EL ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS.

EL ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS.

El arrendamiento de las cosas, se define como un contrato por el cual una de las partes se obliga, a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto tiempo, y mediante un cierto tiempo que está se obliga a pagarle, el art, 1709 del código civil dispone que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, se compromete hacer una cosa para la otra, mediante un precio convenido entre ellas.

La cosa, objeto de arrendamiento, puede ser un bien mueble o inmueble.

El arrendamiento de un inmueble o locación se subdivide, lo cual el arrendamiento recae sobre una casa, es el arrendamiento urbano ´´lato sensu´´, arrendamiento locales para viviendas, arrendamiento urbano, ´´stricto sensu´´, arrendamientos locales para uso profesionales, arrendamientos locales para uso comerciales.

El arrendamiento de un bien mueble se llama alquiler de un mueble, por lo que la aparcería de ganado es una aplicación de los mismos animales.

El mueble es el contratante que pone la cosa a la disposición de la otra parte, el locatario se le llama generalmente inquilino en los arrendamientos urbanos y arrendatarios en los arrendamientos rústicos.

El precio debido por el arrendatario como contrapartida, del goce de la cosa arrendada se llama alquiler, en los arrendamientos de vivienda para uso profesionales y para uso comercial y renta en los arrendamientos rústicos, para el arrendamiento de mueble se denomina generalmente el precio de locación.

Evolución. En las civilizaciones primitivas, el arrendamiento de las cosas, era poco usual, para el habitad, cada familia su domus y explota su heredium o las tierras del clan. Los vinicis ponían, a su disposición algunas cosas mobiliarias, como esclavos, amínales de tiro o de labor, los instrumentos agrícolas, lo cual se trataba de servicios generalmente gratuitos realizado en la forma comodato, préstamos de uso. Estos arrendamientos de los animales se conocen desde las XII tablas.

El arrendamiento no se desarrolló en Roma, sino con las conquistas, con el gran comercio, con la influencias de extranjeros y con las emancipaciones de esclavos, la población inestables y pobres no podía adquirir su casa, se alojaban en el último piso de las casa familiares, para luego encontrar asilo en las insulae, casas de renta construida por los romanos.

El sistema feudal, se caracterizó por la perpetuidad de las relaciones, entre el propietario y el terrazguero, terrazgos o arrendamientos enfitéuticos, perpetuidad que le confería al explotador el dominio útil, es decir un derecho real directo sobre la cosa.

La perpetuidad del arrendamiento fue condenado por las revolucionarios franceses, ya que en la actualidad por el contrario y aunque subsista la condena establecida por el código civil, las relaciones entre arrendadores y arrendatarios tienden a perpetuarse por efecto de la legislación especial.

Luego de la segunda guerra mundial, la libertad fue limitada considerablemente, el legislado ha tratado de paliar las consecuencias económicas, a la destrucción de edificios por operaciones de guerra y por el desarrollo de las grandes dependencias administrativas.

El retorno a la libertad de los precios tendría la ventaja de permitirle a los propietarios reparar sus inmuebles y atraer capitales hacia la construcción; por ese retorno no puede ser considerado gradualmente una alza general de los alquileres llevaría consigo necesariamente un aumento de los salarios, y por consiguiente una reducción de las exportaciones.

La legislación especial surgida de las dificultades de la primera guerra mundial, ha adquirido amplitud considerable y ha creado en materia de locales para vivienda, para uso profesionales para uso comerciales y para los arrendamientos rústicos.

Caracteres Generales del Contrato de Arrendamiento de Cosas.

Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de cosas.

El contrato de arrendamiento es válido solo consensu. Este contrato consensual, estaba atestiguada en las épocas de QUINTO MUCIO ESCÉVOLA, junto a la compraventa, la sociedad y el mandato. El arrendamiento se perfecciona solo consensu, desde el instante de las coincidencias de las voluntades, ante la toma de posesiones y sin ninguna formalidad.

Promesas de arrendamiento. Por ser el arrendamiento valido solo consensu, la promesa sinalagmática de arrendamiento equivale a arrendamiento. La promesa unilaterales de dar o de tomar, en arrendamiento son validas lo mismo que las promesas unilaterales de venta.

Necesidad de un precio alquiler o renta. El arrendamiento es por su esencia un contrato a titulo oneroso, supone un precio como remuneración de servicio, prestado por la puesta de la cosa a disposición del arrendatario.

Cuantía y naturaleza del precio.

En principio la fijación del precio deja la voluntad de las partes, el arrendamiento no es prescindible por lesión.

Por otra parte son cada vez más numerosas as intervenciones legislativas que fijan imperativamente el precio de los alquileres inmobiliarios.

El alquiler o rente, suele fijarse en dinero, pero no lo es necesariamente de modo contrario a la compraventa. Los arrendatarios temen la disminución del poder adquisitivo de la moneda y por eso insertan con frecuencia algunas cláusulas de sujeción a un índice para el precio del arrendamiento.

Contratos sinalagmáticos.

Obligaciones reciprocas el arrendador y del arrendatario.

El contrato de arrendamiento origina obligaciones a cargo de las dos partes, por lo que el arrendador debe poner la cosa a la disposición d arrendatario.

Las reglas referentes al incumplimiento de las obligaciones resultantes de los contratos sinalagmáticos, se le aplican al arrendamiento de cosas.

Contrato de cumplimiento sucesivo.

Obligaciones continúas del arrendador y del arrendatario. El arrendatario es un contrato de cumplimiento sucesivo, sin nada el precio puede ser pagado en una sola vez, pero la obligación del arrendador consiste en poner y en mantener la mente durante todo el período del arrendamiento así como padre de familia. El carácter del contrato de arrendamiento influye sobre el cumplimiento de las obligaciones de resolución del contrato.

Duración del arrendamiento. Las partes fijan u voluntad la duración del arrendamiento de una duración determinada. Por lo que el código civil en el art, 1738, precepto puramente

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