La Hipoteca

INTRODUCCION

Ante todo diremos que La Hipoteca es una garantía, que se derivo de la más antigua de las garantías, que fue la enajenación fiduciaria, garantía mediante la cual el deudor transfería al acreedor la propiedad de la cosa que formaba parte de su patrimonio, y este se obligaba a transferir de nuevo la propiedad de la cosa al deudor tan pronto hiciese el pago. Este sistema cometió variados abusos, ya que el acreedor se aprovechaba de su derecho, pues el deudor que pagaba no tenía seguridad de recuperar la cosa, más que no fuera la buena fe del acreedor, pues estaba carente de acción real contra el tercer adquiriente.

Este recurso luego fue reemplazado por el de cambiar al acreedor no la propiedad sino la posesión de la cosa. En este caso el deudor continúa siendo propietario, conservando la acción de reivindicación. Esta certidumbre real es más segura y el acreedor no puede ya vender el bien afectado al pago de su derecho, solamente puede retenerlo. De ahí que este modo de garantía real aventaje a la enajenación fiduciaria, aunque tiene el problema de impedir al deudor constituyente el tener la posesión y el uso de la cosa mientras no pague y al acreedor le apresa una administración de la cosa que puede incrementarse y comprometer su responsabilidad por tiempo prolongado.

Como se infiere, estamos así en presencia de la “prenda”, derecho de garantía real en la que como vemos, no se transfiere la propiedad al acreedor, sino la posesión con la prerrequisito de devolver la cosa al deudor cuando ejecuta el pago.

Es así, que con el propósito de alcanzarse una garantía menos material, que proporcionara al deudor quedar en posesión de sus bienes y en su uso, aparece la Hipoteca que surgió de la prenda, principalmente de las prendas sin desplazamiento, sustentada en el derecho Romano.

La Hipoteca surgió en Grecia y en Roma posiblemente en los tiempos del Imperio, aprobando que el deudor quedara en la posesión, uso y provecho de la propiedad; y la facultad de enajenarla, mientras que el acreedor quedaba libre de la administración de la cosa, pero sus intereses hipotecarios son registrados, favorecidos por un derecho real que comporta derecho de persecución y derecho de preferencia sobre el bien hipotecado. Esto permite al acreedor a perseguir el bien en cualquier mano que se encuentre. Esto significa que el acreedor aunque no adquiera la propiedad ni la posesión de la cosa, tiene un derecho exclusivo, que le permite tomar posesión de la cosa si el deudor incumple sus obligaciones.

Por otra parte, también se convenía que las partes acordaran, que el acreedor podía traspasar la cosa por falta de pago y con su utilidad pagarse la deuda, pero reintegrando al deudor el excedente del precio de venta en relación con el valor adeudado. En esos tiempos, esa estipulación se consideraba sobreentendida y no se le podía impedir al acreedor sino sobre la base de otra cláusula expresamente consagrada. Esas obligaciones hipotecarias estaban convenidas en actos notariales, con una cláusula sobre hipotecas o sobre los bienes inmuebles del deudor.

Sin embargo este procedimiento presentaba dos inconvenientes a saber: El deudor podía hipotecar todos los bienes tenidos y por tener; lo que significaba extinguir todos sus créditos; Por otra parte y más peligroso, se carecía de publicidad hipotecaria, lo que era un inconveniente a la hora de las enajenaciones inmobiliarias en lo referente al adquiriente, ya que luego se podía encontrar con algunas hipotecas ocultas Es así, que en el antiguo Derecho francés se comienza a aceptar la purga con el fin de eliminar cualquier tipo de hipoteca oculta.

En Francia, en la década del 1870 el ministro Colbert, hizo el primer intento de implantar la publicidad, pero intereses económicos representados por los sectores de la nobleza y el Notariado, se resistieron firmemente, ya que imaginaban perder el monopolio hipotecario. La falta de publicidad originaba hipotecas ocultas, es por ello que el registro se creó para evitar las hipotecas ocultas

HIPOTECA INMOBILIARIA

Definicion

Tal como lo establece el Artículo 1.877, del Código Civil, La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para afianzar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. Este gravamen es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos bienes. Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen.

Definición dada por Rubino:

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que se constituye mediante el registro de un título (elemento esencial, sino hay registro del título no hay hipoteca), sobre bienes inmuebles determinado del deudor o de un tercero, los cuales no pasa a poseer el acreedor garantizado, sino que se atribuye a éste el poder de hacer ejecutar dichos bienes incluso frente al tercero constituyente y el tercero adquirente y la pretensión de ser satisfecho con preferencia sobre el precio obtenido como resultado de la ejecución

Ahora bien, es necesario aclarar cuales bienes son hipotecables:

El Art. 1.881 del Código Civil Venezolano establece los bienes sobre los cuales la hipoteca puede ser constituida al expresar; "son susceptibles de hipoteca: 1)Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles.2)El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios, con excepción del usufructo legal de los ascendientes.3)Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes enfitéuticos.

Además de estos también son bienes hipotecables: Los créditos hipotecarios. Las naves y aeronaves que son bienes muebles de naturaleza especial.

También el Art. 21 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, establece que sólo podrán ser objeto de hipoteca:

1. Los establecimientos mercantiles o fondos de comercio.

2. Las motocicletas, automóviles y camionetas de pasajeros, autocares, autobuses, vehículos de carga, vehículos especiales y otros aparatos aptos para circular. Podrán también hipotecarse las locomotoras y vagones de ferrocarril.

3. Las aeronaves.

4. La maquinaria industrial.

5. El derecho de autor sobre las obras de ingenio y la propiedad industrial.

Bienes no Hipotecables

Existen

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