La Publicidad Registral

LA PUBLICIDAD REGISTRAL

CONCEPTO. PUBLICIDAD REGISTRAL. Es una institución especializada que tiene por objeto la constitución, transmisión, modificación y extinción de los Derechos Reales y otros bienes, a nivel de Notarías y Registros, respectivamente.

2) IMPORTANCIA JURÍDICA. La importancia radica en que cualquier persona, que tenga interés en ese acto jurídico, puede recibir información en cualquier momento. Es por eso, que en los Registros Inmobiliarios hay lo que se llama “erga omnes”. O sea, que si hay alguna persona que por alguna razón tenga algún derecho sobre ese bien, o que presuma de ello, indudablemente que tendrá acceso a la información.

Precisamente, es importante que suceda esto, porque así estamos en capacidad de distinguir y determinar en qué momento pudiera haber una medida sobre ese bien.

3) CLASES DE PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA.

3.1) Publicidad Inmobiliaria Notificatoria .Es cuando se hace un anuncio, en un lugar determinado, en voz alta y entendible, referente a la oferta de un bien inmueble. También se le llama “remate”. También se hace por medio de la comunicación, por vía escrita, a través de los edictos, carteles, etc.

3.2) Publicidad Inmobiliaria Declarativa. Es la facultad o el derecho que tiene un tercero de hacer valer sus derechos en un acto jurídico, de participar en el mismo, de acuerdo al interés que tenga. Por eso es que existe la figura del “ergaomnes”.

3.3) Publicidad Inmobiliaria Constitutiva .Consiste en la realización de un acto protocolar que se manifiesta en la protocolización del documento respectivo. Cuando nos referimos a la Constitutiva, es porque ya existe ese documento, es decir, previamente protocolizado .Protocolizar, es registrar un documento a nivel de Registro Inmobiliario. Lo que pasa es que si nosotros hablamos de registrar a nivel de Notaria, puede haber confusión. Entonces, yo siempre insisto en que cuando hablen de Notaria, nos estamos refiriendo al acto de autenticar.

4) LAS PARTES.

Son aquellas personas que tienen relación directa con el acto que está realizando. Es decir, que si hay una venta de un bien inmueble, las partes son el vendedor y el comprador. Allí no es parte el representante legal, no es parte el registrador, no es parte el testigo, etc.

5) EL TERCERO REGISTRAL.

Es aquel, donde en el acto jurídico que se está realizando, se puede dar la característica JURISTANTUM (Loc. Lat. Lo que resulta propio del Derecho; mientras el Derecho no sea controvertido. Se designa así las presunciones legales contra las cuales cabe o se admite prueba en contrario)

.Por ejemplo, cuando hay una venta doble a nivel de Notaría, sin antes Registrar. ¿Qué pasa allí? En ese caso, se admite prueba en contrario. ¿Qué significa prueba en contrario? Eso significa que se puede demostrar quién es el verdadero dueño. O sea, que la venta (entre comillas) de ese inmueble se realizó a través de la Notaria, pero realmente no hubo transferencia de propiedad.

En consecuencia, se tendrá que demostrar quién es realmente el dueño de ese bien; y la demostración la hace la persona que primero haya registrado. Y, en el caso del JURIS ET DE JURIS, eso significa que “no cabe o no se admite prueba encontrario”. Es decir, que cuando ya el bien inmueble ha sido protocolizado, y en consecuencia, también sea logrado identificar a su titular o

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