Usucapion

Prescripción adquisitiva o Usucapión

Consiste en un modo de adquirir la propiedad por medio de la posesión continua, pacífica y publica, a título de propietario por el tiempo fijado por la ley.

Esta institución no hace sino reconocer como propietario de un bien a aquel que lo tuvo, utilizando como si fuera realmente el dueño, durante el plazo que la misma ley indica.

Albaladejo establece con precisión la similitud y diferencias con la prescripción extintiva. Dice así: “la usucapión es una institución de igual raíz que la prescripción extintiva. En ambas, el paso del tiempo convierte en derecho lo que estaba sucediendo de hecho. Y, así, en la usucapión, el que venía comportándose como titular del derecho, llega a convertirse en tal, y en la prescripción extintiva ocurre lo contrario, pero por igual razón: al que se le venía sin exigir algo, llega a liberarse de que pueda serle exigido.

1. Elementos: la posesión del usucapiente y el plazo.

La usucapión tiene por finalidad poner fin al divorcio entre la posesión y la propiedad, transformando la posesión en propiedad.

Es sabido que los bienes que no pueden ser objeto de propiedad privada no son susceptibles de posesión y por ende de usucapión:

Los bienes de dominio público; por ejemplo, las carreteras, ríos, lagos, etc.

Los recursos naturales; por ejemplo, los bosques, las minas, etc.

Los yacimientos y restos arqueológicos, construcciones, monumentos.

Las tierras de las comunidades campesinas y nativas.

2. Clases de usucapión

a) Usucapión in mobiliaria

El artículo 950 del código civil especifica lo siguiente: “la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y publica como propietario durante 10 años. Se adquiere a los 5 años cuando mediante justo título y buen fe”.

Se establece dos clases de usucapión:

a) La prescripción larga. Solo se requiere la posesión por un periodo de 10 años.

b) La prescripción corta. Establece un plazo de 5 años con justo título y buena fe.

La posesión es el elemento común en ambas clases.

a.1) Prescripción larga

Se requiere que la posesión sea:

a) Continua. Es la que se ejerce sin interrupciones, habrá posesión continua: a) cuando ella se tiene o ejerce sin interrupción, b) cuando la interrupción es menor de un años, o c) cuando la interrupción es de más de un año, esta se restituye por sentencia. Se debe tener en cuenta la presunción de comunidad, señalada en el artículo 915 del código civil, situaciones que ya fue explicada en las presunciones legales de la posesión.

b) Pacífica. Es la posesión libre o exenta de violencia; es decir, tanto la adquisición como al continuidad o continuación de la posesión deben fundarse en la no utilización de la fuerza o violencia.

c) Publica. Es la posesión conocida; se fundamenta en que el poseedor debe conducir su posición de forma tal que sea conocida por todos.

d) A título de propietario (posesión ad usucapionem). Se debe poseer el bien para sí. Es para sí cuando el poseedor se comporta como el propietario, sin reconocer título alguno de propiedad o posesión en otra. En conclusión, poseer como propietario significa que ha de comportarse como lo haría el dueño.

a.2) Prescripción corta

Llamada también ordinaria, abreviada o quinquenal, viene a ser el modo de adquirir la propiedad de un inmueble a través de la posesión continua, pacifica, publica y como propietario, mediante justo título y buena fe, Tiene por objeto favorecer a todos aquellos que creyéndose en justicia propietarios no son tales por razones ajenas a su voluntad y previsión.

La usucapión ordinaria acorta el plazo de posesión exigido para la producción del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo título y buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad .

Los requisitos son:

• Posesión continua, pacifica, publica y como propietario. Se entiende por posición continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza. Baudry lacantinere cita como ejemplo de esta continuidad “los bosques entre los mismos, intervalos bastante largos, para que la posesión sea continua” ( Baudry Lacantinerie, “Traité Theorique et Practique de Droit Civil”, tomo I, Nª 1426, página 193).

• Plazo posesorio de 5 años.

• La buena fe. El poseedor deberá haber actuado de buena fe, esto es, teniendo la convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. Según nuestro código, existe buena fe “cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título” (art. 906).

• Justo título. Nuestro código, a diferencia de otros, no define lo que es el justo título; por tanto, será necesario recurrir a la doctrina. Así pues, el justo título implica que el poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una “causa de adquisición”, es decir, a un acto jurídico valido y verdadero, con virtualidad trasmitida de dominio. trataremos de aclarar la figura: si con la usucapión ordinaria se pretende subsanar la irregularidad de un transmitente que no es propietario del bien, entonces el “justo título” será aquel que, estructuralmente, corresponde a un acto jurídico valido con finalidad transmisiva (como el caso del contrato de compraventa, permuta, donación, aporte en sociedad, legado , etc.), y cuyo único defecto sea la falta de titularidad del transmitente . Si no hubiese este defecto, el titulo sería suficiente para trasmitir la propiedad, y no se exigiría la presencia adicional de la posesión; pero existiendo ese defecto, el titulo (y la buena fe) requiera ser subsanado a través de la posesión por el plazo legal correspondiente. En buena cuenta, el titulo debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para trasmitir la propiedad , con el único defecto de la falta de titularidad. además, el titulo debe ser “verdadero”, por lo que el acto o negocio jurídico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de un título simulado o putativo. Por último, el titulo debe ser “valido”, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad , aunque sí se admiten los títulos anulables, pues éstos gozan provisionalmente de validez hasta que judicialmente se declare lo contario (art 222 C.C.).

En suma, el justo título debe tener los caracteres que siguen:

a) Ser un acto traslativo de dominio, como son la compraventa, la donación y otros análogos. No deberá confundirse el acto jurídico con el documento que lo representa (artículo 225 del Código Civil).

b) Este acto jurídico no debe estar sujeto a una causal de nulidad absoluta, pues en este supuesto carecería de idoneidad y no sería por lo tanto, justo.

c) Debe tener existencia real, efectiva. No tienen el carácter de justo los llamados “títulos putativos”, que son aquellos que solo merecen existencia en opinión de quienes lo alegan: Jorge E. Castañeda pone un ejemplo de título putativo en quien se considera propietario de un inmueble porque encargó comprarlo a su nombre a otro y este no lo compró (J. E. Castañeda, op. Cit., página 164).

d) Debe probarse, pues no se presume. Sobre este particular Albaladejo manifiesta que “si la prueba es del hecho de la usucapión es sí, corresponderá a quien alegue que se ha producido. Y habrá de demostrarse que se dieron todos los requisitos que la usucapión exija”.

b. Usucapión mobiliaria.

El artículo 951 del código civil especifica lo siguiente: “la adquisición por prescripción adquisitiva de un bien mueble requiere la posesión continua. Pacífica y publica, como propietario durante dos años si hay buena fe y por cuatro, si no lo hay”.

b.1) usucapión corta

Los requisitos son:

• Posesión continua, pacifica, publica y como propietario

• Plazo de 2 años

• Buena fe del poseedor.

No menciona la ley el justo título, puesto que, tratándose de bienes muebles, la posesión misma es el título.

b.2) Usucapión larga

Los requisitos son:

• Posesión pacifica, publica, continua y como propietario.

• Plazo de 4 años.

3. DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

El artículo 952 del código civil especifica lo siguiente: “quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.

La sentencia que acede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño”.

1. La eficacia de la prescripción adquisitiva por el solo vencimiento del plazo.

Sobre el tema de la necesidad de invocar la prescripción para poder gozar de sus efectos, la necesidad de solicitar la prescripción resulta de lo dispuesto por el artículo 952 del C.C., conforme al cual el beneficiado con la prescripción "puede entablar juicio para que se le declare propietario”.

Respecto al tema de la eficacia del solo vencimiento del plazo, en el artículo 952 expresamente se señala la expresión "se le declare propietario" que puede ser considerada como lo suficientemente indicativa respecto del carácter declarativo de dicha pretensión y, por consiguiente, de la decisión que la acoge. Se declara aquello que se ha constatado como preexistente a la decisión que se emite sobre el particular, la decisión no configura el modo de adquisición.

2. La prescripción adquisitiva y su registro

En principio, el Registro protege a los adquirentes de derechos reales que cuenten con derecho inscrito sobre la base de los principios registrales. Sin embargo, el derecho de propiedad se puede adquirir por prescripción, y esta adquisición afecta a los titulares de derechos inscritos. En doctrina, la prescripción adquisitiva puede realizarse tanto a favor como en contra del que goza de derecho inscrito, como sucede en el sistema español (al igual que el nuestro) en que las inscripciones no convalidan los actos y contratos que sean nulos. En el primer caso, el titular

Registral en la realidad no lo es, a través de la prescripción adquisitiva se convertirá en verdadero titular y por ello se habla de la prescripción según el Registro o 'Secumdum tabulas". En el segundo, la prescripción se produce en contra del titular registral, por eso se habla de prescripción "contra tabulas", en la cual realmente surte un conflicto entre el titular registral y el adquirente por

Prescripción.

El segundo párrafo del artículo 952 del C.C. señala las expresiones "para la inscripción de la propiedad" y "para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño" que nos lleva a la conclusión de que solo recoge el supuesto de "contra tabulas". En ese sentido, se puede inferir que el adquirente por prescripción inscribirá su derecho por haber demostrado una posesión continua, pacífica, pública y como propietario durante diez o cuatro años, según si el bien inscrito es inmueble o mueble. La prescripción corta en este caso es de difícil aplicación, ya que para ella se necesita justo Título y buena fe, y este último requisito, en general, no cumpliría por ser el objeto de la prescripción un bien inscrito, que goza de la presunción de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones (artículo 2012 del C.C.).

Asimismo, considero que en nuestro país no sería amparada una demanda de prescripción "secumdum tabulas"debido a que los órganos jurisdiccionales señalarían que mientras no se declare la nulidad del acto que corre inscrito, en virtud del principio de legitimación (artículo 2013 del C.C.), se presume que el derecho o la titularidad del registro existe y pertenece al titular inscrito.

Desde el punto de vista procesal existe un procedimiento en la vía abreviada que se encuentra regulado en el artículo 504 y siguientes del C.P.C., que permite hacer efectiva la pretensión mencionada por el artículo 952 del C.C. En este sentido, la pretensión principal sería la declaración de propiedad a favor de quien ya prescribió y la pretensión accesoria sería la cancelación del dominio del anterior propietario e inscripción a nombre del nuevo. Inclusive, actualmente la Ley N° 27157 Y su complementaria la Ley N° 27333 autorizan a los notarios a llevar a cabo procedimientos de prescripción adquisitiva de inmuebles, siempre que sea de naturaleza urbana y no exista oposición por parte de terceros. De igual forma, al amparo de la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653, los predios rurales son susceptibles de adquirirse por prescripción.

Cabe precisar, para evitar cualquier duda, que lo señalado en el segundo párrafo del artículo 952 no significa que no se pueda solicitar la prescripción adquisitiva de un bien no inscrito, con lo cual la sentencia sería el título para la inmatriculación y la inscripción de la primera de dominio.

Por último, interesa tocar el tema de la retroactividad de la prescripción adquisitiva. El mismo Larroumet apunta que está admitido tradicionalmente, si bien la ley no dispone expresamente, que la prescripción adquisitiva opera desde el momento en que se inicia la posesión y no desde que vence el plazo. Y la razón que da es que el poseedor se ha comportado permanentemente como el legítimo titular del derecho de dominio y así ha sido considerado por los terceros. No sería por lo tanto normal obligar al que adquiere sus derechos, obligarle a restituir al verdadero propietario los frutos percibidos desde la entrada en posesión hasta el día n que se declara la prescripción por el juez. Dice así: “resulta de la irretroactividad que la usucapión es un modo de adquisición de la propiedad muy original: es necesario el transcurso del tiempo para convertirse en propietario, pero una vez desde el origen, esto es, desde que entró en posesión. En realidad, el transcurso del tiempo, transformando una situación de hecho en una de derecho consolida la situación existente, haciendo inatacable y siendo por consecuencia imposible la reivindicación por el que era propietario. Hay que considerar que el poseedor se ha comportado como si fuese propietario y no hay razón alguna para no admitir que se conviertan en tal al cabo de determinado tiempo. Desde luego, cuando no ha sido inquietado en su posesión, es admisible y conforme con la realidad admitir que en ningún momento fue perturbador por una acción reivindicatoria”.

4. INTERRUPCIÓN DEL TERMINO PRESCRIPTORIO.

El artículo 953 del código civil especifica lo siguiente: “se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”.

¿Por qué el código no se ha referido a la suspensión y se limita a su interrupción?

Explica Larroumet que “si no hay problema cuando la posesión es ejercitada de un modo continuo puede suceder que ello no sea así, debido a su interrupción o suspensión¨, y agrega: “los efectos de la interrupción no son los mismos que los de la suspensión. En caso de interrumpir ya no existe posesión y por lo tanto no hay usucapión. En consecuencia, será necesario para usucapir que una nueva prescripción comience a correr válidamente. Por el contrario, en la suspensión, el hecho que impide que la prescripción resulte válidamente realizada, al no afectar la posesión por sí misma, no se justifica obligar al poseedor que comience nuevamente a hacer correr el plazo para usucapir” (C. Larroumet, op. Cit., página 253).

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