Capítulo 8 Análisis Hedónico de los Mercados de la Vivienda

Capítulo 8

Análisis Hedónico de los Mercados de la Vivienda

Stephen Sheppard *

Universidad de Oberlin

1997

1. Introducción

Imagina, por un momento, que usted es un investigador privado o un investigador de mercado que estudia la demanda de alimentos. Usted tiene una desventaja particular, sin embargo, le han prohibido entrar en la tienda local. Usted ha encontrado un lugar fuera donde se puede sentar y fotografiar a los compradores a medida que se acercan al mostrador de salida, y de estas fotografías se puede casi decir que alimentos ha comprado cada cliente (aunque algunos artículos pueden ser ocultos en la cesta de compra) y el costo total de todos los artículos combinados. Al sobornar a un contacto en el banco local, usted es capaz de averiguar cada uno de los ingresos de los compradores. Esa es toda la información que dispone. De esto ¿se puede inferir la demanda de huevos? ¿Puede determinar cuántos hogares estarían dispuestos a pagar por eliminar las cuotas de importación de azúcar?

Una asignación tan difícil es esencialmente lo que se emprende en el análisis hedónico de los mercados de la vivienda. No tenemos observaciones directas de los precios de los atributos. Tenemos observaciones algo imprecisas de qué atributos se compran. Tenemos razonablemente buenas observaciones de lo que se gasta para todo el paquete, y cuanto ingreso tiene el hogar. A partir de esto tratamos de responder a algunas preguntas bastante importantes.

La vivienda y la construcción residencial son de importancia central para determinar tanto el nivel de bienestar en la sociedad como el nivel de actividad económica agregada. En muchas economías, una residencia representa el activo más valioso de propiedad en la mayoría de los individuos, y una gran parte de la riqueza total de los hogares. En todas las economías, la parte de los ingresos gastados en vivienda representa una fracción muy grande del gasto total. Por lo tanto, es de esperar que los economistas dediquen un esfuerzo considerable para comprender la estructura de la demanda de vivienda y equilibrios en estos mercados.

La primera dificultad que surge en este esfuerzo deriva de la evidente heterogeneidad del producto. Para intentar una comparación entre el precio de la vivienda en China y Chile, o entre los precios de la vivienda en 1996 y 1946 nos obliga a abordar la similitud y la idoneidad de hacer tal comparación. Observamos a un residente del centro de la ciudad de bajos ingresos paga US$ 500 por mes por esta vivienda, mientras que la familia más pudiente de la misma ciudad tiene un gasto mensual de US$ 1500. ¿Podemos concluir que el residente de la ciudad central es afortunado y enfrenta un precio de la vivienda que es más bajo que en los suburbios? Más sutilmente, supongamos que observamos que estas residencias son realmente muy diferentes. ¿Las diferentes opciones hechas por los dos hogares son atribuibles a diferentes ingresos, preferencias diferentes, restricciones de la elección del mercado o diferencias en el precio efectivo de los atributos que caracterizan cada casa? Para responder a estas preguntas, no tememos más remedio que emprender un análisis hedónico del mercado.

El importante trabajo de Griliches (1961) y Griliches (1971) hizo mucho para introducir un análisis y una técnica hedónica para tratar la heterogeneidad de los productos básicos con un público más amplio de economistas. Griliches y muchos otros se refirieron con acierto al trabajo de Court (1939) como pionero en la aplicación de esta técnica, así como a la primera aplicación del término “hedónico” al análisis de los precios y la demanda de las fuentes individuales e placer - Los atributos que se combinan para caracterizar las mercancías heterogéneas. Sin embargo, al menos una década antes de la aparición del trabajo de Court, el estudio de Waugh (1929) parece ser el primero en proporcionar un análisis sistemático del impacto de la “calidad” en el precio de una mercancía. Waugh caracteriza la calidad usando una variedad de atributos observables, y estima el precio implícito de cada uno de estos atributos. No solo es el estudio el primero en estima lo que ahora llamamos una “función de precios hedónicos”.  Es una importante aplicación temprana de las técnicas estadísticas multivariantes a la economía. Esto ilustra muy bien la forma en que el análisis hedónico fue, y es, una importante fuente de innovación econométrica para la profesión.

En este capítulo se analizan varios aspectos del análisis hedónico de los mercados inmobiliarios, centrándose en gran medida en el fundamento teórico de dicho análisis y en la aplicación práctica. En cada una de estas áreas se consideran las cuestiones que afectan a la determinación y estimación de los precios implícitos de los atributos de la vivienda, así como a los difíciles problemas que plantea el uso de estos precios para estimar la demanda de características.

Esto refleja una dicotomía básica que también está presente en la literatura. Existe una gran cantidad de trabajo que se centra más o menos exclusivamente en la inferencia de los precios implícitos de la vivienda y las características ambientales. Dicha información tiene un valor considerable en la construcción de índices de precios que tomen en cuenta adecuadamente los cambios en la calidad de los bienes producidos y también en la estimación o previsión de los valores de los inmuebles. Una segunda rama de la literatura utiliza estos precios implícitos para estimar la estructura de la demanda de los hogares de los atributos de la vivienda y para evaluar las consecuencias del bienestar de los cambios en los precios de los atributos o la calidad ambiental.

Se han realizado varios estudios excelentes de todo o partes importantes de esta literatura. Los trabajos de May (1981), Follain y Juménez (1985), Palmquist (1991) y otros proporcionan relatos particularmente útiles de los progresos realizados en esta área, y se podría "revisar" este área de la economía urbana simplemente refiriendo al lector a estos. Estas discusiones a continuación, además de destacar algunas de las contribuciones más recientes en esta área, ofrecen una visión alternativa de algunos de estos desarrollos.

1. Fundamento teórico

Antes de descartar la estimación real y el uso de modelos hedónicos de los mercados de la vivienda, comenzamos con una discusión de algunos de los constructos teóricos que están en la base de este enfoque. Empezamos con algunas observaciones preliminares sobre los "mercados implícitos" antes de pasar a la discusión de las funciones de los precios hedónicos y de la estructura de la demanda de activos de vivienda.

1. Mercados Implícitos

La noción de mercados implícitos denota el proceso de producción, intercambio y consumo de mercancías que se comercializan principalmente (quizás exclusivamente) en “paquetes”. El mercado explícito, con precios observados y transacciones, es para los propios paquetes. Este mercado, sin embargo, podría considerarse como constituyendo varios mercados implícitos para los componentes de los propios paquetes. Esto es de particular importancia cuando los paquetes no son homogéneos, pero varían debido a las cantidades variables de diferentes componentes que contienen.

Existen por lo menos dos perspectivas posibles para asumir los mercados implícitos, que difieren más en su énfasis y orientación que en la teoría final cuyo desarrollo está así motivado. Por un lado, podríamos considerar que la demanda de todos los bienes -incluso aquellos que parecen ser homogéneos- se basa no en los bienes sino en las características que encarnan. El hogar compra estos bienes y los utiliza como un tipo de "insumo", transformándolos en utilidad, cuyo nivel depende de la cantidad de características incorporadas en los bienes comprados. Este enfoque, motivado al menos en parte por el trabajo de Lancaster (1966), tiende a poner un énfasis particular en la producción del hogar y en las propiedades de la demanda de las características (a veces inobservables) de las familias.

Un punto de vista alternativo subraya la idea de que algunos bienes se combinan de manera útil y se consideran negociados en un solo "mercado", pero son bastante heterogéneos: los automóviles, los trabajadores y la vivienda son ejemplos razonables. Estos mercados no pueden analizarse con los modelos económicos habituales, ya que no se caracterizan ni siquiera se aproximan a un precio mínimo, sino más bien por una serie de precios que dependen de la calidad del producto o de las características que contiene. El enfoque hedónico ataca esta dificultad al afirmar que estos bienes, aunque son globalmente heterogéneos, están compuestos de agregados de partes (más o menos) homogéneas, y mientras que el paquete agregado puede no tener un precio común, los atributos componentes hacen (o al menos un Estructura común de precios). El enfoque hedónico proporciona una metodología para identificar la estructura de los precios de los atributos componentes (estimación de la función de los precios hedónicos). El análisis de la demanda puede seguir utilizando estos precios, estimando un sistema de demanda en el cual los atributos son tratados como bienes. Esto implica una suposición implícita de que hay una variedad de paquetes agregados disponibles en el mercado para que el consumidor pueda elegir cualquier paquete de atributos que desee, limitándose sólo a sus ingresos y al precio del paquete resultante. Si dejamos que  represente un vector de cantidades de estos atributos que diferencian las mercancías, el enfoque hedónico comienza reconociendo, cada consumidor puede consumir una mercancía diferente en el sentido de que cada consumidor puede consumir una unidad del bien con una cantidad diferente de  Encarnado. En segundo lugar, cada consumidor paga un precio diferente por el bien, de modo que puede existir una gama de precios marginales que, en general, dependen de la cantidad de .[pic 1][pic 2][pic 3]

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