Derechos reales sobre las cosas ajenas

DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS

INTRODUCCIÓN

El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, esto es, el de procurar a su titular todas las ventajas inherentes a tal derecho; sin embargo, en ocasiones el ius utendi y el ius fruendi se encuentran separados de la propiedad, es decir, ésta queda disminuida, en estos casos se dice que está gravada con una

1. LAS SERVIDUMBRES

La servidumbre es una restricción a la propiedad de una parte, y de otra parte un derecho sobre la cosa de otro, un jus in re aliena. Se distinguen dos clases:

• Las servidumbres personales, servitutes personarum, que están establecidas sobre una cosa mueble o inmueble, en beneficio de una persona determinada, sin pasar a sus herederos.

• Las servidumbres reales o prediales, servitutes rerum o praediorum, que sólo pueden existir en provecho de un fundo de tierra sobre otro fundo; es un derecho unido a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este fundo.

Existen 4 principios comunes a a las servidumbres, por ser estas de la misma naturaleza, estos son:

2. PRINCIPIOS GENERALES Y CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES.

a) Toda servidumbre disminuye el derecho naturalmente absoluto del propietario de la cosa sirviente. De aquí dos consecuencias:

• Ninguno puede tener servidumbre sobre su propia cosa (“nemo ipse sibi servitutem debet”);

• La servidumbre no se presume, el que la reclama debe probarla (“...sed si te servitutem habuisse non probetur...”)

b) La servidumbre no puede consistir en una simple disminución de los derechos de un propietario, debe aprovechar a un tercero

c) La servidumbre no podrá conferir ninguna ventaja que no esté naturalmente comprendida en el derecho de propiedad.

d) una vez establecida, la servidumbre constituye una relación definida e invariable entre la cosa sirviente y el fundo o la persona a quien le pertenece.

Las servidumbres prediales son perpetuas, por ser indefinida la duración de los inmuebles; en cambio las personales son temporales, limitadas a la vida de su titular; cuando un fundo sirve a otro fundo, las servidumbres que entre ellos existen se mantienen aun cuando cualquiera de los fundos se venda; las servidumbres no pueden cederse, el titular de una servidumbre personal no puede darla aun tercero, y el titular de una servidumbre predial no puede pasarla a otro predio, de donde resulta que no hay posibilidad de establecer una servidumbre sobre otra servidumbre (“servitus servitutis esse non potest”).

Derivadas de la propiedad, la servidumbre reporta algunas ventajas a favor de su titular y de ellas resultan dos consecuencias básicas a saber:

• La primera, es que la servidumbre debe procurar utilidad a su titular o al fundo y,

• La segunda, el propietario no puede tener servidumbre sobre su propia cosa, pues todas las ventajas que pudieran derivarse de ésta entran en su derecho de propiedad.

La servidumbre es un derecho real, por tanto, es la cosa la que está sujeta, sin que el propietario quede obligado a realizar los actos, ya que puede liberarse de la carga impuesta al abandonar o ceder la cosa sometida, sin que ello implique la extinción de la servidumbre.

3. LA SERVIDUMBRE REAL O PREDIAL

Es un derecho establecido sobre un inmueble en provecho de otro inmueble, supone la existencia de dos predios vecinos pertenecientes a diferentes propietarios, uno el fundo dominante, que tiene la ventaja sobre el cual está establecida y el otro, el fundo sirviente, que es el que está gravado. La servidumbre, como restricción a la propiedad no puede estar constituida arbitrariamente, debe procurar utilidad al fundo dominante, sin que pueda consistir en una ventaja puramente personal para el propietario, sólo puede constituirse a perpetuidad y debe tener también una causa perpetua, pues exige en el fundo sirviente una cualidad natural y permanente que permita el ejercicio de la servidumbre en forma indefinida; finalmente, este derecho debe ser indivisible, pues la servidumbre, al ser cualidad del fundo dominante sólo se comprende si pertenece al fundo entero, es decir, debe gravar al fundo sirviente por completo, de esto resulta una consecuencia natural, la servidumbre no puede ser establecida ni extinguirse en parte.

4. DIVISIÓN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES

Las servidumbres prediales se dividen en rurales y urbanas, que los textos designan como servitutes prediorum rustic orum y servitutes praediorum urbanorum.

5. ENUMERACIÓN

• SERVIDUMBRES RURALES

Las principales servidumbres rurales son:

I. La servidumbre de pasaje, que permitía pasar sobre el fundo sirviente y según su extensión, podía ser a pie, a caballo o en litera, con bestias y carros o bien, la construcción de un camino largo;

II. La servidumbre de acueducto que permitía el paso de agua a través del fundo sirviente hasta el fundo dominante con ayuda de tubos o regueras;

III. La servidumbre de estanque;

IV. El derecho de pastar y abrevar los rebaños en el fundo sirviente, limitados a las dos bestias unidas al fundo dominante;

V. Diversas servidumbres que facultaban al titular a recoger del fundo sirviente, arenas piedras y demás materiales.

• SERVIDUMBRES URBANAS

Por su parte, de las servidumbres urbanas destacan:

I. La servidumbre tigni immitendi que permitía hacer penetrar vigas en la muralla del vecino;

II. La servidumbre oneris ferendi, que facultaba al titular a hacer descansar un edificio sobre un muro o sobre una construcción del vecino; I

III. La servidumbre stillicidii vel fluminis recipiendi o servidumbre de cloaca, que obligaba al fundo sirviente a recibir el agua de lluvia que caían de la casa vecina; y,

IV. La servidumbre altius non tolendi que prohíbe al propietario del fundo sirviente a elevar construcciones, a fin de no molestar la vista ni quitar la luz al fundo dominante.

Esta enumeración permite comprobar que las servidumbres consideradas en general como rurales suponen un hecho ejercido sobre el fundo sirviente por el propietario del fundo dominante; consisten, por consiguiente, in faciendo, y como este hecho solo se ejerce en intervalos más o menos lejanos, tienen un carácter de discontinuidad. Se ve, por el contrario, que las servidumbres tratadas casi siempre como urbanas consisten, bien sea en mantener cierto estado de cosas en detrimento del fundo sirviente, in habendo, o bien en impedir que ciertos trabajos sean realizados in prohibendo; el hecho del hombre no es necesario para que sean ejercidas, y tienen, por consiguiente, un carácter de continuidad.

6. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES.

El establecimiento de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos:

a) Las servidumbres podían constituirse en forma directa (“translatio servitutis”) como cuando se vende un fundo y se le impone la servidumbre en beneficio del que nos queda.

b) La constitución de una servidumbre predial podía hacerse pura y simplemente, o estar suspendida por una modalidad, de manera que la servidumbre fuese creada únicamente a la llegada de un término o a la realización de una condición, o que se originara de inmediato para después extinguirse. Estos efectos no podían conseguirse utilizando la “mancipatio” o la “in iure cessio” por el carácter categórico de sus fórmulas.

Los procedimientos que permitían establece r una servidumbre de una u otra manera han variado según las épocas. Así podemos distinguir 3 épocas:

a) Antiguo derecho civil

Las servidumbres reales o prediales pueden establecerse o constituirse por "translatio" o por "deductio"

La "translatio" ocurre cuando el propietario de un fundo establece ese derecho en beneficio de otro.

La "deductio" ocurre cuando un propietario enajena uno de sus fundos, reservándose sobre él una servidumbre para utilidad de otro fundo, que continúa perteneciéndole.

Conforme al derecho civil romano, las servidumbres rusticas y las urbanas podían establecerse por el procedimiento de la in iure cessio, por adjudicación y también por legado. Solo las servidumbres rusticas podían constituirse por mancipatio.

b) Derecho pretoriano

El pretor admitió que el ejercicio de una servidumbre equivalía a la posesión de ella y la llamó quasi-possesio servitutis; de lo cual se llego a concluir que podían adquirirse por cuasi tradición o posesión prolongada.

Consistía la cuasi-tradición para el propietario del fundo dominante, ejercer la servidumbre con la tolerancia del propietario del fundo sirviente.

El derecho civil no admitía que pudieran adquirirse servidumbres sobre del fundo sirviente.

Por el pacto, un propietario prometía a otro dejarlo ejercitar la servidumbre sobre su fundo, pero como el pacto no era obligatorio, se hacía entonces una estipulación por lo cual el propietario del fundo sirviente se obligaba a pagar al otro una suma de dinero a titulo de pena, en caso de que pusiera obstáculos al ejercicio de la servidumbre.

c) Derecho de Justiniano

Bajo Justiniano no existieron ni la mancipatio ni la in iure cessio; y las servidumbres por vía de traslatio o por vía de deducto pudieron establecerse por tradición, legado, adjudicación, pactos, y estipulaciones y aún por posesión prolongada. Una servidumbre predial puede, por consiguiente, ser constituida por los procedimientos siguientes:

a) Por quasi-tradición operada en la ejecución de una convención a la cual se une una cláusula penal: pactis et stipulationibus. Es el procedimiento señalado

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