Casos Prácticos - Contratos II (Primera Entrega)

Casos Prácticos - Contratos II

(Primera Entrega)

1.        Miguel y Luis son copropietarios de un terreno ubicado en Mala, con una extensión de 2,500 m2 que no se encuentra inscrito en los Registros Públicos de Cañete.  El 25 de marzo de 2011, Miguel ofrece todo el predio en compraventa a Enrique, quien desea construir una casa de campo pero ignora que tal bien pertenece en copropiedad a Miguel y Luis. Luego de diversas negociaciones, Miguel y Enrique llegan al siguiente acuerdo:

• Miguel se obliga a transmitir a Enrique la propiedad del predio a cambio de un precio que deberá fijar la empresa tasadora Calculistas S.A. (CALSA)
• La compraventa se sujeta a la modalidad ad corpus.
• CALSA deberá fijar el precio, tomando en cuenta los precios del mercado inmobiliario, estableciéndose que el precio no podrá ser menor al 200% ni mayor al 400% del autoavalúo predial elaborado por la autoridad municipal.  El valor del autoavalúo, convertido a moneda extranjera, asciende a USD 150,000.
• CALSA deberá fijar el precio en un plazo no mayor de 10 días.
• Como adelanto del precio, Enrique entrega a Miguel la suma de USD 75,000 y se acuerda que el saldo será dividido equitativamente en cuatro (4) armadas que serán pagadas con periodicidad mensual, a partir del 30 de abril de 2011.

Miguel entregó el predio a Enrique en la fecha de firma del acuerdo (30 de marzo de 2011) y, tras ello, Enrique construyó un camino interno para desplazarse dentro del predio, sembró varias plantas y arbustos, y terminó de levantar los muros que constituyen el cerco perimétrico del inmueble. A los cinco días de firmado el contrato, el Ministro de Cultura declara que se han encontrado restos arqueológicos muy importantes en la zona, por lo que se modificará la zonificación respectiva para imponer serias limitaciones constructivas.  Esta declaración motiva en el mercado inmobiliario una baja en los precios de los inmuebles de la zona, en 40% aproximadamente. El 7 de abril de 2011, CALSA fija el precio del predio en USD 525,000 y lo comunica a Miguel y Enrique.

Ante dicha comunicación, Enrique se opone al precio y solicita a CALSA que señale un nuevo precio que considere la depreciación del inmueble, a lo que tal empresa se opone.  En adición, Enrique informa a Miguel que ha verificado que la extensión del terreno es menor a la indicada en el contrato, pues según la medición que llevó a cabo el área real es de 2,145 m2.  Además, Enrique manifiesta que en la construcción del camino, siembra de arbustos y plantas, y levantamiento de los muros ha incurrido en gastos por USD 35,000.

El 15 de mayo de 2011, Enrique interpone una demanda para que se declare la anulación del contrato por no haberse establecido un precio de común acuerdo, sin perjuicio del reembolso por los gastos incurridos y de los daños y perjuicios que se habrían ocasionado.  Ante ello, Miguel reconviene exigiendo el cumplimiento del íntegro del precio establecido por CALSA y desconoce cualquier reducción del precio derivada de una diferencia de área o por obras recientemente ejecutadas.

Por su parte, la esposa de Luis ha tomado conocimiento del acuerdo celebrado entre Miguel y Enrique, y pretende que Luis inicie un nuevo proceso, solicitando que el contrato quede sin efecto debido a que el bien le pertenece en copropiedad y no se obtuvo su consentimiento para la transferencia.

¿Cuál es su posición en relación con el caso? Si Ud. fuese Juez ¿cómo resolvería las cuestiones en controversia? ¿En qué contexto tendría algún derecho Luis para adquirir la propiedad total del predio?

2.        Pedro decide vender un equipo industrial a Juan, para lo cual suscriben un contrato de compraventa en el cual se establece que el precio será determinado dentro de los cinco (5) días siguientes a la celebración del contrato, quedando la determinación del precio deferida a un tercero experto en la materia, Jaime.  Asimismo, se pacta en el contrato que, en el caso que Jaime no cumpla con determinar el precio en el plazo previsto de cinco (5) días, tal precio será finalmente establecido por Pedro, tomando como base el valor estimado de otros equipos de características similares al que es materia de venta.  En adición, Juan entregó un adelanto de US$ 50,000.00 como parte del precio.  Además, quedó establecido que se convenía un pacto de retroventa, conforme a la cual el comprador recibiría una compensación equivalente al precio del mejor equipo industrial disponible en el mercado para la ejecución de tareas equivalentes. Celebrado el contrato de compraventa y transcurridos los cinco (5) días, Jaime incumple el encargo de determinar el precio y Pedro fija el precio en una suma que es el promedio del valor comercial de diez (10) equipos industriales que poseen especificaciones técnicas parecidas a las del bien vendido.  Juan, sin embargo, no está de acuerdo con el precio determinado por Pedro, pues sostiene que los equipos de referencia no han sido valorizados de manera adecuada.  Ante tal discrepancia, Pedro quiere hacer valer una cláusula de arbitraje contenida en el contrato y dejar que sea un tribunal arbitral el que decida la controversia, pero Juan ya no tiene interés en el contrato y quiere resolverlo.

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