba a pasar a las bestias de carga y los carruajes; y,

 La de via, que abarcaba el más pleno derecho del pasaje.

 Otra antigua servidumbre rústica fue la de acueducto, que facultaba transportar agua a través del fundo sirviente hacia el fundo dominante por medio de acequias, tuberías, etc.

Además de estas cuatro formas clásicas de servidumbres rústicas se crearon otras que eran tenidas por res nec mancipi. Así:

 La de sacar agua para las necesidades del predio dominante.

 La de abrevar el ganado.

 La de apacentar el ganado; y,

 Las de quemar cal, extraer greda o arena del fundo sirviente, sin un fin industrial.

Servidumbres urbanas

Las servidumbres urbanas también fueron numerosas, su creación obedeció fundamentalmente a la necesidad de regular lo concerniente al aprovechamiento o comodidad de los edificios vecinos.

Entre las principales servidumbres urbanas se pueden mencionar:

 La de vertiente de aguas de lluvia desde el propio tejado, de modo natural, o por conductos o canales.

 La de desagüe por tuberías.

 La de apoyo de viga.

 La de apoyo de muro.

 La de avanzar sobre el fundo vecino los balcones, galerías y tejados.

 La que prohibía al vecino elevar el edificio por encima de cierta altura, o privarlo de luz, o de vistas; y,

 La que autorizaba a abrir ventanas sobre el terreno vecino para recibir luz.

Constitución de las servidumbres prediales

En lo que concierne a la constitución de las servidumbres prediales los medios variaron a las distintas épocas de la legislación romana, advirtiéndose una tendencia a facilitar sus procedimientos a medida que avanzaba en el tiempo de evolución. En las distintas etapas sus formas de constitución fueron la voluntad de los propietarios de los fundos, disposiciones mortis causa, adjudicaciones en juicios divisorios y prescripciones adquisitivas.

Desde los más remotos tiempos, tratándose de predios situados en suelo itálico, la constitución se hacía por dos modos civiles: la mancipatio y la in iure cessio. La primera se aplicaba a las cuatro antiguas servidumbres rusticas que pertenecían a las res mancipi; la segunda a toda clase de servidumbres.

También la constitución podía tener lugar por el acto civil de la enajenación de un predio, mediante la deductio, esto es, la reserva de la servidumbre a favor del enajenante.

Para los fundos provinciales, que no exigían modos reconocidos por el derecho civil, se admitió la constitución por pactos seguidos de estipulaciones, medio que después, en el derecho clásico, se generalizo como modo idóneo de establecer las servidumbres prediales. En el derecho justinianeo se acabo por reconocer que el conocimiento tácito al disfrute de la servidumbre, era suficiente para dejarla constituida.

Por disposición de última voluntad, el testador podía imponer válidamente servidumbres entre los predios dejados a los herederos o legatarios. El medio mas común que se uso en el derecho clásico fue el legatum per vindicationem, que atribuía la servidumbre al legatario desde el momento mismo en que la herencia era adida. En el derecho justinianeo se reconoció como modo de constitución lo que modernamente se llaman “destino del padre de familia”, es decir mediante la enajenación, se transformaran en servidumbre los servicios que de hecho, pero en forma permanente, prestaba un fundo a otro cuando su propietario era único.

Por adjudicación en los juicios divisorios en los cuales se ejerciera la actio communi dividendo o la actio familiae erciscundae podía ser juez, cuando fuera necesario, constituir una servidumbre entre los fundos resultantes de la partición de la cosa común.

En el derecho antiguo era dable constituir las servidumbres por usucapión. Tal posibilidad, derogada a fines de la República, debió estar referida a las cuatro primeras servidumbres rústicas agrupadas entre las res mancipi.

Extinción de las servidumbres prediales

Diversas causas naturales o legales podían provocar la extinción de las servidumbres prediales. Entre ellas se contaban:

 La renuncia del titular.

 La pérdida del fundo dominante, del sirviente o de ambos.

 La transformación del fundo sirviente en res extra commercium.

 La confusión, que acaecía cuando la propiedad sobre los fundos dominante y sirviente venía a coincidir en un mismo titular.

 La prescripción extintiva (non usus). En la época clásica las servidumbres rústicas se extinguían cuando no se las ejercía durante dos años. Tratándose de las urbanas, era necesario, además del non usus, una usucapio

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