Criterio del valor de sustitución

CRITERIO DEL VALOR DE SUSTITUCIÓN 

Muy útil para la valoración de algunos bienes, presenta una problemática intrínseca que exige una precisa argumentación de las decisiones adoptadas que sustenten los resultados del informe. 

los bienes objeto de tasación deben cumplir una condición inexcusable: han de existir otros capaces de cubrir las mismas necesidades y satisfacer idénticas utilidades, esto puede originar verdaderos problemas a la hora de justificar la sustitución, pues se debe garantizar que sean una alternativa, real o potencial, perfectamente viable. los denominados inmuebles equivalentes deben pertenecer al mismo mercado (uso y localización) para inicialmente tener la consideración de sustitutivos. 

Los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación. 

Como ampliación a lo expuesto se incluyen un ejemplo: 

En el ámbito urbano, no es frecuente encontrar inmuebles con dos o más escaleras, destinadas una de ellas al personal que presta sus servicios laborales en los apartamentos. En cambio, si es frecuente la existencia de escaleras de emergencias. Estas diferencias constructivas conllevan que en una tasación realizada empleando este criterio haya que justificar su existencia y cuantificar su superficie y coste de construcción. 

Si solo se construye una escalera la superficie útil total que correspondería a cada una de las diferentes unidades urbanas resultantes de la división horizontal del inmueble podría ser superior a la existente previamente. 

 
8.- CRITERIO DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN - ACTUALIZACIÓN  

CRITERIO DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN - ACTUALIZACIÓN 

Este tipo de criterio es muy usado dentro de los procesos reguladores administrativamente: expropiación, catastro, hipotecarios, etc. Y existe abundante normativa al respecto que lo complementa y que facilita la elección de los parámetros explicativos al tasador.  

En el ámbito rural la potencialidad de una explotación agraria es un elemento de discusión que el tasador debe recoger en su informe y, en su caso, realizar la valoración atendiendo a esta capacidad, en sustitución de la real-actual, siempre y cuando no haya impedimentos técnicos o legales. 

el IVSC define a La utilidad como un término relativo o comparativo y no una condición absoluta. A pesar de su visión universalista este planteamiento no siempre encuentra acogida en normativas específicas y en ocasiones son difícilmente justificables los supuestos que conforman la hipótesis de trabajo. 

Dentro del ámbito urbano la obtención de rentas de un inmueble a través de su puesta en alquiler es un magnífico parámetro para estimar su valor como suma de todas las rentas netas presentes y futuras que es capaz de generar hasta el final de su vida útil. 

Una situación específica la conforman los inmuebles que tienen limitada la renta por diversas situaciones. En estos casos las disposiciones legales que condicionan los contratos impiden un ajuste libre de la oferta y la demanda del mercado; por lo que el valor del inmueble variaría en función de que se considere la renta real que se recibe, o la potencial, en el caso de que ésta fuese posible estimarla y emplearla 

...