EVOLUCION Y ORIGENES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

 PUBLICIDAD REGISTRAL

EVOLUCION Y ORIGENES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Concepto de la publicidad registral. 

Se puede considerar la siguiente definición de la publicidad registral: Publicidad registral es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general”erga omnes”y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada. 

1. Se trata de una “exteriorización”: la “publicidad” por su exteriorización se contrapone a clandestinidad, sistema totalmente incompatible con la naturaleza y eficacia erga omnes de los derechos reales. Se debe diferenciar de la forma, aunque ésta también lleve consigo una exteriorización. La forma es una exteriorización de la voluntad que se declara a través de la palabra (forma verbal) o por escrito (forma escrita, ya sea en documento privado o público), Por tanto, la forma tienes que ver con la exteriorización de la declaración de voluntad en que consiste el negocio jurídico. En cambio, la publicidad opera como exteriorización cuando ya se ha producido la forma del negocio jurídico: la forma es anterior a la publicidad. Esta es un ulterior grado de exteriorización que opera en un campo diferente.

1. La exteriorización en que consiste la publicidad registral es “continuada”: Esto quiere decir que no es intermitente ni esporádica. Se manifiesta en la publicidad resultantes de los libros y asientos registrales, donde constan las titularidades en todo momento hasta su cancelación.

1. La publicidad es además, una exteriorización organizada: ya que se lleva a cabo mediante una institución jurídica que es el Registro de la Propiedad, en el que existen unos libros donde se practican los asientos y un jurista encargado de informar y certificar de lo que consta en tales asientos que es el Registrador de la Propiedad, firmando bajo su responsabilidad el acceso y transmisión de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles.

1. La exteriorización lo es de situaciones jurídicas de trascendencia real relativas a la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles: hay que atender a la existencia de una variedad de Registros Jurídicos en que en unos casos predomina la publicidad de hechos (Registro Civil), etc. Pero la publicidad a través del Registro de la Propiedad se refiere a situaciones jurídicas consistentes en derechos reales sobre inmuebles y otros supuestos relativos la propiedad.

1. La exteriorización en que consiste la publicidad tiene como finalidad producir cognoscibilidad general: no se trata de conocimiento efectivo, sino de cognoscibilidad. No se publica para producir un conocimiento, sino de posibilitar que exista o sea posible ese conocimiento, de forma que no se pueda alegar ignorancia siempre que exista de conocer el contenido.

La exteriorización publicitaria se caracteriza porque produce efectos jurídicos sustantivos: El acceso de los títulos y contratos al Registro de la Propiedad tiene importantes consecuencias jurídicas. Puede ser un efecto constitutivo conformador, de inoponibilidad, de prioridad, de legitimación, de fe pública. Y relacionado con todo ello está la presunción de exactitud, bajo la salvaguarda de los Tribunales. Se diferencia así entre los Registros administrativos como meros archivos de datos, de los Registros jurídicos que producen efectos sustantivos.

Búsqueda de antecedentes:

• Código de Manu
• Derecho Hebreo no constituyen antecedentes suficientes.

• Mesopotámica: Los arqueólogos han hallado numerosas tabletas en escritura cuneiforme y algunas estelas o piedras que han sido objeto de cuidadosos estudios por historiadores del derecho alemanes y franceses.

• Derecho Griego: Debido a varios papiros egipcios, permite dilucidar la existencia en algunas ciudades griegas de archivos públicos en los que se depositaban los documentos en que constaban las transmisiones del dominio o la constitución de hipoteca.

• Egipto: Primer pueblo que practica la publicidad registral. No lo hace por una necesidad de defensa de la seguridad del trafico, sino como una forma de protección a la seguridad estática (por las crecidas del Nilo, se necesitaba un archivos en donde consten los limites de las propiedades para poder restablecerlas cada vez que el río bajaba)

A Egipto se lo puede dividir en dos épocas:

1. Época ptolemaica: Las transmisiones se efectuaban frente a un escribano o notario y luego se inscriben en el registro publico. Los registros se llevaban por circunscripciones territoriales y los documentos se inscribían por orden cronológico.
2. Época de la dominación Romana: El registro se llevaba por orden alfabético de propietarios o titulares inscriptos, contaba también con un índice de tipo personal en donde se reflejaba todos los derechos inmobiliarios pertenecientes a un sujeto. Con la caída del imperio romano de occidente, Egipto se ve privado del comprador de sus granos y esto empobrece a toda la región, llevando al registro a no tener razón de ser y termina por desaparecer.

• Roma: A lo largo de la evolución del derecho Romano encontramos diversos periodos, y aunque en algunas épocas existieron ciertas exigencias de formas solemnes que pueden vincularse con la publicidad, puede afirmarse que jamás hubo un sistema especial de publicidad registral. Tradicionalmente se ha encontrado en el Derecho romano el ejemplo típico de la clandestinidad de la transmisión de los bienes inmuebles, no sólo en materia de hipotecas, sino en general respecto a la propiedad y demás derecho reales. Las explicaciones se encuentran en que en el Derecho romano no estaba difundido el documento, a diferencia de Egipto o Grecia, base cualquier publicidad registral. Cuando aparece y se difunde el documento ya se había generalizado la eficacia de la “traditio”. Se ha dicho así de forma abreviada pero significativa “Roma habla. Egipto escribe”, lo que explica la difusión de la publicidad registral en Egipto y otros países orientales y la escasez de antecedentes en el Derecho romano. Hay que atender a otras causas como las fuertes sanciones penales y civiles para prevenir la doble venta o la venta de fincas como libres estando gravadas: “Roma, castiga; Egipto, previene”.

Para la transmisión de la propiedad de algunos bienes, el derecho romano se limitaba a exigir el cumplimiento de ciertas formas:

1. La “mancipatio”: era un modo solemne de transmisión de la propiedad de las res mancipi de los períodos primitivo y clásico (eran los fundos itálicos, esclavos, animales de tiro y carga, etc.) La transmisión tenía lugar entre el “tradens” y el “accipiens” y para ello se contaba con la presencia de cinco testigos, ante una sexta persona, el “libripens”. Se trataba de un negocio de tipo simbólico mediante el llamado ritual de la balanza que sostenía el libripens. El adquirente, que recibía la propiedad, pronunciaba una fórmula sacramental antes de golpear la balanza con un trozo de cobre. Los testigos grababan en su mente la transmisión y operaban a modo de “Registros vivientes”, no pudiendo callar si se les preguntaba en el futuro.
2. La “in iure cessio”: que es aplicable tanto a las res mancipi como a las nec mancipi con efectos de adquisición similares a la mancipatio. Se demandaba aparentemente la propiedad de la cosa por parte del comprador, allanándose el vendedor demandado. La publicidad venía dada por la intervención de la autoridad judicial. Coexistió con la traditio en la que no había ceremonia alguna, sino una simple entrega.
3. La ¨insinuatio¨: Procedimiento verbal y actuado en el que las partes se presentaban ante un funcionario y este labraba un acta en la que vertía todas las declaraciones y esa acta quedaba archivada en la oficina.
4. La ¨traditio¨

Derecho Germánico: Frente a la clandestinidad en el Derecho romano está la publicidad típica del Derecho germánico. Éste se caracteriza precisamente desde tiempos remotos en la publicidad de las transmisiones como elemento fundamental en la fase adquisitiva del dominio y de los derechos reales, existiendo instituciones muy importantes que constituyen antecedentes directos de los modernos sistemas de publicidad registral:

1. La “Gewere”: es una investidura solemne que comprendía la toma de posesión de la finca por parte del adquirente, simbólicamente recorriendo los linderos o recibiendo una vara o festuca de manos del transmitente, y por otra parte la desposesión o abandono de la finca por parte del transmitente que en algunos pueblos germánicos se realizaba saltando la tapia de la finca. Es por tanto un antecedente directo de la publicidad que comportaba la total adquisición por la toma de la finca mediante un símbolo y por la desposesión por abandono de la finca por el antiguo propietario (se saltaba la tapia, etc.) Había también testigos.

1. La “Auflassung”: se interpretó inicialmente como una parte de la Gewere (desposesión) pero al final se entendió como una verdadera forma autónoma de adquisición, pues era la doble declaración de transmitir y de adquirir.

Desde el S. VIII d.C. existió la tradición de redactar los negocios en libros registrales por parte de iglesias y monasterios, posteriormente serán los señores feudales respecto a sus propiedades. Pero el antecedente de Registro es cuando el libro y sus asientos se redactan y conservan por un Tribunal o por el Concejo de la ciudad, pasando a ser libros oficiales, registros públicos. Es de señalar que el libro más antiguo de Registro público encontrado es el de Colonia de 1135. Otros libros destacables son los de Magdeburgo, Lübeck o Hamburgo.
Hay que tener en cuenta que la recepción del Derecho romano en Alemania dio a lugar a la intromisión del sistema de clandestinidad, aunque no de modo absoluto, dando a lugar a una multiplicidad de ordenamientos con anterioridad a la unificación de 1870, siguiendo algunos el sistema romano de la tradición y otros el sistema de publicidad. Para solucionar el conflicto se promulgó el Landrecht o Código civil prusianos siguiendo un sistema mixto o ecléctico y conteniendo un precedente de la “fe pública registral”.

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