Ley de arrendamiento urbano y sub urbano 7527

FACULTAD DE DERECHO

DERECHOS REALES I

LEY DE ARRENDAMIENTO URBANO Y SUBURBANO

INDICE

1. Portada

2. Índice

3. INTRODUCCION

4. LEY DE ARRENDAMIENTO URBANO Y SUB URBANO 7527

5. Inaplicabilidad de esta ley

6. Contratación

7. Vicios redhibitorios

8. Bienes

9. Obligaciones

10. Precio

11. Plazos

12. Traspaso

13. REGLAS ESPECIALES PARA LA VIVIENDA DE CARACTER SOCIAL

14. PROCEDIMIENTOS

15. DISPOSICIONES FINALES

16. Conclusión

17. Bibliografía

INTRODUCCION

Se pretende con la elaboración de este trabajo; investigar, conocer, entender y aprender acerca de la Ley de arrendamiento urbano y suburbano, creada por la Asamblea Legislativa costarricense. Como estudiantes de derecho y futuros abogados, nos interesa enormemente adquirir conocimiento, no solo de esta ley sino de todas aquellas creadas por nuestra Asamblea y que son aplicadas en nuestro país.

Mediante terminología clara, estudio de conceptos y el escudriñamiento de esta ley, es que lograremos abarcar temas como objetivo, precios, obligaciones y derechos tanto del arrendatario como del arrendador, el punto de vista civil, entre otros.

Se esperar enriquecer nuestras mentes y aplicar esta ley debidamente en la vida diaria… ya que el arrendamiento es un tema que nos interesa a todos…

Arrendar: Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios…

CAPITULO I

LEY DE ARRENDAMIENTO URBANO Y SUB URBANO 7527

El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.

Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social.

CAPITULO II

AMBITO DE LA LEY

Dicha ley es de orden público; este acuerdo entre ambas partes es válido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurídico costarricense.

Además cabe mencionar que los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables; y que rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.

El destino con el que se arrienda un inmueble no puede ser contrario a lo que dicta la ley, ni tampoco atentar contra seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad del pueblo.

Inaplicabilidad de esta ley

a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios.

b) Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los califique el Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que se alquilen por temporadas. Esa resolución se publicará en el diario oficial.

c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades.

d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local.

e) El arriendo de espacios publicitarios.

f) El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios.

g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados , porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del bien como remuneración en especie.

h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

CAPITULO III

CONTRATACIÓN

Acerca del contrato esta ley en su capítulo III nos explica que; existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.

Las partes que intervienen en este contrato de arrendamiento son:

• Arrendador o locador: quien cede el uso y goce de la cosa

• Arrendatario, locatario o inquilino: el que paga el precio, adquiere el uso de la cosa

• Precio: también denominado alquiler o renta

Quién tiene la facultad de dar

Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.

La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

Quien tiene la facultad de recibir

Puede tomar en arriendo todo el que posea capacidad jurídica o este legalmente representado.

Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder especial o generalísimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

Qué contiene un contrato de arrendamiento

(Artículo 11 de la Ley de arrendamiento urbano y suburbano)

a) Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario.

b) Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesión. Además, se indicará la ubicación exacta del inmueble.

c) Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa.

d) Descripción individualizada de otros muebles no fungibles que las partes convengan incluir en la contratación, con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.

e) Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble arrendado.

f) Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y forma de pago.

g) Plazo del arrendamiento.

h) Domicilios que las partes señalan para las notificaciones.

i) Otras cláusulas convenientes para los contratantes, en concordancia con lo dispuesto en esta ley.

j) Fecha del contrato.

Como en todo contrato el consentimiento de las partes involucradas es esencial, se dará como nulo si existe error, fuerza, intimidación y dolo.

Vicios redhibitorios

(Artículos 1133 y 1134 del Código Civil)

ARTÍCULO 1133.- Los vicios o defectos que impidan o desmejoren notablemente el uso de la cosa, no conocidos por el arrendatario al hacerse el contrato, o sobrevenidos en el curso del arriendo, dan lugar o a la resolución del contrato o a una disminución del precio, según el caso.

Si por cualquier motivo el arrendatario se viere privado de una parte de la cosa podrá, según el caso, exigir disminución del precio o resolución del contrato.

ARTÍCULO 1134.- El arrendatario tendrá además derecho a que el arrendador le indemnice la pérdida que le hayan ocasionado los defectos de que trata el artículo anterior, cuando éstos existían al celebrarse el contrato y eran conocidos del arrendador.

En caso de ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y las características propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil.

El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente de ese documento.

Todo contrato de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía, que consten en instrumento público o en documento privado, así como los documentos resultantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.

CAPITULO IV

BIENES

• Empezando por la cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.

• También pueden formar parte del arrendamiento los muebles no fungibles que las partes convengan incluir. Estos bienes deben

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