Hoteleria

Introducción

Cuando se prepara un proyecto hotelero es útil primero hacer unos estimados gruesos que sirvan para evaluar un perfil o un documento tentativo que sería muy parecido a una hipótesis. Para ese objetivo es necesario conocer los parámetros básicos de un hotel promedio, a los fines de calcular la posible inversión por rubros, la posible tarifa para la venta de las habitaciones, la capacidad de trabajo y el perfil del hotel, el posible financiamiento de la inversión, las depreciaciones de los activos, la posible venta departamental, los costos y gastos operativos y generales, y el posible flujo de caja que sería la base para realizar la evaluación de la rentabilidad hotelera.

Inversión posible

Podemos establecer que el tamaño medio de un hotel puede ser de digamos 218 habitaciones. Con este dato podemos estimar la posible inversión total para un proyecto de un hotel de ese número de habitaciones al multiplicar por US$ 150.000, es decir :

218 x US$ 150.000 = US$ 32.700.000

Tarifa media estimada

A partir de esa inversión total podemos hacer algunas estimaciones aproximadas. Por ejemplo la posible tarifa media a cobrar por habitación podría ser estimada en US$150 por habitación vendida.

Capacidad instalada y capacidad usada : perfil hotelero

Empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una capacidad media al año, considerando la estacionalidad, podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si este dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de este posible hotel de esta manera :

218 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año = 50.129 habitaciones al año vendidas

50.129 habitaciones al año x US$ 150 = US$ 7.519.350 venta anual de habitaciones.

Suponiendo que la doble ocupación media de este hotel sea igual a 1,8 personas por habitación, entonces el número total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones totales se ubicarían en : 50.129 x 1,8 = 90.232 usuarios-noches- año

La experiencia indica que en un hotel de esta categoría (digamos 4 estrellas) es posible que el 70% de los alojados sean visitantes de negocios y el 30% restante visitantes por otros tipos de viajes y además que los visitantes por motivo de negocios pueden tener una estadía media de más o menos 5 noches y los otros visitantes una estadía media mayor digamos 10 noches, lo cual nos daría como resultado que la estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9 y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que la estadía media de todos los clientes pueda ubicarse en : 4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así, entonces el número total de visitantes que pueda captar este hotel al año sea igual a : 90.232 usuarios-noches-año entre 7,9 estancia media = 11.422 usuarios al año.

Estructura de los activos a invertir

Este posible hotel de 218 habitaciones y con una inversión media total de más o menos US$ 32.700.000, seguramente se nos presente con una estructura de sus activos invertidos de esta manera :

Inversión en suelo o tierra 15% de la inversión total (si el hotel se ubicaría en zona sub-urbana o bien 30% de la inversión total si se ubicaría en zona urbana). Digamos que podemos estimar una media igual a 23% de la inversión total como inversión en suelo, o sea : US$ 7.521.000. La inversión en construcción civil o sea la construcción del hotel que se colocaría en ese suelo se puede estimar en aproximadamente una media del 50% de la inversión total, a fin de dejar un promedio del 20% para maquinas, equipos y dotaciones y un 7% del total de la inversión para estimar el capital de trabajo (especialmente para mantener una cuenta corriente en los bancos y un almacén de productos y materias primas para un mes aproximadamente) y otros activos, especialmente los diferidos que corresponden a estudios y gerencia del proyecto. Entonces, podemos estimar la construcción de este hotel en más o menos US$16.350.000 (50% de la inversión total) y estimar las maquinarias, equipos y dotaciones en más o menos US$ 6.540.000 (20% de la inversión total), y finalmente el resto para cubrir el capital de trabajo, los activos o gastos diferidos y algunos imprevistos, es decir : US$ 2.289.000, distribuido de esta manera: 10% de imprevistos (US$ 228.900), 15% capital de trabajo ( US$ 343.350) y 5% activos diferidos (US$ 114.450).

Aporte propio y aporte crédito

Los hoteleros acostumbran a negociar con los banqueros un préstamo o un crédito de al menos el 60% de la inversión total, a fin de dejar el 40% restante para inversión patrimonial o capital propio. La mayoría de los banqueros exigen una garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble más otras garantías colaterales y en general otorgan el préstamo a 10 años de plazo y al 12% de interés anual sobre saldo deudor (o el 1% de interés mensual durante 12 meses). En este caso de un hotel medio que pudiese estar invirtiendo una cantidad igual a US$ 32.700.000, el banco podría otorgar un préstamo estimado en US$ 19.620.000 (el 60% de la inversión total) y entonces el banco esperaría recuperar el capital prestado igual a US$ 19.620.000 más los intereses año a año. La cantidad anual que se estima pagar por concepto de interés y amortización del principal combinados será igual a : US$ 19.620.000 x 0,17694 = US$ 3.471.563. Es decir, se debe pagar anualmente, durante 10 años, esa cantidad para cancelar el préstamo bancario con interés compuesto del 12% sobre saldo no reembolsado o saldo deudor.

En seguida se podría calcular una tabla de amortización para todo el período, pero aquí aparece sólo para los 12 meses del primer año expresado en miles de US$ (digamos el año 2.005), como sigue:

Fecha Principal Interés Balance Total Interés

01/2.005 1062,00 2420,00 240948,00 2420,00

02/2.005 1062,52 2409,48 239885.48 4829,48

03/2.005 1073,15 2398,85 238812,33 7228,33

04/2.005 1083,88 2388,12 237728,45 9616,45

...