EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL

EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL

El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares. Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.

En la actualidad tenemos en vigencia tres (3) procedimientos de embargo en la Republica Dominicana: ordinario, abreviado y especial. Estos inician con el mandamiento de pago al deudor principal, consistente en un acto instrumentado por alguacil a requerimiento del acreedor y notificado al deudor mediante el cual se le instruye a pagar la deuda contraída o consentida bajo la advertencia de que al no obtemperar al pago en el plazo señalado será perseguido mediante el embargo inmobiliario del bien inmueble dado en garantía u objeto de inscripción de hipoteca o privilegio.

En pleno interés del desarrollo inmobiliario en la República Dominicana, en el mes de julio del año 2011 fue promulgada la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana. La misma instituye en sus artículos del 151 al 171 un procedimiento especial de embargo inmobiliario que promueve mayor celeridad para la recuperación del crédito y/o deuda garantizada.

El procedimiento especial de embargo inmobiliario dispuesto por la Ley 189-11, en su artículo 151 expresa: “El procedimiento inmobiliario se iniciará con un mandamiento de pago, y tendrá lugar conforme los términos y plazos especificados en el presente título. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil Dominicano”. Asimismo, el artículo 153 de la referida ley 189-11 dispone: “Conversión de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario. Si dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación del mandamiento de pago, el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados, el mandamiento de pago se convertirá de pleno derecho, en embargo inmobiliario”.

EN ESTE NUEVO EMBARGO CONTIENE LAS SIGUIENTES PARTICULARIDADES:

1-En el contenido del mandamiento de pago de la nueva ley simplificó en un mismo acto el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo previsto en el derecho común.

2-En este embargo el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo inmobiliario, en un solo plazo dentro de los quinces días a partir de su notificación.

3-A diferencia de lo que acontece con la Ley 6186, la cual prevé que el acreedor puede inscribir su mandamiento dentro de los quinces (15) días de su notificación, en esta ley el mandamiento se inscribe en los cinco días después de haber transcurrido dicho plazo.

4-Permite la continuación del procedimiento, a pesar de los pagos o abonos a cuenta realizados por el deudor, una vez iniciado dicho procedimiento.

5-Los plazos para la realización de los actos y el planteamiento de los incidentes fueron abreviado de una manera sustancial de forma tal que en 70 días se logra la venta del inmueble.

6-Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que acontece con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta ley la lectura del pliego y la subasta serán llevada de manera concomitante, es decir, el juez cierra la lectura y abre la subasta y venta del inmueble el mismo día de la lectura.

7-Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de la situación del inmueble, si así se hizo constar en su convención hipotecaria.

8-El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideración en el precio de primera puja el monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción superior, permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación.

9-La garantía a depositarse por los licitadores debe ser realizada por vía de cheque certificado.

10-La sentencia de adjudicación resultante de este embargo decida o no sobre incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose su impugnación sólo por la vía de la casación.

QUIIENEN POSEEN DERECHO A UTILIZAR EL PROCEDIMIENTO EL EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL.

Los acreedores que podrán optar segun artículo 149 establece:

que podrán optar cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios,entidades de intermediación financiera locales o del extranjero,los agentes de garantías a los que se refiere la presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre ycuando la garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional , sin importar el tipo de la acreencia garantizada”.

EN RESUMEN:

a) Que se trate de un acreedor hipotecario,

b) Que su crédito se sustente en una hipoteca convencional;

c) Que el crédito sea cierto, líquido y exigible, es decir, haya operado el vencimiento del término o que el deudor haya perdido el beneficio del término, sea por el no pago o por una de las causas establecida por la ley.

Contrario a lo expuesto quedan excluido del amparo de esta ley y por tanto del beneficio y brevedad de los plazos otorgado por este tipo de ejecución inmobiliaria:

a) Los acreedores quirografarios.

b) Los acreedores cuyo crédito se encuentren sustentados en una hipoteca judicial.

c) Los acreedores cuyo crédito se sustente en una hipoteca legal.

TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY.

COMPETENCIA DE ATRIBUCIÓN

Respecto a la competencia de atribución serán los tribunales de primera instancia en atribuciones civiles (La Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia) los llamados a conocer de la venta en pública subasta del inmueble resultante del procedimiento de embargo inmobiliario llevado a cabo conforme a esta ley.

Será también el mismo tribunal que conoce del embargo el llamado a conocer de los incidentes que surjan en el curso y desarrollo del conocimiento de dicho procedimiento, así como también los reparos al pliego de condiciones, lo cual es una competencia atributiva implícita.

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