Hipoteca.

Derecho Real de Garantía: Hipoteca.

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido.

El artículo 1877 del Código Civil señala: “La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos bienes. Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen.”

Características Generales

La hipoteca ante todo es un derecho real, pero también nace de un contrato.

1.- Como Contrato:

- Es un contrato nominado ya que se encuentra reglamentado en la ley.

- Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga al deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, y por esto el acreedor no contrae ninguna obligación.

- Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura el pago de un préstamo o crédito.

- Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones.

- Está sometida a publicidad exigida, el cual es la protocolización del documento constitutivo de la obligación, en la Oficina Subalterna del Registro del sitio de ubicación del inmueble. Este requisito es sumamente importante ya que es esencial para la existencia del derecho de hipoteca.

2.- Como Derecho Real

- Es un derecho real de garantía, es decir, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona.

- Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

- Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.

- El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.

- Constituye una limitación al derecho de propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

Clasificación de la Hipoteca: Legal, Convencional y Judicial

1.- Hipoteca Legal: es aquella cuyo título inmediato es la propia ley. Por ejemplo, la hipoteca legal de la mujer casada, que la mujer posee de pleno derecho sobre los bienes propios del marido sin necesidad de una constitución convencional. El acreedor que tiene una hipoteca legal, puede ejercer su derecho sobre todos los inmuebles que pertenezcan a su deudor. Artículo 1885.

2.- Hipoteca Judicial: es aquella resultante de las sentencias emitidas por los tribunales de la república o la resultante de los actos judiciales. Estas sentencias pueden ser contradictorias o dadas en defecto, definitivas o provisionales, a favor del que las ha obtenido, puede ejercerse sobre los inmuebles actuales del deudor, y también sobre los que pueda adquirir. Artículos 1886 al 1889.

3.- Hipoteca Convencional: es aquella resultante de los convenios interpartes y de la forma exterior de los actos y contratos entre el acreedor y el constituyente de la hipoteca. Artículos 1890 al 1895.

Cancelación de la Hipoteca

Una vez pagada la totalidad de la hipoteca por cumplimiento de todas las cuotas pactadas o por anticipación

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