Ley De Arrendamientos

LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N-6.053 extraordinario. Caracas, 12 de Noviembre de 2011. Artículos del 21 al 40.

De la revisión previa del contrato de arrendamiento

Artículo 21.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como órgano de control y revisión, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en esta Ley. Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente Ley.

Obligación de los arrendadores

Artículo 22.

Los arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Inclusión de los arrendatarios y arrendatarias

Artículo 23.

Los arrendatarios y arrendatarias tendrán derecho a solicitar la inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

Incumplimiento de los arrendadores

Artículo 24.

El incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 22 de la presente Ley, por parte del arrendador, dará origen a que se le imponga una multa de conformidad con las sanciones previstas en esta Ley.

Facultades de inspección

Artículo 25.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, tendrá las más amplia facultades de inspección y fiscalización en el ejercicio de las competencias que le han sido otorgadas mediante la presente Ley, así como las que le correspondieren de conformidad con el ordenamiento jurídico vigente.

Del Superintendente Nacional

Artículo 26

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda organismo adscrito al Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat estará a cargo del Superintendente o la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, cuyo nombramiento y remoción compete al Presidente o Presidenta de la República Bolivariana de Venezuela.

De la Jurisdicción Especial Inquilinaria

Órganos Jurisdiccionales

Artículo 27.

La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la Competencia Especial Contencioso Administrativo en Materia Inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.

De la Defensa Pública con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda

De la Defensoría Pública

Artículo 28

La Defensa Pública en desarrollo de la activación de la competencia en materia civil y administrativa especial Inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, debe poner al servicio del sistema rector nacional para la defensa de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias y del derecho a la vivienda, y de todos los ciudadanos y todas las ciudadanas, a nivel nacional, los defensores públicos y defensoras públicas con dicha competencia en cada localidad donde exista una unidad regional de la Defensa Pública o extensión de la misma. La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial Inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local regional o plena, a nivel nacional. En el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especial Inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, será preeminente la defensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran.

Atribuciones de la Defensa Pública con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda

Artículo 29°.

En el marco de la presente Ley, y sin menoscabo de las competencias legalmente atribuidas a la máxima autoridad de la Defensa Pública, para designar defensores públicos o defensoras públicas y asignar competencias por la materia y el territorio, así como de las normativas internas dictadas por la Defensa Pública con relación a la materia civil y administrativa especial Inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en dicha materia, tendrán las siguientes atribuciones:

1. Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesos judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garantía del derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en convenios internacionales y en la Constitución de la República.

2. Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia Inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.

3. Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunales de municipios, primera instancia y superiores, así como ante los órganos administrativos en la materia de su competencia.

4. Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante el órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias que vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.

5. Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los intereses de los afectados o afectadas.

6. Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente, pudiendo formalizar solamente el primero de ellos.

7. Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de los recursos anunciados.

8. Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales con competencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen derechos o garantías constitucionales y, de ser el caso, informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la acción intentada.

9. Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los órganos administrativos con competencia en la materia.

10. Levantar censos y estadísticas de las personas usuarias de este servicio, a los fines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los órganos competentes.

11. Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de asegurar el respeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los derechos y garantías de los arrendatarios y arrendatarias.

12. Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la protección de sus asistidos o representados, a los fines de prevenir amenazas o violaciones de sus derechos y garantías relacionadas con la materia objeto de la presente Ley.

13. Cualquier otra que, a consideración de la máxima autoridad de la Defensa Pública, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.

14. Las demás que la atribuyan la Constitución de la República, la Ley Orgánica de la Defensa Pública, su reglamento y normativas internas de la Defensa Pública.

Del sistema Nacional para la defensa en materia civil y administrativa especial Inquilinaria y del derecho a la vivienda, Definición, objetivos y funcionamiento del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda

Artículo 30

El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, es el conjunto de órganos y entes que coordinan las acciones de interés público a nivel nacional, destinadas a la protección y atención de todos los ciudadanos y ciudadanas a quienes se les haya violentado tales derechos, y establecen los medios para asegurar el goce efectivo de los mismos.

De la estructura

Artículo 31.

El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda está conformado por:

1. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

2. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

3. Los tribunales competentes en la materia.

4. El Ministerio Público.

5. La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial Inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.

6. La Defensoría del Pueblo.

Para el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda cumplirá con sus funciones y objetivos, a través de las competencias atribuidas a cada uno de sus integrantes.

De La relación arrendaticia: Deberes y Derechos

Irrenunciabilidad de los derechos

Artículo 32.

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, en nulo y los servidores públicos que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.

Condiciones del inmueble

Artículo 33.

Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas de condominio o administradoras, para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, sistema eléctrico, disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias de inmuebles. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición, se regirán de conformidad con lo establecido en el Código Civil y demás leyes u ordenanzas aplicables.

Entrega del inmueble

Artículo 34.

Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.

Mantenimiento de los servicios

Artículo 35.

Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.

Del pago de servicios

Artículo 36.

Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al arrendatario o arrendataria.

Sobre las reparaciones del inmueble

Artículo 37.

Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento. En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparaciones mayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios o arrendatarias, deberá ser avalado por los órganos competentes en la materia y garantizada la vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, así como su retorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Subrogación de los contratos

Artículo 38.

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Del cobro indebido de los cánones

Artículo 39.

No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente artículo, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en esta Ley.

Daños maliciosos

Artículo 40.

El arrendador no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios o arrendatarias. Estos daños deberán ser determinados por las autoridades competentes, las cuales identificarán si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o arrendataria.

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