Usucapion

Por la prescripción - dice el Art. 1930.1 Cc - se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y los demás derechos reales. Es decir, que la influencia del tiempo no se limita a la extinción de las pretensiones o derechos que tarden demasiado en usarse, sino que sirve también para dar nacimiento en una persona a derechos y situaciones jurídicas que aparecen ante la gente como existentes o atribuidos a ella, o al menos ejercitados por ella, pero que, de hecho, no le pertenecen. O sea, para hacer coincidir la apariencia con la realidad.

Consideraciones previas:

1.) A tenor de los Arts. 1930 y siguientes, existe una prescripción extintiva y otra adquisitiva.

2.) ¿La prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva son las dos caras de una misma moneda, o son dos cosas diferentes? Es decir, ¿cuándo se extingue un derecho por prescripción extintiva se produce automáticamente el nacimiento de otro derecho por prescripción adquisitiva?.

Según el TS, ambos fenómenos no tienen que darse al mismo tiempo, de forma que puede prescribir la acción reivindicatoria de un sujeto, produciéndose la prescripción extintiva, sin que otro sujeto haya adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva o usucapión.

3.) La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales (Arts. 609 y 1930 Cc), pero ¿es un modo originario o derivativo de adquisición?. Se considera una adquisición originaria aquélla que recae sobre un objeto hasta entonces nunca poseído - res nullius - de forma que el derecho de propiedad surge ex novo; por su parte, sería una adquisición derivativa cuando el derecho actual trae causa de otro derecho anterior, adquiriéndose tal y como se encuentra en otro patrimonio.

La usucapión es un modo, en principio, originario de adquirir, puesto que el usucapiente no recibe su derecho de un tradens, ni siquiera en aquellos supuestos en que contrata con unnon dominus y de él recibe la posesión.

La condición de modo originario es, sin embargo, relativa, pues el usucapiente no recibe una cosa sin historia, libre de gravámenes. Luego el que comienza a usucapir una cosa ajena, cualquiera que sea el modo como inicie su relación con la cosa, no podrá evitar que la misma se halle sometida a gravámenes, condiciones, causas de rescisión, contra las cuales habrá de usucapir simultáneamente. En definitiva, el usucapiente adquiere originariamente, pero no una res nullius, pues no deriva su titularidad del verdadero dueño aunque el derecho que adquiere sobre la cosa es delimitado por el título (Lacruz Berdejo).

El profesor Juan Antonio distingue la usucapión ordinaria, en la que media justo título, que sería derivativa de la usucapión extraordinaria, sin justo título, que sería considerada como originaria.

4.) ¿Es la usucapión un fenómeno injusto? Evidentemente, desde la perspectiva del propietario que pierde su dominio lo es. Sin embargo, el ordenamiento jurídico lo que trata es de conciliar los intereses individuales con los intereses colectivos, siendo la protección de la seguridad del tráfico lo que subyace al instituto de la usucapión. Es por ello por lo que favorece al tercero que se ha comportado como dueño de la cosa durante cierto tiempo, protegiendo, además, a los terceros de buena fe que confiaron en la apariencia de propiedad.

5.) En cuanto al fundamento de la usucapión, históricamente ha sido entendido de forma subjetiva, de modo que se consideraba que con la usucapión lo que se pretendía era sancionar al propietario negligente. Este fundamento tenía una trampa, y es que si el propietario demostraba que no había sido negligente, no habría usucapión. Es por ello que el fundamento de la usucapión es de tipo objetivo, y es la necesidad de proteger el tráfico jurídico, con independencia de la diligencia del propietario.

Requisitos subjetivos de la usucapión.

Art. 1931 Cc, “Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos”.

• Sujetos activos.

- Cualquier persona con capacidad jurídica, no con capacidad de obrar.

- El menor: una interpretación literal del precepto conduciría a afirmar que los menores o incapaces no pueden adquirir por usucapión, salvo en el caso de donación u ocupación; luego no podrían hacerlo basándose en la compraventa como justo título. Sin embargo, en la medida en que las únicas personas que están facultadas par anular los actos de un menor o un incapaz son sus representantes legales - padres, tutores, curadores - o ellos mismos cuando desaparezca la situación de minoría o incapacidad, en la práctica no es frecuente que se revoquen estos contratos que producen efectos beneficiosos.

- Art. 1933, “La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a todos los demás”. En los casos en que una finca pertenece pro indiviso a cuatro sujetos, de los cuales uno solo de ellos ha estado poseyendo materialmente la cosa en concepto de dueño, si por el transcurso de plazos llegare a usucapir, la usucapión beneficiaría a todos los demás.

También puede suceder que los cuatro sean dueños de la finca, pero que sólo uno de ellos la esté poseyendo en concepto de dueño (en un momento determinado, deja de reconocer otras posesiones superiores y se produce la interversión del concepto posesorio), puede llegar a tener el dominio por usucapión. No obstante, la doctrina y la jurisprudencia han exigido en este caso que se produzca un acto claro, externo e inequívoco de que el sujeto está poseyendo sólo para sí en concepto de dueño.

• Sujetos pasivos.

Durante la Edad Media, no se podía adquirir por usucapión los bienes pertenecientes a menores, incapaces o mujeres. Hoy, el Art. 1932 es tajante y afirma que se puede usucapir los bienes de todo tipo de personas. No obstante, el Código confiere una acción de resarcimiento contra los gestores legítimos del menor o el incapaz, hoy no de la mujer, que no ejecutaran las acciones pertinentes para impedir la usucapión.

• En particular, la herencia.

A tenor del Art. 1934 Cc, “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar”.

Así, en caso de herencias yacentes, el tercero que ha venido poseyendo y cuyo plazo para usucapir se cumple durante el período de yacencia, puede hacerlo en detrimento de los herederos.

Al contrario, si cuando el sujeto muere está poseyendo en concepto de dueño una cosa, y durante el tiempo en que la herencia está yacente se consume el tiempo para la usucapión, ese bien pasará a integrar la herencia (Art. 440 Cc, posesión civilísima), siempre que la misma se llegar a aceptar.

Requisitos objetivos de la usucapión.

En general, como dice el Art. 1936 Cc, son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres; por su parte, el Art. 609 cuenta a la usucapión entre los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos sobre los bienes, advirtiendo que lo que se usucape es el derecho, y no exactamente la cosa.

Fuera del comercio de los hombres, y por lo tanto de la usucapión, están los bienes de dominio público; sin embargo, la realidad muestra la continua adquisición por particulares de parcelas o edificios de dominio público, que la doctrina justifica por haberse producido primero la desafectación (García de Enterría).

• La hipoteca no es susceptible de usucapión;

• El derecho de superficie es susceptible de usucapión o no, depende de la teoría que se siga: si se exige inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho, no cabe usucapión; si no se exige inscripción, sí cabe la usucapión;

• En el usufructo, sí cabe usucapión;

• En las servidumbres, depende: a) se pueden adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes, con posesión de veinte años; b) no se pueden adquirir por usucapión, las que son discontinuas o no aparentes, debido a su naturaleza clandestina. En Cataluña no se puede usucapir ninguna servidumbre a partir del año 2002.

• Los derechos de la personalidad no son susceptibles de usucapión. No así la posesión de estado, que produce la adquisición de la nacionalidad “por usucapión”.

Presupuestos objetivos para usucapir.

A tenor del Art. 1940 Cc, para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita: poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

Para la prescripción extraordinaria, precisa el Art. 1941 Cc que la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

A tenor de ambos artículos, podemos señalar la existencia de unos requisitos comunes a todo tipo de usucapión y unos requisitos especiales para la prescripción ordinaria.

• Requisitos comunes.

• La posesión.

Toda posesión, sea cual sea su concepto, es válida para lograr una tutela sumaria de los Tribunales (possessio ad interdicta); sin embargo, sólo unos tipos de posesión son válidas para usucapir (possessio ad usucapionem).

La posesión válida para la usucapión ha de ser en concepto de dueño, ininterrumpida, pública y pacífica, como señala el Art. 1941 Cc.

Señalar que cuando el Art. 1941 se refiere a la posesión en concepto de dueño, la generalidad de la doctrina lo interpreta no en el sentido del Art. 432 Cc, sino en relación a la existencia o no de animus rei sibi habiendi. Veamos esta figura con un gráfico ejemplo: el usufructuario posee

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