Mercado inmobiliario ensayo

MERCADO INMOBILIARIO

Definiremos al mercado de inmuebles como aquel espacio en el que se transan metros cuadrados de bienes inmuebles a un precio determinado. Las razones por las cuales estos bienes inmuebles se adquieren son las que definen la demanda, mientras que las razones por las que se producen constituyen la oferta. El mercado de inmuebles se representa en la figura 1, donde D es la línea que muestra las cantidades que en el mercado se desean comprar a los distintos precios; mientras que S es la oferta de inmuebles a los distintos precios. Como puede verse en el gráfico, la oferta S es representada por una línea vertical SSR, la cual corresponde a la oferta de corto plazo, y Slr, que hace referencia a la oferta de largo plazo.

El corto plazo es una situación en la que nada puede cambiar, con lo que la demanda sólo puede satisfacerse con las cantidades existentes en stock. El largo plazo, en cambio, es una situación en la que todo puede cambiar con lo que las cantidades ofrecidas se pueden ajustar a cualquier cantidad demandada.

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Para ejemplificar la diferencia entre el corto y el largo plazo, se muestran distintas situaciones en la figura 1. Éste muestra que en cada momento el mercado se encuentra eventualmente en equilibrio en un punto como el A, donde la oferta se encuentra definida por el stock de inmuebles existentes en ese momento. Es decir, no es necesario construir u ofertar más viviendas porque existe lo suficiente para satisfacer los requerimientos de la demanda existente. En una situación más realista, la cantidad de viviendas o metros cuadrados en stock, crecerá a la misma velocidad que el tamaño de la población y, por tanto, el precio permanece constante.

En el punto “A”, todo lo que se demanda se encuentra disponible en el mercado y por tanto, se establece un equilibrio al precio Ph que, se supone, es igual al costo marginal de construir los inmuebles1.

 El equilibrio de largo plazo es aquella situación en la cual, una vez que se produce el shock en el mercado, se lo deja en plena libertad para que este converja a una situación estable.

A continuación se desarrolla una situación hipotética para describir cómo reaccionaría el mercado en distintas situaciones. Por ejemplo, se puede suponer que, por alguna razón, aumenta la demanda de inmuebles por lo que se desean comprar más que antes a los precios vigentes (esto podría darse por un aumento en el Producto Interno Bruto). Este aumento de la demanda se traduce, en términos de la figura 1, como un desplazamiento hacia la derecha de la curva de demanda de D a D´. Sin embargo, como el stock de viviendas permanece fijo en el corto plazo, el exceso de demanda eleva el precio del stock existente del punto A al B. Este aumento del precio produciría los incentivos necesarios para incrementar la oferta y, consecuentemente, el stock existente el cual, si nada adicional cambia, debería converger a un valor de H´. A las cantidades H´ se establece un nuevo equilibrio en el punto C, en el cual el stock ha aumentado lo suficiente para que el precio vuelva a la situación inicial. De esa manera se elimina el exceso de demanda y, a su vez, los incentivos para producir cantidades adicionales.

Este mercado, así definido, tiene cuatro elementos: una demanda de corto plazo, una demanda de largo plazo, una oferta de corto plazo y una oferta de largo plazo. El corto plazo es aquella situación en la que el mercado permanece restringido en algún aspecto, en este caso en el stock inmobiliario; mientras que el largo plazo es aquella situación en donde la cantidad ajusta hasta que no haya más incentivos a variar la misma. Estos elementos se vinculan con la necesidad de describir una situación de mercado en la que el flujo reacciona a distintos estímulos en el corto plazo pero que luego convergen a una situación relativamente estable que está dominada por situaciones fundamentales o estructurales del mismo.

Elementos de largo plazo

La oferta

La oferta de vivienda viene dada por el stock existente de las mismas en un momento del tiempo. Este stock se reduce con la depreciación y aumenta con la inversión en nuevas unidades habitacionales con la siguiente dinámica.

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La ecuación describe una situación en la que se dinamiza el stock a partir de variaciones en la inversión; donde Hts es el stock de viviendas al momento t, Iht es la inversión inmobiliaria en el momento t, δ es la depreciación del stock de capital, y Hst-1 es el stock de capital inmobiliario existente en el período anterior. La ecuación (1) describe la evolución del stock de capital como regida por la inversión y la depreciación. Si bien la depreciación puede ser un coeficiente técnico constante, la inversión varía dependiendo de muchos factores. Estos factores estarán contenidos en la demanda y en la oferta de inversión inmobiliaria como determinantes de las mismas.

Cuando se tienen que definir la oferta de inversión inmobiliaria, la pregunta que se debe responder es: ¿Por qué un constructor o inversor inmobiliario estaría dispuesto a realizar esta actividad? Según el artículo de Poterba (1984), se describe al flujo de la oferta como la tasa de inversión que reacciona al cociente entre los precios y los costos, lo que habitualmente se conoce como Ratio-Q o Q de Tobin. Este Ratio-Q es una herramienta que se utiliza para detectar aquellos momentos en los cuales el precio de vender lo construido es mayor que el costo de construirlo y por tanto, si se construye, se estarían aprovechando oportunidades de retorno en el mercado inmobiliario. Estos incentivos harían que la inversión en construcción aumente y, dado un stock inmobiliario, también aumentaría la tasa de inversión. Según Poterba esta relación puede describirse como:

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Donde Ih/H es la tasa de inversión, Ph/C es el ratio Q y h es una función que los relaciona de alguna manera. Si bien no necesariamente este ratio definiría el volumen 7 de oferta de inversión en construcción (ya que el precio se conoce con expectativa pero los costos se conocen al momento mismo de la construcción), es de esperarse que estos tiendan a moverse de la misma manera en el largo plazo.

Si de la relación (2) se quisiera eliminar las dudas de las expectativas de precios, podríamos redefinir la misma como una reacción a la situación de demanda del mercado. Es decir, dado un set de costos y cantidades demandadas, los constructores pueden cumplir con la demanda a un precio determinado que, como describe Poterba, puede ser de la manera siguiente:

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La ecuación (3), describe la relación de largo plazo para la oferta de vivienda.

La demanda

A partir de los trabajos realizados por Alberts (1962), Fair (1972), Kearl (1979) y Pasquale and Wheaton (1994), la demanda puede plantearse como el precio en función del costo del tiempo, el stock de capital existente, la inversión y la riqueza o nivel de ingreso de los individuos de la siguiente manera.

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Siendo Tat la tasa de interés o costo de oportunidad del dinero, Ht el stock de vivienda en el momento, PBIt el producto bruto interno o una medida de la riqueza de la economía e It la inversión, todas en un momento “t” especifico. Se espera, por ser una demanda, que el coeficiente del costo del tiempo sea negativo (cuanto más alto es el valor del dinero o más rentables son otro tipo de inversiones, el precio baja como consecuencia de una menor demanda en el sector), que el coeficiente asociado al stock de capital sea negativo (cuanto mayor sea la cantidad de viviendas ya existentes, menor va a ser el precio asociado a las mismas), que el coeficiente que acompaña al PBI sea positivo (lo que indica que cuanto mayor es la riqueza de los individuos, mayor es el precio que están dispuestos a pagar por los activos inmobiliarios entre otros) y que el coeficiente de la inversión será negativo (a mayor cantidad, menos están dispuestos a pagar por una unidad extra).

Hasta ahora se ha descripto la situación de largo plazo sin embargo ya se ha mencionado el hecho que, la diferencia en la dinámica de la oferta y la demanda hace que el precio corrija parcialmente para alcanzar un equilibrio que ese mueve constantemente. A la formulación que describe esta situación de constante corrección se la denomina situación de corto plazo y, a la corrección en sí misma, corrección al error.

Elementos de corto plazo

La modelización del corto plazo tiene por objeto definir la dinámica de las variables en su intento de corregir al equilibrio de largo plazo. Por tal motivo, es natural que todas las variables que se ha incorporado en el modelo de largo plazo tengan que tener su reflejo contraparte en el corto plazo. Se ha determinado que la política monetaria tiene efectos sobre la demanda de inversión. Se ha encontrado evidencia de este fenómeno en diversos países y se da no sólo con activos inmobiliarios, sino también con otros activos reales. Por tal motivo se incorporó la oferta monetaria como una variable exógena al sistema de mercado inmobiliario. Lo que se está diciendo es que el Banco Central toma sus decisiones de política monetaria independientemente de lo que pase en el mercado inmobiliario. También se ha incorporado el tipo de cambio nominal como una variable exógena al sistema. La forma en la que el mercado se mueve en el corto plazo es a partir de impactos producidos por las variables exógenas, por los desequilibrios de largo plazo y por la inercia de la dinámica de las variables en el corto plazo.

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