Modelo De Compraventa De Un Apartamento

CONTRATO DE COMPRAVENTA CIVIL Y COMERCIAL

Por María Alejandra Muchart

NORMATIVA:

Este contrato se encuentra contemplado en el Código Civil y en el Código de Comercio, en los arts. 1323 y 450 y concordantes, respectivamente.-

CONCEPTOS EN LOS DIFERENTES CODIGOS:

El art. 1323 del Código Civil dice que: Habrá contrato de compra-venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la PROPIEDAD de una cosa y éste se obligue a RECIBIRLA y PAGAR por ella un PRECIO CIERTO en dinero.

El art. 450 del Código de Comercio establece que: La compra-venta mercantil es un contrato por el cual una persona, SEA O NO PROPIETARIA o POSEEDORA de la cosa objeto de la convención, se obliga a ENTREGARLA o HACERLA ADQUIRIR EN PROPIEDAD A OTRA PERSONA, que se obliga por su parte, a PAGAR un precio convenido, y la compra para REVENDERLA o ALQUILAR su uso.-

En realidad lo que confiere carácter comercial al acto es el ánimo de lucro, la intención de especular con la cosa, de beneficiarse con la reventa o la locación . Por ende, no importa que luego no se consume ese propósito, es decir, que por un motivo posterior a la compra, el comprador decida no revender o no locar. (Borda Guillermo A "Tratado de Derecho Civil- Contratos" Bs As Ed Abeledo Perrot, 1990 T.I p.17.-

CONTRATOS DE COMPRA-VENTA QUE NO SE CONSIDERAN MERCANTILES:

El art. 454 del Código de Comercio, exceptúa como contratos de compra-venta mercantil a: 1) cuyo objeto sean bienes raíces y muebles accesorios; 2) venta que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados, 3) objetos destinados a consumo del comprador, 4) el productos de renta, donación, salario, emolumento u otro cualquier titulo remuneratorio o gratuito y 5) la reventa que hace cualquier persona del resto delos acopios que hizo para su consumo particular.

Si lo que se venda es mayor cantidad de la que hubiese consumido, se presume compra-venta mercantil (art. 454 in fine).

IMPORTANCIA EN LA DISTINCION DE LA COMPRA-VENTA CIVIL DE LA COMERCIAL:

Es importante la distinción por los siguientes puntos:

a) competencia y jurisdicción.

b) ley aplicable

c) cosa ajena: valiez o no.-

d) plazos de prescripción.

VENTA FORZOZA:

En principio, nadie puede ser obligado a vender (art. 1324 del Código Civil), salvo que esté sometido a una necesidad jurídica, la cual puede ser por 1) expropiación, b) obligación impuesta por convención o testamento de vender a persona determinada, c) venta judicial, d) realización de bienes impuesta por ley.

OBJETO:

Pueden ser objeto del contrato de compra-venta, los que pueden ser objeto de los contratos. Haciendo con esto una remisión al tema de objeto de los contratos.- (art. 1327 del Código Civil).-

La compra-venta civil se refiere a cosas muebles y cosas inmuebles en cambio la comercial sólo se refiere a cosas muebles.-

COSAS FUTURAS:

La segunda parte del art. 1327 del Cód.Civ hace referencia a la venta de cosa futura, admitiéndolo como objeto de los contratos.

Ahora bien, puede ser que la cosa haya dejado de existir, total o parcialmente antes de foramrse el contrato. En este supuesto el art. 1328 distingue que: a) si la cosa dejó de existir totalmente al formarse el contrato, este queda sin efecto alguno. Si en cambio, sólo una parte hubiese fenecido, el comprador puede optar entre 1) dejar sin efecto el contrato o 2) demandar la parte que existiese, exigiendo reducción de precio en proporción de la cosa entera.-

En el caso de que el comprador

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