La Hipoteca

INTRODUCCIÓN

En la cotidianidad el vínculo entre las personas va a estar determinado por una serie de actividades que en la mayoría de los casos acarrean una responsabilidad, cuyo incumplimiento trae consigo una sanción por parte del particular en el que recae el derecho, de exigir al sujeto con el que se llevó a cabo un acuerdo que cumpla con el compromiso adquirido. Podemos con esto determinar que la relación entre los involucrados por distintas causas estará delimitada por los concordatos bajo los cuales se planteen ejecutar los derechos y las obligaciones contraídas.

Cuando se realizan transacciones es preciso sustentar todo bajo bases legales apropiadas, que permitan efectuar con éxito los pactos contraídos. Para esto es necesario contar con una garantía que le confiera al sujeto en capacidad de exigir la cuenta, la responsabilidad por parte del pasivo (aquel quien tiene la obligación) que en caso de que éste no cumpla con lo acordado se recurrirán a los organismos encargados de hacer obedecer el convenio. Las garantías se encuentran presentes en la mayoría de las actividades diarias; pero en casos en donde el deber que se contrae tenga un peso que pueda resultar contraproducente es necesario evaluar las opciones que el sujeto activo puede consultar para consolidar la cancelación de su deuda, y se habla de deuda debido a que es la acción que correlaciona a los sujetos de los que se hace alusión anteriormente, otras de las partes que se involucra es la fianza, que corresponde a la intervención de un tercero que pase a ejecutar la obligación del deudor, denominado como fiador.

La fianza es una garantía al igual que la hipoteca, en el desarrollo de este trabajo estudiaremos las características de ambas, siendo la fianza es un contrato consensual oneroso o gratuito dependiendo el acuerdo entre las partes

accesorio, entre otras.

Y en la hipoteca aparte de ser una garantía, es un derecho real pero también es accesoria al igual que la fianza ya que la acción principal es la deuda.

Seguido de las características de ambas garantías se estudiará, los efectos, requisitos y extinción de las mismas.

LA HIPOTECA

1. DEFINICION: Es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

1.1 Características de la Hipoteca:

a) Es un derecho real y accesorio de una obligación principal

b) Debe ser constituido sobre una cosa propiedad del deudor i del tercero, a favor del acreedor

c) Es una garantía porque asegura el pago de la deuda.

d) Es indivisible en el sentido que el pago parcial de la deuda no extingue parcialmente la hipoteca, sino que esta subsiste toda hasta la total cancelación de la deuda.

1.2 CLASIFICACIÓN DE HIPOTECAS

1.2.1 HIPOTECA LEGAL:

Referida aquellas hipotecas cuyo título inmediato es propio de la ley. Lo que concede al acreedor el derecho de constitución de la hipoteca. Siendo los sujetos que intervienen en ciertos casos según sea la situación los coherederos, socios y demás copartícipes. Más la hipoteca legal no garantiza al enajenante del bien inmueble el rembolso de los gastos ocasionados para su ejecuto.

12.2 HIPOTECA JUDICIAL

Aquellas cuyos títulos corresponden a fallos o decisiones judiciales; es decir existe la hipoteca cuando por decisión del juez se le concede al acreedor el derecho de constituirla sobre los bienes del deudor. No posee mucha utilidad.

12.3 HIPOTECA CONVENCIONA

Tiene su título en un contrato convenido entre el acreedor y el constituyente de la hipoteca, quien puede ser un tercero o el mismo deudor. Tiene la especialización de conducir al estudio del contrato de hipotecas.

2. CONDICIONES PARA LA VALIDEZ DE LA HIPOTECA

Existen ciertos requisitos al igual que en la prenda para consolidar la validez de la hipoteca, dichas disposiciones son elementos comunes en la mayoría de los contratos realizados bajo esta forma:

1) Consentimiento por parte de los involucrados, que se puede evidenciar por el tipo de contrato realizado y por como sea adaptado; se determina la solemnidad del convenio.

2) La ley dispone que la capacidad para constituir la hipoteca será de aquel quien tenga la disposición y potestad de enajenar sus bienes (Art. 1890 C.C.)

3) Legitimación para otorgar hipotecas, a diferencia de la prenda en la hipoteca no se es necesario ser el deudor basta con ser el propietario o titular del derecho del bien colocado bajo convenio, pudiendo también constituir la hipoteca quien tenga una categoría de suspenso o resoluble en ciertos aspectos, que en cuyo caso quedara sometida a las eventualidades correspondientes por la cualidad del bien.

Existen bienes que no pueden ser susceptibles de hipoteca inmobiliaria debido a que no se encuentran sometidos a ejecución; como lo son los bienes muebles (prenda), las cosas futuras, ni bienes ajenos. Como la hipoteca garantiza el derecho del acreedor de liquidar el bien hipotecario no se concibe el contrato para aquellos bienes que no acaten la norma. Así como lo son las cosas futuras y los bienes ajenos, al realizarse sobre cosas futuras se contradice el principio por prohibición de pactos sucesivos y por último los bienes muebles no son catalogados a este tipo de contratos salvo excepciones específicas. Por otro lado aquellos bienes que si entran en estipulación por lo expuesto en el C.C. trata de bienes muebles (Art. 1881). El estudio del crédito hipotecario específica la opción que existe para el traslado de la hipoteca como accesorio de garantía así como su transmisión independientemente del crédito la cual puede hacerse sin este al traspasar solo el derecho del acreedor por no ser estrictamente personal ni inseparable;

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