La hipoteca

LA HIPOTECA

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

La hipoteca es una institución jurídica que viene desde el derecho griego en donde toma su nombre, aun cuando algunos autores opinan que es una institución de origen judío. En el derecho griego la hipoteca significaba la prenda de un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación y tenía por consiguiente la desventaja de que desposeía al deudor de la finca, motivo por el cual los romanos la perfeccionaron al darle el carácter de un derecho real constituido sobre bienes inmuebles.

DEFINICIÓN

Según el artículo 822 del Código Civil, indica que la hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.

Otras definiciones indican que:

 Es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente bienes inmuebles enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de venta y preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación.

 La hipoteca es una seguridad real, que sin desposeer actualmente al propietario de un bien hipotecado, permite al acreedor apoderarse del bien objeto de la garantía de la obligación, para venderlo no importa en poder de quien se encuentre y mediante el precio, hacerse pagar con preferencia a otros acreedores.

NATURALEZA JURÍDICA

La hipoteca como tal, se constituye en un derecho real de garantía, de conformidad con el Código Civil guatemalteco.

CARACTERÍSTICAS

 Es un derecho real de los enumerados en relación al Artículo 822 del Código Civil y es un derecho real que normalmente será inmueble conforme al Artículo 838 del citado cuerpo legal.

 Es un derecho accesorio o caución por cuanto necesita de un contrato principal. En términos generales, podemos sostener que la hipoteca puede garantizar obligaciones civiles o naturales puras y simples o sujetas a modalidad, determinadas o indeterminadas, presentes o futuras.

 Constituye un principio de enajenación (o bien una enajenación condicional). Por ello, para hipotecar se requiere capacidad para enajenar y no pueden darse en hipoteca bienes embargados, porque su enajenación acarrea nulidad absoluta por objeto ilícito.

 Es una limitación del dominio, por cuanto el titular no puede ejercer éste en forma plena.

 La hipoteca es indivisible, y la indivisibilidad de la hipoteca tiene relación con 2 aspectos: a) En relación al inmueble b) En relación al crédito.

Así también existen otros caracteres, como los siguientes:

a) Es un derecho real porque está establecido en la ley.

b) Es accesorio, porque es un derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto en dinero.

c) Es solemne, porque la hipoteca solo puede ser constituida por escritura pública.

d) Es indivisible, porque la hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado, fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o la partición se harán en esta forma.

e) Es convencional: este derecho real accesorio es fruto de un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo pena de afectar la validez del acto, constar la aceptación por parte del acreedor en la escritura pública.

f) Se caracteriza por la especialidad, porque se entiende el principio que exige que la hipoteca se constituya sobre inmuebles determinados y por una suma cierta en dinero también determinado.

CLASIFICACIÓN DE LA HIPOTECA

A) Convencional, legal o judicial.

La hipoteca como tal es siempre convencional, en cuanto a que la forma de constituirla es a través de un contrato. Sin embargo, la obligación de constituir hipoteca puede emanar de la convención, de la ley o de una resolución judicial.

B) Celebrada por el deudor o por un tercero

Una persona puede asegurar, a través de la hipoteca, una obligación propia; o un tercero puede hipotecar, para seguridad de una obligación ajena, un bien propio. Lo normal cuando se hipoteca un inmueble para seguridad de una obligación ajena, será que no se afecte todo el patrimonio, sino que sólo el bien raíz que se hipoteca. Es decir, el acreedor no tiene la acción que emana del derecho de prenda general sobre el patrimonio del tercero, sino sólo tiene la acción real que emana de la hipoteca.

OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR DE LA HIPOTECA

a) Constitución de las Hipotecas:

Las condiciones de forma:

- Escritura pública.

- Aceptación por el acreedor.

- Registro de la hipoteca.

- La hipoteca solo puede ser constituida por escritura pública.

- La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor.

- El registro de la hipoteca en los Registros Públicos, es un acto necesario, ya que de no hacerse quedaría como un acto oculto entre propietario y constituyente.

- Sujeto de la hipoteca créditos susceptibles de garantía hipotecaria.

Puede constituirse hipoteca en garantía de un crédito condicional o indeterminado en su valor, o de una obligación eventual, o de hacer o no hacer, o que tenga por objeto prestaciones en especie, siempre que se declare un valor estimativo en el acto de constitución, el cual podrá ser reducido por el deudor, si procediere.

La falta de determinación del crédito eventual garantizado no obstará a la validez de la hipoteca, toda vez que se precise su monto máximo.

b) Bienes que no pueden hipotecarse

Bienes no hipotecables

No pueden hipotecarse los derechos de usufructo, de uso y habitación, las servidumbres y los derechos hipotecarios. Tampoco las cosas inmovilizadas por accesión, separadamente del inmueble al cual acceden; ni partes materiales de un inmueble, si no constituyen fracciones determinadas de una extensión mayor, susceptibles por sí mismas de constituir dominio independiente. El Artículo 834 del Código Civil establece: “Los frutos no quedan incluidos en la hipoteca. Los bienes de una finca sobre los cuales puede constituirse prenda agraria no quedarán incluidos en la hipoteca salvo que estuvieren libres de gravamen al ejecutarse el cumplimiento de la obligación”.

El Artículo 838 del mismo cuerpo legal, establece que bienes no pueden hipotecarse, y estos son:

a) El inmueble destinado a patrimonio de familia

b) Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante haya puesto dicha condición, pero esta no podrá exceder del término de cinco años.

c) En el caso de los menores de edad el término anterior se cuenta desde que cumplan la mayoría de edad.

EL SALDO INSOLUTO

Es una cuenta pendiente de pago que corre a cargo del deudor y que da al acreedor el derecho subsidiario de exigir su pago y su existencia deviene de un contrato o acuerdo entre las partes o de la previsión de la ley.

Al respecto el Artículo 823 del Código Civil indica: “No hay saldo insoluto. La hipoteca afecta únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado personalmente ni aun por pacto expreso”.

QUIENES PUEDEN HIPOTECAR

Dispone el Artículo 835 del Código Civil: Que solo puede hipotecar el que puede enajenar, y que únicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que pueden ser enajenados. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios. Estos contratos generalmente exigen autorización de la institución bancaria para constituir otra hipoteca sobre el bien inmueble hipotecado a su favor en garantía de un préstamo. El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. Sin embargo, pueden hipotecarse los derechos que el condómino (copropietario) tenga en el predio común.

ACEPTACIÓN DE LA HIPOTECA

La constitución y aceptación de la hipoteca deben ser expresas. (Art.841 CC)

Si se constituyeren hipotecas y otras garantías, deberá determinarse la cantidad o parte de gravamen que se asigne a los bienes hipotecados y a las demás garantías. Sin embargo, si se constituye prenda e hipoteca, ésta puede garantizar el saldo insoluto que deje la prenda, pero en este caso no habrá responsabilidad personal del deudor, obrada por pacto expreso. (Art. 842 CC)

No podrán unificarse en el registro dos o más fincas cuando alguna de ellas, por lo menos, estuviere hipotecada, sin que preceda convenio del propietario con los acreedores hipotecarios y los que tengan algún derecho real inscrito sobre las mismas. (Art. 843 CC)

La hipoteca constituida en garantía de una obligación que devengue intereses, no asegurará,

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