DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

TEMA IX. DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

Podemos dividir a los “iura in re aliena” (derechos sobre la cosa ajena), en derechos reales de disfrute y derechos reales de garantía; entre los primeros tenemos las servidumbres reales o prediales, las servidumbres personales, las enfiteusis y la superficie; entre los segundos se encuentra la prenda y la hipoteca, que se caracterizan por ser derechos accesorios, no susceptibles de ejercerse en varias ocasiones como los primeros.

9.1.- Derechos reales de goce

Antes de empezar a trata el tema del goce de los derechos reales sobre la cosa ajena, es necesario ubicar el tema dentro de un con texto general, con la finalidad de poder entender de forma clara y a profundidad este primer punto temático.

Lo primero que habría que decir, es que los derechos reales sobre la cosa ajena implican que una persona posea derechos sobre una o varias cosas que pertenecen a otro individuo. Estos derechos reales se clasifican principalmente en derechos de goce y derechos de garantía.

Goce: Servidumbres (Urbanas y Rurales), que se dividen en reales o prediales y personales (Usufructo, uso, derecho de habitación y operae servorum).

9.1.1.- Servidumbre

Servitus”, es el derecho real sobre la cosa ajena. La relación de servidumbre se establece entre personas que son propietarios de dos bienes inmuebles o fundos, en los cuales se presenta una situación de servicio y dependencia de uno respecto de otro. En las servidumbres es irrelevante la identidad del sujeto pasivo o activo, ya que este podrá variar en relación directa con la persona que sea el propietario de cada uno de los fundos vinculados por el derecho real de servidumbre. De esto se concluye que

“(.) Las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o sólo con miras a favorecer a un sujeto determinado.

Servidumbre Consiste en un sufrir o no hacer por parte del titular de la cosa sirviente. Era una relación de sumisión del fundo sirviente al fundo dominante. No existe servidumbre sobre la cosa propia.

CARACTERES Y PRINCIPIOS GENERALES DE LAS SERVIDUMBRES.

1) Toda servidumbre disminuye el derecho naturalmente absoluto del propietario de la cosa sirviente. De aquí dos consecuencias: a) ninguno puede tener servidumbre sobre su propia cosa (“nemo ipse sibi servitutem debet”); b) la servidumbre no se presume, el que la reclama debe probarla (“...sed si te servitutem habuisse non probetur...”)

2) La servidumbre no puede consistir en una simple disminución de los derechos de un propietario, debe aprovechar a un tercero.

3) La servidumbre no podrá conferir ninguna ventaja que no esté naturalmente comprendida en el derecho de propiedad.

4) una vez establecida, la servidumbre constituye una relación definida e invariable entre la cosa sirviente y el fundo o la persona a quien le pertenece.

Las servidumbres prediales son perpetuas, por ser indefinida la duración de los inmuebles; en cambio las personales son temporales, limitadas a la vida de su titular; cuando un fundo sirve a otro fundo, las servidumbres que entre ellos existen se mantienen aun cuando cualquiera de los fundos se venda; las servidumbres no pueden cederse, el titular de una servidumbre personal no puede darla aun tercero, y el titular de una servidumbre predial no puede pasarla a otro predio, de donde resulta que no hay posibilidad de establecer una servidumbre sobre otra servidumbre (“servitus servitutis esse non potest”).

CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

Las servidumbres podían constituirse en forma directa (“translatio servitutis”) como cuando se vende un fundo y se le impone la servidumbre en beneficio del que nos queda.

La constitución de una servidumbre predial podía hacerse pura y simplemente, o estar suspendida por una modalidad, de manera que la servidumbre fuese creada únicamente a la llegada de un término o a la realización de una condición, o que se originara de inmediato para después extinguirse. Estos efectos no podían conseguirse utilizando la “mancipatio” o la “in iure cessio” por el carácter categórico de sus fórmulas.

      9.1.1.1.- Reales

LAS SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES. CARACTERES Y SU DIVISIÓN

1) Una servidumbre predial no puede tener por objeto restringir los derechos de un propietario sin beneficio para el otro fundo; debe procurar utilidad al fundo dominante.

2) La servidumbre predial no existe más que en beneficio de un fundo, su extensión está determinada por las necesidades del fundo dominante.

3) Una vez constituida la servidumbre predial, nada se opone a que tenga una duración igual a la de los inmuebles, de donde es naturalmente perpetua.

4) Las servidumbres reales o prediales son indivisibles, la partición de alguno de los fundos no modifica a la servidumbre.

Reales o Prediales: según recaigan sobre el suelo y a favor del suelo o sobre el edificio y a favor del edificio, sin importar el lugar donde se encuentren los inmuebles, pueden ser:

Rústicas: eran establecidas en beneficio de la agricultura. Las principales eran:-Iter: derecho de pasar a pie, caballo o en litera a favor del fundo dominante sobre el fundo sirviente. El fundo dominante no era una persona.-Actus: derecho de paso con carro o carruaje con mercadería o carga y de conducir animales, a favor del fundo dominante sobre el sirviente.-Via: derecho de construir un camino en el fundo sirviente, cuyas medidas según la ley de las XII Tablas debían ser: 2.40 metros en las rectas y 4.80 metros en las curvas.-Aquaeductus: derechos de conducir agua por una canaleta o conducto del fundosirviente al dominante.

Urbanas:-Stillicidum: derecho de conducir agua de lluvia del fundo del vecino gota a gota.-Flumen: recibir agua de lluvia del fundo del vecino por medio de una canaleta.-Tigni Inmittendi: derecho a empotrar una viga en la pared del fundo vecino(fundo sirviente).-Honréis ferendi: derecho a apoyar la pared o construcción sobre el pilar o la pared del vecino.-Ne luminibus offiatur: no impedir la entrada de luz sobre el fundo dominante.-Prospecto: no impedir la vista sobre el fundo vecino.-Protegendi: derecho del fundo dominante de construir sobre el fundo vecinosirviente un balcón saliente o alero. 

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

Las servidumbres reales o prediales pueden extinguirse:

1) Por la renuncia, que para que operara debía ser hecha por “in iure cessio”.

2) Por la confusión o reunión de los dos fundos en un mismo propietario, por la regla “nulli res sua servit” (no hay servidumbre sobre cosa propia).

3) Por el no uso de dos años en la época clásica y bajo Justiniano de diez y de veinte años.

4) Por la pérdida completa del fundo dominante o del sirviente cuando es definitiva o ha pasado el plazo de la extinción.

La extinción de la servidumbre hace desaparecer la restricción impuesta a la propiedad del fundo sirviente, que recobra su libertad natural.

      9.1.1.2.- Personales

SERVIDUMBRES PERSONALES

Las servidumbres personales son aquellas que están establecidas en beneficio de una persona, son necesariamente temporales, su más larga duración se mide por la vida de la persona a la que pertenece; tratándose de personas morales, cuya duración podría ser indeterminada, la servidumbre personal establecida en su beneficio no podía durar más de cien años, ya que es el término de vida de un hombre longevo.

Entre las servidumbres personales encontramos cuatro: el usufructo, que es la más importante de todas y de las cuales  las otras son, por así decirlo, especies: el uso, la habitación y las “operae servorum” (los servicios o trabajos de los esclavos).

EL USUFRUCTO.

Justiniano en sus “Instituciones” define el usufructo como el derecho de usar y de disfrutar la cosa de otro sin alterar su substancia, en efecto este derecho se ejerce sobre una cosa corporal que, destruida, entraña necesariamente la pérdida del derecho. Cuatro ideas se desprenden de ella:

1) El usufructo gravita sobre una cosa ajena (“ius in re aliena”).

2) Como la propiedad, de las cual es un desmembramiento, no se ejercita sino sobre cosas corporales.

3) Comprende el “ius utendi” en toda su plenitud y el “ius fruendi” o derecho de recoger los productos calificados como frutos; pero excluye el “ius abutendi”, de donde se sigue que no puede haber usufructo sobre cosa que no podemos usar sin consumirlas, como el vino, el trigo, el dinero, etc. El “ius abutendi” queda en poder del propietario, quien es considerado como nudo propietario, pues su propiedad está destituida de sus principales atributos.

4) El usufructo no subsiste más que “salva rerum substantia”, pues termina si la cosa perece.

El usufructo está considerado como divisible, por lo que puede ser constituido y extinguido en parte.

CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

Haciendo mención al antiguo derecho civil, el usufructo se constituye tanto por “translatio” como por “deductio”, por los mismos modos y según las mismas reglas que las servidumbres prediales, bajo la sola reserva de que no podrá ser transferido por “mancipatio”. De todos esos modos, el usado con mayor frecuencia es el legado “per vindicationem”, porque el propietario consiente mejor en despojar del goce del bien al heredero que despojarse él mismo durante su vida.

Extinción del Usufructo. Cuando se extingue el usufructo el nudo propietario recobra el pleno y entero goce de

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