Hipoteca

La hipoteca

Es el derecho que el deudor constituye a favor del acreedor, sobre una cosa propia o de un tercer, con el consentimiento de garantizar la obligación.

En consecuencia que la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la Antigua Roma había dos formas básicas de garantizar una deuda. La prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual, y la fiducia.

La fiducia consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Aunque generaba una gran desprotección para el acreedor, era utilizada en ese contexto. Asimismo, como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder abonar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento.

La misma se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendador, y puede decirse que esta figura es el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, sólo se comenzaron a emplear de forma generalizada cuando se inició la actividad de los Registros, ya que de lo contrario no eran operaciones con seguridad jurídica.

La hipoteca se diferencia de los demás derechos reales en que es por necesidad el accesorio de una obligación, y constituye una seguridad real. En principio, el patrimonio de un deudor serbia de garantía a todos sus acreedores, siéndose insolvente, cada uno de ellos corría en peligro de perder todo o parte de lo que es debido. Pero un acreedor puede encontrar contra este peligro una protección mas o menos eficaz, obteniendo garantías especiales. Se distinguen dos clases.

• Garantía personal: compromiso de una o varias personas que se obligan con el deudor principal cerca del acreedor, de la manera que pueda dirigirse al mas solvente para hacerse pagar.

• Garantía real: afectación de una cosa al pago de un adeudo. A este ultimo orden de garantías es al que esta unida lo hipoteque. Durante largo tiempo los romanos solo emplearon para dar a los acreedores una seguridad real; la enajenación con fiducia, recorriendo después al pignus. En fin, la hipoteca se introdujo y desarrollo mediante la influencia del derecho pretoriano.

En la enajenación con fiducia resultaban las consecuencias siguientes :

Si el deudor paga el acreedor debe transferirle la propiedad de la cosa por la usureceptio, poseyéndola durante un año, pero si el a deudor no paga no se lleva acabo la usureceptio.

Ejemplo de enajenación con fiducia: persona deudor tiene una deuda de x cantidad de dinero en base a esa deuda le entrega un bien el cual el acreedor tenia el derecho de utilizar por un periodo de un año aun que la deuda allá sido pagada entes del año.

En dado caso e que el acreedor propietario del objeto venda este, si llegase a sacar un precio superior al importe del crédito, debe de entregar la diferencia al deudor.

Los inconvenientes de anegación fiduciaria se dejaban sentir sobre todo en la relación entre el deudor o el acreedor de un fundo rural. Para dar la seguridad al acreedor , el deudor que no tiene ordinariamente mas que sus ganados y sus utensilios agrícolas, no podía cederle su propiedad ni su posesión sin privarse de sus instrumentos de trabajo, por eso, muy pronto se admitió que los ganados y objetos llevados sobre el fundo por el deudor estarían afectados al pago del arrendamiento, por simple convención y sin que se privase el deudor de su posesión.

A) Un acreedor hipotecario no adquiere ni la propiedad, ni la posesión del objeto, si no un derecho especial que le permite en un momento oportuno es decir, si no se le ha pagado al vencimiento hacerse poner en posesión y tener una situación a la que le hubiese dado la prenda y b ) el deudor mientras que su deuda no esta extinguida, conserva la propiedad la posesión del objeto hipotecado. Puede como pues, utilizarla y afectarla a la seguridad de los demás acreedores.

La hipoteca, en sus concepción primitiva, nos daba al acreedor mas que el derecho de reclamar y obtener la posesión del objeto, sino se había pagado, y el de guardarla hasta que hubiese recibido satisfacción del deudor, el interés de las dos partes exigía otra solución.

...