Publicidad Registral

PUBLICIDAD REGISTRAL

En breves líneas, comentaré el Principio de Publicidad Registral, diferenciándolo de la publicidad general, su importancia, necesidad, clases, regulación normativa, innovaciones, y excepciones.

Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en conocimiento de una comunidad. Ello no significa que todos los miembros de esa comunidad, por ejemplo, deban necesariamente llegar al conocimiento de ese hecho por haberle dado publicidad. Entonces dar publicidad a un hecho, no es tanto ponerlo en conocimiento de una comunidad, como proporcionar a esta los medios para conocerlo con mayor o menor facilidad.

La publicidad admite diversas graduaciones según la cuantía y la eficiencia de los medios utilizados para dar publicidad a un hecho: este será más público cuanto mayor sea la difusión que se le de y así será conocido por el máximo número posible de miembros de la comunidad.

¿CUÁL ES LA DEFINICIÓN DE LA PUBLICIDAD?

Es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento de determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad de públicas (notorias, manifiestas y patentes).

Ejemplo: Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza; si se va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueño y que las cargas del inmueble sean las que manifiesta el vendedor.

Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas:

- Los particulares emprenden averiguaciones largas y costosas.

- El Estado satisface esa necesidad a través de la organización de un sistema de publicidad. Esa organización no valdría si los datos que ofrece no tienen garantía de certeza. Coincidiendo con la opinión del tratadista Pau Pedrón

Mientras que, la publicidad jurídica registral, fue creada por el Estado para reemplazar a la publicidad posesoria, porque dejó de ser adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica a la misma.

Si bien en el Registro se inscriben actos jurídicos, lo que se publicitan son situaciones jurídicas: propiedad del adquiriente, monto de capital de la sociedad, afectación jurídica, facultades del Gerente, etc; puesto que, lo que interesa a los terceros no es el acto jurídico inscrito; sino los efectos exteriorizados que aquellos actos producen.

Por ello, los principios regístrales son las formas mediante las cuales, el sistema de publicidad registral cumple sus fines de seguridad jurídica, que se divide en:

1) Seguridad estática: protege al titular del derecho de los ataques de terceros que traten de desconocer su titularidad. Garantiza la seguridad de la tutela de los derechos.

2) La seguridad dinámica: el adquiriente de un derecho no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que debió conocer al tiempo de llevada su adquisición. Brinda protección a terceros involucrados en la circulación de la riqueza. Seguridad del tráfico.

La publicidad registral, sería la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos- Sunarp, para el caso peruano.

Deduciendo de ello, las siguientes ventajas:

- La certeza.

- La seguridad jurídica de los derechos.

- Transparencia en las transacciones, que conlleva la limitación de los conflictos.

- La movilidad del tráfico mercantil, o el fomento del crédito territorial y del crédito personal. Información que sirve a los operadores que actúan en el mercado – prestamistas o adquirentes- para decidir la suerte del negocio que tienen en mente.

- Finalidad cautelar.

En realidad, la relevancia de ésta publicidad radica en la oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el Registro. En nuestro ordenamiento, cuando el titular de un derecho inscribe su título en los registros, no solo informa a los demás de la existencia de su derecho, sino que además, en virtud de la presunción del artículo 2012 del CC, el cual elimina la posibilidad de que “alguien” desconozca su derecho.

La publicidad registral confiere certeza y seguridad jurídica al derecho real inscrito, al amparo del Principio de la Fé Pública Registral- art. 2014 CC. No resulta suficiente la puesta en conocimiento de ciertos actos relevantes para la vida del tráfico, ya que el registro necesita desencadenar oponibilidad – eficacia sustantiva – la incidencia de los actos inscritos en la esfera jurídica de los terceros en general.

Puede decirse que el Registro es la institución y la publicidad es la esencia o contenido de la institución. El registro recibe, depura y ordena la información, para hacerla pública. Al gozar de publicidad, recién se desencadena la oponibilidad.

Sin embargo, el registro no pretende publicar la propiedad de modo absoluto, sino favorecer el tráfico, facilitar la prueba y el ejercicio de los derechos inscritos. El registro no se pretende creador de la realidad, sino sólo testigo privilegiado y preferente de la misma.

Sin perjuicio de lo citado, en el Encuentro Latinoamericano de Consulta Registral del 2008, se esbozó: publicidad es la

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