El Contrato de arrendamiento...

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación nos muestra al Contrato de Arrendamiento este tiene como objetivo general estudiar y precisar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en nuestro país en el periodo histórico hasta llegar a la actualidad.

Así pues, en los contratos de arrendamiento para casa habitación, como en los contratos civiles cada una de las partes se obliga en la manera y términos que aparezca que se quiso obligarse.

De igual forma este trabajo está dirigido a determinar que son los contratos arrendamiento en el derecho mexicano y sus efectos que surten para quienes se encuentran sujetos a ellos.

Algunos objetivos particulares del mismo son, los siguientes:

 1) Conocer los antecedentes históricos nacionales e internacionales del Contrato de Arrendamiento.

2) Estudiar las principales características de la conceptualización privatista-civilista del contrato de arrendamiento en México.

 3) Hacer una crítica del contrato de arrendamiento.

4) Determinar las diversas modalidades del contrato de arrendamiento en México y precisar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, el contrato de arrendamiento en México, es un contrato multimodal de naturaleza mixta, ya que puede ser civil, en términos de lo dispuesto por el Titulo Sexto del libro segundo del Código Civil del Distrito Federal, pero en su caso si es un arrendamiento comercial o industrial, será de derecho privado, y en caso de controversia conocerán los juzgados civiles del fuero común, pero en el supuesto del contrato de arrendamiento habitacional, será de orden publico por ende de derecho público; si se trata de un contrato de arrendamiento o alquiler para efectos comerciales en términos de la fracción primera del artículo 75 del Código de Comercio, se reputara acto de comercio, y estará regido por leyes mercantiles y supletoriamente por las de derecho común y en caso de controversia conocerán los juzgados civiles federales o del fuero común, en base a la jurisdicción concurrente a que se refiere la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; si se trata de un arrendamiento entre patrón y trabajador, se regirá con las disposiciones de los artículos 150,151,152 y 153 de la Ley Federal del Trabajo, entonces estamos en la presencia de un contrato de arrendamiento laboral, en caso de controversia conocerán las Juntas Locales o Federales de Conciliación y Arbitraje; si el arrendamiento es entre un ejidatario o comunero, ejido o comunidad agraria y un particular su naturaleza, controversia se tramitara esta ante los Tribunales Agrarios, y si el arrendamiento es entre el estado como arrendador, un particular como arrendatario, el arrendamiento será administrativo y en caso de controversia, conocerá un juez de distrito en materia administrativa, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2411 del Código Civil para el Distrito Federal.

Estos son los motivos por los que, sostengo que se trata de un contrato multimodal de naturaleza mixta (pública, privada o social), sujeto a un sistema normativo de tal naturaleza.

1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. EL DERECHO ROMANO.

En el Derecho Romano, el contrato de arrendamiento tenía un significado extraordinariamente amplio ya que los romanos distinguían tres clases de arrendamientos que son:

A) locatio conductio rerum,

 B) locatium operarum

C) locatio operis

Esta figura jurídica se practicó en sus inicios solamente en esclavos y animales.

 No fue hasta el siglo II A.C. cuando apareció as rentas de tierras, posteriormente, ya en época del imperio, en Roma fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera comenzó el alquiler de viviendas.^[1]

1. LOCATIO CONDUCTIO RERUM (ARRENDAMIENTO DE COSAS) 

Era como se conocía al contrato de arrendamiento en la antigua roma, y por su naturaleza era un contrato por el cual una persona se comprometía con otra a procurar el goce temporal de una cosa, o a ejecutar por ella, cierto trabajo mediante una remuneración en dinero, llamada "merces".

Las partes del contrato de arrendamiento recibían los nombres de “locutor”, y conductor, respectivamente lo que se hacía que se Ilamara locatio y conductio, gozando de las acciones locatio o ex locator, y conductio o ex conductor de cada uno de ellos.

Arrendamiento de cosas. - Esta clase de arrendamiento se perfeccionaba por el solo consentimiento de las partes. Los elementos esenciales del contrato eran: el consentimiento, el objeto del arrendamiento y el precio.

El segundo podía ser cualquier cosa mueble o inmueble, con la condición de que pudiera formar parte del patrimonio. Dentro del contrato de locatio conductio rerum, existían el locator, que era la persona que se obligaba a proporcionar a la otra el bien, y el conducto, quien se obligaba a proporcionar una remuneración en dinero periódicamente.

 El locator, al momento de celebrar el contrato, locatio conductio rerum, quedaba obligado mediante la actio conducti, a entregar al arrendador la cosa arrendada, responder de los daños y perjuicios para el caso de evicción o vicios ocultos en el objeto, así como de reparar a su costa algunos daños de cierta importancia y dejar al arrendatario las reparaciones de menor importancia, como las de uso diario.^[2]

 A su vez el conductor o arrendatario, se obligaba por la actio locati, primero a pagar la renta en dinero, da uso al bien conforme a lo estipulado, y hacer las reparaciones de poca importancia.

Para el caso de predios rurales, el conducto, debía cultivar la tierra, sin llegar a agotarlo, y por último devolver el bien una vez llegado a su fin el arrendamiento. Para que un contrato de locatio conductio rerum se diera por terminado, existían diversas causas, entre las que destacan:

1. La voluntad de ambas partes, o bien de una sola de ellas, para el caso de relocatio tacita;
2. Por el cumplimiento del tiempo que se había pactado;
3. La pérdida del bien objeto del contrato.
4. El deterioro del bien por causas imputables al conductor.
5. El incumplimiento en el pago de las rentas que excediera por dos años;
6. La necesidad del locator de dar uso a su bien objeto del contrato.

Es necesario señalar que la locatio conductio rerum, era el arrendamiento de cosas que creaban un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendamiento conductor, el uso, goce, y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él, la obligación de pagar la merced convenida, mercedes.

Finalmente, los romanos entendían por arrendamiento: "el contrato consensual por el que, a cambio de una merced (merces) o remuneración, un sujeto se obliga a procurar al otro, el uso o goce y disfrute de una cosa.

1. LOCATIUM OPERARUM (ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS)

La locatio-conductio operarum era la locación por la que el locador se obligaba a trabajar o a prestar determinados servicios al locatario mediante un pago.

El locador debía realizar los trabajos teniendo a su favor la actio locati para exigir el pago; el locatario era la persona obligada a retribuir los trabajos contando con la actio conducti para exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte.

 Es decir, es un contrato por el que una persona llamada locator se obliga a una determinada actividad a favor de otra persona llamada conductor a cambio de una remuneración llamada solario. Lo fundamental en este contrato es la actividad, no el resultado.^[3]

El locator tenía como obligación realizar cuidadosamente el trabajo para el que fue contratado y además de manera personal mientras el conductor tenía que pagar el salario acordado, aunque la prestación sea imposible por causa ajena al locator.

Este contrato se extingue por muerte del locator porque se trata de un compromiso personal pero no se extingue por la muerte del conductor, sino que se transmite a sus herederos.

Acciones

a) Actio locati. A favor del locator.

b) Actio conducti. A favor del conductor.

Esta figura en la actualidad ha adquirido suma importancia, ya que es fuente principal de las relaciones reguladas por el derecho laboral, no tuvo gran desarrollo en Roma, ya que los ciudadanos dejaron la actividad manual reservada a las personas de condición servil.

1. LOCATIO OPERIS (ARRENDAMIENTO DE OBRA)

 La locatio-conductio operis, era la locación por la que una persona se comprometía a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio.

Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Por ejemplo, cuando se conviene el transporte de cosas o personas, la confección de un traje o la construcción de una casa.

En este contrato la persona que contrata la obra es el locador y quien la ejecuta es el locatario.

En esta clase de locación no está obligado el empresario a realizar personalmente los trabajos encomendados.^[4]

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