Examen Oposicion Perito Ingeniero

VALUACIÓN INMOBILIARIA

1.- Describa brevemente que entiende por Valor de Reposición Nuevo (VRN).

Es aquel valor que obtenemos de fuentes de información donde nos presentan costos de construcciones consideradas como nuevas y que son comparables con el inmueble que vayamos a valuar.

2.- Que es un Bien Inmueble.

Es el suelo y las construcciones adheridas a él, así como las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

3.- Describa brevemente que entiende por Valor Neto de Reposición.

Es el valor que resulta de la aplicación de los factores de eficiencia de la construcción al V.R.N. del inmueble a valuar, siendo estos: el factor de edad y el factor de conservación.

4.- Que es un avalúo. Dictamen técnico que permita determinar el valor real de un inmueble a partir de sus características de ubicación, de uso, de investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y que plasmado en un documento cubra los requisitos mínimos de forma y contenido.

5.- Que tipo de información se recaba en campo para la realización del avalúo.

1.- Identificar el domicilio, avenidas de acceso de lo contrario como apoyo tomar coordenadas con un navegador satelital.

2.- Solicitar al A.M.P.F. el domicilio exacto del inmueble.

3.- Recabar datos de orientación del inmueble.

4.- Tomar medidas del terreno y sus colindancias.

5. –Levantamiento de las construcciones con la finalidad de obtener sus áreas, y así mismo realizar un recorrido al inmueble y tomar datos de acabados e instalaciones especiales.

6.- Identificar los tipos de construcción del inmueble

7.- Reporte fotográfico.

6.- Menciona algunas fuentes de consulta para obtener costos de construcción por uso y calidad, esto es para asignar un valor de reposición nuevo en el apartado de construcciones del enfoque Físico o Directo.

Costos Paramétricos del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos, por el Ingeniero Raúl González Meléndez.

Costos por metro cuadrado de construcción por el Arq. Leopoldo Varela Alonso.

Gacetas Oficiales del D.F, del Estado de México, o del Estado en donde se realice el Avalúo.

7.- Menciona que tipo de intervenciones y para que autoridades se emiten dictámenes en materia de valuación inmobiliaria en los Servicios Periciales de la Procuraduría General de la República.

AVALUOS FISICOS O DIRECTOS: Para operativos e Inventarios de Inmuebles Asegurados (A.M.P.)

AVALUOS REFERIDOS O ACTUALIZADOS: En Averiguaciones Previas y en Juicios de Amparo.

AVALUOS POR LOS TRES ENFOQUES: Cuando cualquier Autoridad lo solicite.

8.-Menciona y describe al menos dos de los Factores de eficiencia del suelo.

Factor de Zona: Es aquel que se refiere a la posición de los frentes del terreno con respecto a las Jerarquías de Calles o vista hacia algún parque plaza.

Factor de Ubicación: Es aquel que se refiere al Número de frentes que tenga el terreno con respecto a las vías de circulación.

9.- Describa el método comparativo o enfoque de mercado.

Este enfoque establece que el valor de un inmueble es comparable con el de otros inmuebles que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las del inmueble valuado, en la zona de ubicación del bien o en una zona similar y es generalmente medido a través de factores de homologación.

10.- Describa el método de Costos o Físico Directo.

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al que se valúa, debiendo tomar en cuenta el terreno, las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, todos ellos aplicándoles sus respectivos factores de eficiencia (deméritos o apremios).

11.- Describa los Factores de eficiencia de la construcción.

Son los que afectan al V.R.N. de la construcción y no afectaran más del 40% del V.R.N., a menos que sean construcciones precarias o ruinosas. Tales factores son: Factor de Edad y Factor de Conservación.

Factor de Edad: Es aquel demerito que resulta de la Edad del Inmueble ya que lleva un tiempo de vida la construcción a valuar, así mismo el de su Vida Probable y ésta es según el tipo de construcción de que se trate, para después aplicar estos datos en la siguiente expresión: 0.10 (V.P.) + 0.90 (V.P. –Edad) / V.P.

Factor de Conservación: Es aquel factor que depende del grado de conservación que tenga el inmueble, de acuerdo a la gaceta oficial del D.F y estos pueden demeritar o apremiar el inmueble, mientras que la edad del inmueble sea superior a diez años, y pueden variar desde un estado de conservación ruinoso, malo, normal y bueno.

NORMATIVIDAD EN CONSTRUCCION

1.- ¿Qué tipo de pruebas de deben realizar al concreto fresco y endurecido; y con qué frecuencia se realizan estas?

De acuerdo con las N.T.C. para Diseño y Construcción de Estructuras de Concreto Capítulo 14 Consideraciones Generales, Subcapítulo 14.3 Materiales, tenemos lo siguiente: Al concreto en estado fresco, antes de su colocación en las cimbras, se le harán pruebas para verificar que cumple con los requisitos de revenimiento y peso volumétrico. Estas pruebas se realizarán al concreto muestreado en obra, con las frecuencias de la tabla 14.2 como mínimo.

La calidad del concreto endurecido se verificará mediante pruebas de resistencia a compresión en cilindros elaborados, curados y probados de acuerdo con las normas NMX-C-160 y NMX-C-83, en un laboratorio acreditado por la entidad de acreditación reconocida en los términos de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización.

Cuando la mezcla de concreto se diseñe para obtener la resistencia especificada a 14 días, las pruebas anteriores se efectuarán a esta edad; de lo contrario, las pruebas deberán efectuarse a los 28 días de edad.

Para verificar la resistencia a compresión de concreto de las mismas características y nivel de resistencia, se tomará como mínimo una muestra por cada día de colado, pero al menos una por cada 40 m³; sin embargo, si el concreto se emplea para el colado de columnas, se tomará por lo menos una muestra por cada 10 m³.

De cada muestra se elaborarán y ensayarán al menos dos cilindros; se entenderá por resistencia de una muestra el promedio de las resistencias de los cilindros que se elaboren de ella.

2.- ¿Qué documento que contiene traza urbana nos proporciona información respecto al uso de suelo permitido en un predio?; y en términos generales describa los datos que se obtienen en una clasificación de uso de suelo.

El plan parcial de desarrollo urbano del estado, municipio o delegación, y se obtienen datos como son el uso de suelo, numero de niveles, porcentaje de área libre permeable y en algunos casos los m2 de vivienda mínima. De ahí podemos deducir el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (C.U.S.) así como las normas de ordenación

3.- ¿Con qué tipo de cajones de estacionamiento debe cumplir una construcción con uso permitido de oficinas?

Cajones de estacionamiento

La cantidad de cajones que requiere una edificación estará en función del uso y destino de la misma, así como de las disposiciones que establezcan los programas de desarrollo urbano correspondientes en la tabla 1.1 se indica la cantidad mínima de cajones de estacionamiento que corresponden al tipo y rango de las edificaciones.

4.- Dentro de las estructuras de mampostería cuantos tipos de muros hay y cuáles son sus características.

De acuerdo con las N.T.C. para Diseño y Construcción de Estructuras de Mampostería, se reconocen 5 tipos de muros: Muros diafragma (Cap. 4), muros de mampostería confinada (Cap. 5), muros de mampostería reforzada interiormente (Cap. 6), muros de mampostería no confinada ni reforzada (Cap. 7), y muros de piedras naturales (Cap. 8).

4. MUROS DIAFRAGMA

4.1 Alcance

Estos son los que se encuentran rodeados por las vigas y columnas de un marco estructural al que proporcionan rigidez ante cargas laterales. Pueden ser de mampostería confinada (Cap. 5), reforzada interiormente (Cap. 6) no reforzada (Cap. 7) o de piedras naturales (Cap. 8). El espesor de la mampostería de los muros no será menor de 100 mm.

5. MAMPOSTERÍA CONFINADA

5.1 Alcance

Es la que está reforzada con castillos y dalas. Para ser considerados como confinados, los muros deben cumplir con los requisitos 5.1.1 a 5.1.4 (fig. 5.1 a 5.3). En esta modalidad los castillos o porciones de ellos se cuelan una vez construido el muro o la parte de él que corresponda.

6. MAMPOSTERÍA REFORZADA INTERIORMENTE

6.1 Alcance

Es aquélla con muros reforzados con barras o alambres corrugados de acero, horizontales y verticales, colocados en las celdas de las piezas, en ductos o en las juntas. El acero de refuerzo, tanto horizontal como vertical, se distribuirá a lo alto y largo del muro. Para que un muro pueda considerarse como reforzado deberán cumplirse los requisitos 6.1.1 a 6.1.9 (fig. 6.1 a 6.3).

7. MAMPOSTERÍA NO CONFINADA NI REFORZADA

7.1 Alcance

Se considerarán como muros no confinados ni reforzados aquéllos que, aun contando con algún tipo de refuerzo interior o confinamiento (exterior o interior), no tengan el

...