Modernizacion De Registros

PROCEDIMIENTOS REGISTRALES Y MODERNIZACION DEL RPP

RESUMEN

El objetivo principal del RPP (Registro Público de la Propiedad) es garantizar laseguridad jurídica inmobiliaria. Esto se logra mediante el registro de operaciones y su publicidad. Los principios que guían a un RPP son los Principios Registrales. El método tradicional de registro es el de libros, que tiene muchísimos inconvenientes y es totalmente inadecuado para esta época. La alternativa más adecuada para modernizar un RPP es cambiar la base registral al Folio Real, que es un registro único por cada inmueble que contiene su descripción, inscripciones de propiedad, avisos preventivos y gravámenes. La ley tiene que modificarse para basar el sustento de las operaciones en el Folio Real. La modernización de un RPP es un proceso complejo que tiene que realizarse basado en un análisis de la situación particular que guarde un registro, y en un plan de acciones escalonado para lograr diversos grados de avance en la modernidad. El proceso se enfrentará a una cantidad grande de dificultades, muchas de ellas previsibles desde la etapa de planeación. Las imágenes pueden ser incorporadas a la base de datos, ya que las técnicas modernas facilitan el manejo de grandes volúmenes de información.

1-ANTECEDENTES HISTORICOS

El Registro Público de la Propiedad surge como una manera de dar seguridad jurídica a las operaciones que tienen que ver con bienes inmuebles. Hay antecedentes en la Grecia antigua, en el Derecho Romano, y en general en el derecho de todos los pueblos. Los antecedentes directos para la legislación mexicana son los españoles.

En 1528 las Cortes de Madrid solicitaron al Rey que se obligara a los escribanos a llevar sus contratos ante el Escribano del Consejo, “porque será esto causa que ninguno venda más de una vez lo que quisiere: porque muchas veces acaece lo contrario”. Vemos aquí, expresada en términos crudos, la preocupación de las Cortes por establecer un lugar único en donde se diera a conocer la situación que guardaba cada finca, a fin de dar publicidad al hecho y proteger los intereses de terceros.

En 1768 se dictó la Instrucción a los señores fiscales, que es una descripción prácticamente completa de lo que se hace en un Registro Público en la actualidad:

 establece la necesidad de tener en libros los registros de cada uno de los pueblos, con las inscripciones correspondientes

 los escribanos remitirán los instrumentos al cabildo en donde consten los actos que se celebran

 el escribano del cabildo registrará los instrumentos recibidos

 se hará una toma de razón, en donde consten los datos que envían los escribanos: fecha, nombre de los otorgantes, generales, descripción del bien, objeto de la operación, etc.

 se hará una anotación en el instrumento recibido, en donde conste que se tomó razón, y lo devolverá

 cuando se trate de un instrumento de liberación de hipoteca, se buscará el registro correspondiente y se hará una nota al margen que indique la liberación

 se llevará un libro índice para facilitar la búsqueda de los registros, “de modo que por tres o cuatro medios diferentes se pueda encontrar la noticia…”

 es obligación de los escribanos de tomar la razón de los instrumentos que reciban en un plazo de seis días para los de la capital y de un mes para los foráneos

 los escribanos enviarán al alcalde una matrícula de los instrumentos de que conste el protocolo de cada año

 los libros se guardarán en las casas capitulares

La única diferencia de fondo entre esta prescripción y un RPP moderno es la referencia a los avisos preventivos. El resto del trabajo moderno está contenido escencialmente en este ordenamiento, al menos en el caso en que el RPP se maneje de acuerdo al sistema de libros.

En el México colonial, se aprobó una ley que toma como modelo a la anterior Instrucción, que se llamó Instrucción de los señores fiscales de hacienda, en donde además de los puntos contenidos en la anterior instrucción, se tienen los siguientes:

 se tendrán por creados en calidad de vendibles y renunciables los oficios de escribanos anotadores de hipotecas

que no es sino una venta del puesto, sujeta a determinadas condiciones. Esta disposición se eliminó más adelante, y los puestos de escribanos anotadores de hipotecas, o registradores, en un lenguaje más moderno, se consideran parte del servicio público y son nombramientos hechos por la autoridad, y no puestos que se vendan.

 no registrándose dentro de los tiempos señalados las escrituras en que se hipotequen bienes raíces, no harán fe en juicio ni fuera de él para el efecto de perseguir las hipotecas, ni para que se entiendan gravadas las fincas contenidas en el instrumento cuyo registro se haya omitido, y los jueces y ministros que contravengan incurrirán en las penas de privación de oficio y de daños…

que es una forma de obligar al registro de las hipotecas, y más aún, prácticamente convierte al Oficio de Hipotecas en constitutivo en lo que se refiere a hipotecas.

 sólo se registrarán y tomarán razón de las escrituras e instrumentos en que haya hipoteca expresa, especial y señalada de bienes raíces para eliminar las llamas “hipotecas generales”, que gravaban el patrimonio completo de una persona.

En el México Independiente, durante la época de Santa Ana, todavía se consideraba al oficio de hipotecas como “oficio vendible y enajenable”:

 El oficio de hipotecas de esta capital se beneficiará para el erario público, rematándolo en almoneda a favor del mejor postor

En 1861, una vez que se había constituido a México en República Federal, se publicó un decreto que precisa la forma en que se harán los registros:

 el registro de hipotecas se hará copiando íntegra y literalmente, el papel del sello 3º y cotejando a presencia de dos o tres testigos, los instrumentos que las contengan.

que es un antecedente directo de la práctica observada actualmente en muchos registros públicos del país, la de transcribir íntegro el documento que llega al RPP. En este contexto, se consideran tres formas de crear los libros del RPP:

1. transcripción: se copia íntegramente el instrumento en el libro

2. inscripción: se hace un resumen del instrumento en el libro

3. incorporación: se hace una anotación en el libro y se abre una apéndice en donde se guardan las copias de los instrumentos

En 1870 se modifica la situación del RPP, al eliminar el antiguo Oficio de Hipotecas, que era vendible y renunciable, y se habla de registradores, que tengan nombramiento oficial, capacidad y cultura jurídica, y se le encomienda la misión de la calificación pública jurídica.

En el siglo XX, durante la época de Carranza (3 de abril de 1917) se promulgó un decreto que contenía lo siguiente:

 La hipoteca no producirá efecto legal alguno contra tercero, sino desde la fecha y hora en que fuere debidamente registrada

En 1928 se hizo un Proyecto de Código Civil que entró en vigor hasta 1932. Por lo que se refiere al RPP, en la exposición de motivos se establecía lo siguiente:

 la falta de registro de los actos o contratos por los cuales se adquiere, transmite o modifica, grava o extingue el dominio de los demás derechos reales sobre inmuebles, hace que no produzcan ningún efecto jurídico

 tratándose de otros actos o contratos, la falta de registro hace que no produzcan efectos contra tercero

 la falta de registro, tratándose de asociaciones civiles, impide que éstas adquieran personalidad moral que también hacen deslizar el peso del RPP de lo declarativo a lo constitutivo.

En México las leyes que rigen al RPP han sido siempre derivadas del Código Civil. En 1973 se modificó este código para establecer lo que se conoce como avisos preventivos:

 se establece la obligación de enviar el primer y el segundo avisos preventivos, dentro de un plazo determinado, y con una vigencia específica cada uno de ellos, y señala que la inscripción del instrumento correspondiente surtirá efectos contra terceros desde la fecha de presentación del aviso.

Finalmente, en 1979, en la época en que fue Director del RPP del DF el Lic. Guillermo Colín Sánchez, se hicieron varias reformas importantísimas a los ordenamientos que regulaban la forma en que operaría el RPP:

 se sustituyó el sistema de libros por el de Folio, tanto para bienes inmuebles (Folio Real) como para personas morales (Folio Comercial)

 se creó el Boletín del RPP, para informar al público de la actividad registral

 se creó el procedimiento de inmatriculación administrativa, que debería concurrir con la información de dominio ante los tribunales, y se difirió su regulación al RPP

El punto más importante en esta ley es la adopción del sistema de Folio, que representa una ruptura con el sistema antiguo de libros (de hecho de varios siglos de antigüedad) por el concepto de folio.

Comparando la situación de México, DF, de 1979 con la de ciudades grandes en la actualidad, como Guadalajara, Puebla, Monterrey, León, y tomando en cuenta el incremento en la actividad inmobiliaria y comercial que ha habido en los últimos 20 años, es semejante la de México en 1979 con la de estas otras ciudades en la actualidad.

2-EL RPP EN LA ACTUALIDAD

(Consideraciones teóricas)

Con los antecedentes mencionados, el RPP se ha convertido en una institución administrativa de servicio público, bajo el control del Gobierno de cada estado, que realiza las siguientes funciones:

 recibe los instrumentos públicos o

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