ARRENDAMIENTO FINANCIERO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONCEPTO:

Contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha.

 Arrendamiento crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario.

 Prestación de servicios se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios.

 Arrendamiento de obra o Locación de obrasEste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo.

PARTES

ARRENDADOR: Se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble

ARRENDATARIO: Quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 BILATERAL En virtud de que hay derechos y obligaciones para ambas partes tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.

 ONEROSO,porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente.

 CONMUTATIVO,porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes10. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.

 CONSENSUAL. Se perfecciona por le acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad esta revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

 EJECUCIÓN SUCESIVA. El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

 PRINCIPAL. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

 NOMINADO. El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

CLASES DE ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO DE COSAS.

Crea un vínculo personal, mediante el cual se puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar el precio convenido.

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS.

El arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.

LOCACIÓN DE OBRAS.

En éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

ELEMENTOS DE ARRENDAMIENTO

SON LOS DE TODO CONTRATO: CONSENTIMIENTO Y OBJETO.

CONSENTIMIENTO.

El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo.

OBJETO

Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato. Art. 1974 C.C "Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso"

Requisitos de la cosa arrendada

Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.

Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración de que la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes.

Que la cosa no este prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar.

El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido.

El derecho de alimentación.

Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación.

OBLIGACIONES DE ARRENDATARIO.

1- Abonar la renta estipulada y hacer frente los gastos asimilados acordados

2-Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes

3- Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada, de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador,

4- Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato

5- Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada

6-Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda

7- Prestar la fianza

En el caso de que el arrendatario no cumpliese con lo pactado, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

El arrendatario debe devolver la vivienda arrendada, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas y animales de su casa.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

1- Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato

2-Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda

3-Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado

4-El saneamiento de la cosa arrendada

5-La exigencia de fianza

Realización de obras de mejora

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

Reparto de los Gastos Generales

Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

No obstante dicho pacto 
no exonerará al propietario de hacer frente a sus obligaciones fiscales, aunque pueda derivar la obligación

EXTINCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:

El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

• No paga la renta o la fianza.

• Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.

• Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.

• Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

• No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.

• Le perturba en la utilización del local.

En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.

El arrendamiento termina por las siguientes causas:

Vencimiento del plazo. La tácita reconducción. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento, a pesar de ello existe la tácita reconducción regulada en el art.

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