Contros Y Garantias

República Bolivariana De Venezuela

Ministerio De Educación Superior

Universidad Bicentenaria De Aragua

Escuela De Derecho

Materia: Contratos Y Garantías

Integrantes:

Josarelys Valoa CI: 19.175.741

Leslie Roldan CI: 18.779.713

Aníbal Telis CI: 19. 790.604

Yeisoon González CI: 19.976.084

Leonardo Perez CI: 18.082.321

Maracay 05 De Junio De 2012

1) Aspectos fundamentales

En la Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011 se publicó la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo Reglamento fue publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.799 de fecha 14 de noviembre del 2011.

a) Objeto y ámbito de aplicación de la Ley

De acuerdo con lo señalado en el artículo 1 de la Ley, la misma tiene como objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente. En este sentido, se incluye a las pensiones, residencias o habitaciones, anexos y accesorios, además de las viviendas en su concepción tradicional.

Es importante destacar, que según lo dispuesto en el articulo 4 parágrafo único, la vivienda desocupada es contraria al interés social e implica una contribución tributaria especial para los propietarios, que será establecida por ley y determinada por el órgano encargado de velar por su cumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta. Se promoverá, igualmente, la liberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados como parte de las políticas de estímulo.

Entre algunos de los fines principales en materia de arrendamiento que se buscan a través de la promulgación de la Ley dispuestos en su artículo 5, se encuentran los siguientes:

- Garantizar que las familias y las personas no pasen más de diez años en condición de arrendatarios o arrendatarias, promoviendo la disminución progresiva de este plazo.

- Prohibir la discriminación y brindar protección a quienes se encuentren en especial situación de vulnerabilidad, o susceptibles de ser discriminados o discriminadas por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, edad, clase social, estado de salud y condición física, entre otros.

- Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presión y amenazas de desalojo por los particulares.

- Que el canon de arrendamiento esté dirigido principalmente a cubrir gastos por deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio (caso de pensiones o residencias estudiantiles).

- Crear un nuevo órgano en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma la rectoría en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva con la participación protagónica del pueblo en la gestión.

- Prohibir el aprovechamiento de la inversión pública en servicios y obras, en la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, para encarecer los costos del alquiler.

- Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos se abstengan de violar esta Ley, y se establecerán responsabilidades penales en los casos que se atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.

La Ley resalta el derecho a la vivienda, la no discriminación del arrendatario y declara de interés público toda materia relacionada con los arrendamientos de vivienda. En virtud de lo cual, las normas previstas en la Ley así como cualquier disposición reglamentaria que regule la materia, son de orden público, por lo que no podrán ser modificadas ni relajadas por la voluntad de las partes.

Ahora bien, se encuentran excluidos del ámbito de aplicación de la Ley, los inmuebles dirigidos al alojamiento turístico, los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales, los fondos de comercio, los inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes. Así como también se encuentran excluidos aquellos bienes que sean ocupados como consecuencia de una relación laboral o de subordinación y con respecto a los inmuebles que pertenecen a la República, los Estados y los Municipios, estos también quedan excluidos del régimen de la Ley.

b) Prohibiciones

El artículo 11 de la Ley establece que queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y familias.

Se prohíbe de igual forma, el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como: tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas que, a la simple observación, carecen de las condiciones mínimas de seguridad para la garantía de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria.

Adicionalmente, se prohíbe el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en la materia, y en ningún caso podrá tener fines de lucro.

Es importante destacar que con respecto a los anuncios de prensa, la Ley hace las siguientes prohibiciones:

- Que se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños o adolescentes, de estar en estado de gestación, de ser extranjero el arrendatario, arrendataria, subarrendatario así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión ó condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

- Que quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.

- Que su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

Sin embargo, en la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad o que necesiten de un ambiente tranquilo, podrá señalarse esta circunstancia.

Ahora bien, con respecto a la exhibición de inmuebles, el artículo 15 prohíbe expresamente el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento, la comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador.

2) Regulación y control

a) Competencia Administrativa

Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.

Por medio de lo establecido en el artículo 16 de la Ley, se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia.

Es responsabilidad de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley. Entre algunas de sus atribuciones se pueden destacar las siguientes:

- Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

- Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.

- Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar.

- Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.

- Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

Ahora bien, con respecto a la revisión previa del contrato de arrendamiento, es importante destacar que el artículo 21 de la Ley señala que La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos, sobre todo en lo referido a las condiciones del arrendamiento y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la Ley.

En virtud de lo anterior, el artículo 23 señala como derecho del arrendatario el solicitar la inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos. Igualmente se establece que los arrendadores están obligados a remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

b) Jurisdicción especial inquilinaria

Con respecto a los órganos jurisdiccionales, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.

c) De la Defensa Pública

La Defensa Pública en desarrollo de la activación de la competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, debe poner al servicio del sistema rector nacional para la defensa de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias y del derecho a la vivienda, y de todos los ciudadanos a nivel nacional, los defensores públicos y defensoras públicas con dicha competencia en cada localidad donde exista una unidad regional de la Defensa Pública o extensión de la misma.

La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.

d) Del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda

El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, es el conjunto de órganos y entes que coordinan las acciones de interés público a nivel nacional, destinadas a la protección y atención de todos los ciudadanos y ciudadanas a quienes se les haya violentado tales derechos, y establecen los medios para asegurar el goce efectivo de los mismo. Dicho Sistema está conformado por:

- El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

- Los tribunales competentes en la materia.

- El Ministerio Público.

- La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los defensores públicos con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.

- La Defensoría del Pueblo.

3) De La Relación Arrendaticia

Los derechos establecidos en esta ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios, son irrenunciables; y por lo tanto, será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique tal renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Por lo tanto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos aquí garantizados, es nulo y los servidores públicos que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.

Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. Los derechos, y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición, se regirán de conformidad con lo establecido en el Código Civil y demás leyes u ordenanzas aplicables.

a) Entrega y Devolución del Inmueble. Mantenimiento de los servicios

Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato. Así mismo, es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la administradora.

Del mismo modo, el arrendador tiene el derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, así como es obligación del arrendatario entregar el inmueble en buenas condiciones de uso. Ambos reconocen que se exceptúa el deterioro que sufre el inmueble por antigüedad.

b) Del pago de servicios

Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al arrendatario.

c) Sobre las reparaciones del inmueble

Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario, previa notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo, de las reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento. En esta nueva Ley no están establecidos los parámetros bajos los cuales se identificará una reparación mayor o menor, más bien se encuentran unas definiciones en las que no se deja ver claramente qué son cada uno, dejando a interpretación aun sin establecer quién será el órgano rector.

En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparaciones mayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios, deberá ser avalado por los órganos competentes en la materia y garantizada la vivienda temporal al arrendatario, así como su retorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

d) Subrogación de los contratos

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en esta Ley.

e) Del cobro indebido de los cánones

No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Aquellos arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario, no cumplan con el presente artículo, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en esta Ley.

f) Daños maliciosos

El arrendador no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios. Los mencionados daños serán determinados por las autoridades competentes, las cuales identificarán si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o no.

g) Uso y goce de la vivienda

El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Código Civil.

h) Cobro del canon de arrendamiento

El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

i) Prohibición del subarrendamiento y cesión

Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato. Quienes incumplan, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato. Por lo tanto, el arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en cesión, sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, están en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa certificación, mediante documento público o privado.

j) Derecho a la suscripción del contrato

Los arrendatarios tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

El canon de arrendamiento será el fijado de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, a tal efecto, el arrendatario no estará obligado a:

1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.

Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

k) Del registro de arrendatarios

Todas aquellas personas con necesidad de vivienda, que estén en capacidad de cancelar un canon de arrendamiento mensual, deben inscribirse en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

l) De la ubicación a viviendas de arrendatarios con medidas de desalojos

Al arrendatario y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio.

5) Los Contratos

Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario. Igualmente, arrendatario podrá manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

Las partes, al suscribir el contrato de arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original y a un mismo tenor, que serán entregados: uno para el arrendador, uno para el arrendatario, y uno para la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Del mismo modo, a los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parte integral, la resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento so pena de nulidad; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley.

Los arrendadores que incumplan con lo establecido en esta Ley, deberán otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios conforme lo dispone la presente Ley.

a) Prohibición del pago en moneda extranjera

Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley.

Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia.

b) Subrogación de contratos

Cuando se produzca la disolución del grupo familiar que ocupe una vivienda arrendada, sea esta disolución ocasionada por divorcio, separación judicial, nulidad del matrimonio o finalización del concubinato, y el cónyuge, concubino o miembro del grupo familiar que fuera el arrendatario de la vivienda, decidiera mudarse de esa vivienda, manifestase su voluntad de no renovar el contrato o lo desistiera, el otro cónyuge, concubino o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario, tendrá derecho a permanecer en esa vivienda, con el contrato subrogado a su nombre, y con los mismos deberes y derechos aceptados en la relación arrendaticia.

A tales efectos, deberá el cónyuge, concubino o miembro del grupo familiar no arrendatario, que desee continuar haciendo uso de esa vivienda, manifestar su voluntad de subrogarse el contrato, por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del momento en que ocurra la disolución del grupo familiar.

c) Subrogación por muerte del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, podrán subrogarse la relación arrendaticia los ocupantes beneficiarios del inmueble, quienes prueben una permanencia pacífica y continua en la vivienda, debiendo cumplir los términos expuestos en el contrato. Esta situación será homologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un plazo no mayor a treinta días hábiles del fallecimiento del arrendatario o arrendataria.

d) Del contrato distinto al arrendamiento

El contrato cuyo contenido tenga un fin distinto a lo establecido en la presente Ley se declarará nulo, al demostrar el arrendatario la existencia de una relación arrendaticia de vivienda. Sin menoscabo de perjudicar la antigüedad en la relación. Los arrendadores que incurran, en la falta establecida en este artículo serán sancionados de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

6) Las Viviendas Estudiantiles

a) Registro como arrendador de vivienda estudiantil

Toda persona natural o jurídica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deberá estar registrado como arrendador de vivienda estudiantil, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.

b) Derechos de los estudiantes arrendatarios

Son derechos irrenunciables de los estudiantes arrendatarios:

1. El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.

2. El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.

3. El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.

4. Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.

c) Deberes de los estudiantes arrendatarios

Son deberes de los estudiantes arrendatarios, en base al principio de respeto mutuo y convivencia:

1. Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.

2. Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil.

3. El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia.

d) Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil

Los contratos de arrendamiento para estudiantes de vivienda estudiantil, deberán tomar en consideración el tiempo de duración del programa de estudio.

e) Del espacio del dormitorio individual o colectivo

En relación al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espacio físico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deberá tener como mínimo nueve metros cuadrados (9m²), dimensión considerada a los efectos de esta Ley como necesaria para el desarrollo integral y progresivo durante la formación del estudiante.

El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m²) por cada estudiante arrendatario.

6. Los Cánones de Arrendamiento y la Fijación

Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.

a) Procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda

El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor.

b) Presupuestos para la clausura de la cuenta corriente

El arrendador podrá clausurar la cuenta corriente cuando:

6. Se haya terminado la relación arrendaticia.

7. Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualquiera de las causales establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado definitivamente firme.

c) De la no comparecencia o no identificación del arrendador

En los casos de relaciones arrendaticias en las cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68, a favor del propietario o herederos del inmueble, mientras éstos comparecen, salvo las excepciones que establezca la ley o por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

d) De las cuentas clausuradas por intervención o investigación

Cuando un arrendatario deposite los pagos correspondientes al canon y a las otras obligaciones contraídas, en una cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera de la entidad bancaria o por alguna investigación judicial, deberá notificar de esta situación, en un lapso de treinta días hábiles, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta disponga lo conducente y el arrendatario pueda cumplir con su obligación de pago.

e) Determinación del cálculo del justo valor

Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los siguientes elementos científicos:

1. Valor de reposición: aquél determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble.

2. Dimensiones del inmueble.

3. Valor de depreciación: El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación.

4. Vulnerabilidad sísmica.

5. Región geográfica.

Así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley.

f) De la rehabilitación integral del inmueble

En los casos que se realice una rehabilitación integral del inmueble, que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económica de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondría realizar la construcción del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, además, sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción se ha alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. Para el cálculo del porcentaje de depreciación del inmueble, se tomará en cuenta, a los fines de la antigüedad del inmueble, la fecha a partir de la rehabilitación integral del mismo.

g) Fijación del canon

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles aquí regulados, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad cuando así lo determinen razones de interés público o social.

h) Fórmula para la fijación del canon

Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA

En donde:

1. CA = valor del canon de arrendamiento.

2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.

3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.

i) Procedimiento para la fijación y revisión del canon

La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento y notificará a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados.

En caso que sea a solicitud a parte interesada, una vez presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la admitirá dentro de los tres días hábiles siguientes, si cumple con todos los requisitos establecidos en la Ley; en caso de que presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince días calendarios siguientes, contados a partir de su notificación, sin perjuicio que el interesado presente una nueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la ley, serán revisados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a instancia de cualesquiera de los interesados en los casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente. En este caso los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.

2. Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.

3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.

7) Obligatoriedad del arrendamiento a las empresas de construcciones

Resulta de gran importancia destacar dentro de las disposiciones fundamentales de la Ley, lo señalado en el artículo 84, ya que el mismo establece que las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez inmuebles, deberán destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será fijado mediante resolución del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

De igual forma, el artículo 85 señala que las empresas constructoras deberán, previo inicio del proyecto de la construcción de viviendas, notificar e informar al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y a la alcaldía correspondiente, la cantidad de viviendas a construir, así como terminar el tiempo estipulado para la construcción de las mismas.

Quedando expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a la obra.

Ahora bien, con respecto a la asignación del inmueble a arrendar, el artículo 86 dispone que es potestad del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, designar los inmuebles a arrendar en los desarrollos habitacionales indicados. Dicha designación debe realizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Los costos de construcción, a efectos de fijar el canon de arrendamiento de las unidades habitacionales a ser arrendadas, serán igualmente determinados por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Por último, la Ley en su artículo 88 garantiza que el arrendatario y su grupo familiar, no pasen más de diez años en condición de arrendatario. Por lo tanto, al cumplir diez años de construcción, los propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al arrendatario que esté ocupando el inmueble, y el precio de venta será el que se determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

8) Derecho de preferencia arrendaticia

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley, todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes.

El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.

Ahora bien, este derecho será potestativo para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador, por lo que el arrendatario que no desee disfrutar de este derecho deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento auténtico, con por lo menos treinta días antes del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

9) Los desalojos

La Ley en su artículo 91 establece causas taxativas para que proceda el desalojo, en este sentido señala que sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

- En la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

- En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el previó.

- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Ahora bien, en el caso de desalojo establecido en el punto 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años. El arrendador notificará al arrendatario con por lo menos noventa (90) días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la Ley, teniendo que restituir al arrendatario en el inmueble.

Resaltando que el articulo en su último párrafo señala que queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo o en el derecho común.

a) Demanda por falta de pago

El artículo 92 de la Ley señala que el arrendatario que sea demandado por la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados la Ley.

La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.

b) Inhabitabilidad del inmueble

Según el artículo 93 de la mencionada Ley, en el caso en que el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.

10) Sanciones

Es importante destacar que la Ley en su artículo 141 especifica las sanciones impuestas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda según cada uno de los incumplimientos de Ley. Dichas sanciones varían de Cien a Mil Unidades Tributarias, dependiendo del incumplimiento. Destacando que la multa más alta, de Mil Unidades Tributarias se impondrá cuando se realice un desalojo arbitrario por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión.

Cabe destacar que el monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

Disposiciones finales

- Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.

- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.

- Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia.

- Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.

- Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.

- Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.

- El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.

- Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prórroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.

- Los arrendadores y arrendatarios que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.

- Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la Ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

- Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.

- Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda.

- Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales, todas las actuaciones que se realicen con ocasión de la Ley.

- Para las situaciones no previstas en la Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes del Código de Procedimiento Civil.

- El conjunto de leyes del Poder Popular y todas aquellas referentes al derecho a la vivienda y a la tierra, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia de arrendamiento de vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente Ley.

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