EJECUCION DE HIPOTECA

HIPOTECA. CONCEPTO.

Es un derecho real constituido sobre bienes del deudor o de un tercero en beneficio de un acreedor para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. La acción hipotecaria es una acción real porque aún cuando baya contra el deudor su finalidad es la venta de la cosa hipotecada para pagar al acreedor.

La hipoteca nace en el derecho romano los dueños arrendaban sus fincas y para garantizar el pago de las rentas recibían en garantías los enseres y útiles de los colonos, pero estos los vendían, surge así lo qué se denomina el interdicto salviano de acuerdo con el arrendador obtenía la posesión de los bienes, posteriormente se dictó el edicto de Adriano que concedió al arrendador la acción Serdiana mediante la cual podían perseguirse los útiles empeñados en manos de quien se encuentren.

EJECUCIÓN DE HIPOTECA

Este procedimiento especial data en el derecho procesal venezolano de la reforma legislativa de 1916, y mucho antes de ser promulgada, los acreedores hipotecarios se hallaban colocados en igualdad a los quirografarios que poseyeran títulos ejecutivos, en el sentido de que sólo se les reconocía la posibilidad de reclamar sus créditos por el procedimiento de la Vía Ejecutiva; procedimiento que siendo sin duda eficaz y expedito, en cuanto permite adelantar los tramites de la ejecución forzosa, queda sometido a todas las dilaciones, demoras, obstáculos y contingencias que pueden presentarse en el juicio ordinario.

Frente a esta realidad y consciente el legislador de la necesidad de dotar al acreedor hipotecario de un medio mucho más ágil y efectivo para resolver su crédito, en beneficio de la seriedad de esta garantía y de su mejor aceptación como instrumento de crédito, consideró impretermitible diseñar un procedimiento que simplificara el trámite de la Vía Ejecutiva, aventajándola en facilidades de brevedad y concentración, de esta forma, el acreedor tendría en lo adelante dos vías para ver satisfecho su crédito, (a) demandar con base al crédito por la Vía Ejecutiva ordinaria mediante una acción de carácter personal, (b) reclamar la venta del bien hipotecario en remate judicial, mediante una acción de carácter real.

En el derecho venezolano, la ejecución de hipoteca es una acción de carácter real, porque si bien va contra el deudor, circunstancia que podría invocarse para calificarla de personal, su propósito y finalidad es la venta de la cosa hipotecada para convertirla en su equivalente en dinero, a fin de ser utilizado para extinguir el crédito. En otras palabras, en el derecho venezolano la hipoteca vincula la responsabilidad de la obligación garantizada, a la cosa, al punto de que la misma pueda ser vendida inmediatamente, a pesar de encontrarse en poder de un tercer adquiriente; siendo por ello indiscutible que es la cosa la que está vinculada a la responsabilidad y que por tanto, la acción permite hacerla efectiva, es de indiscutible carácter real.

Dicho juicio consiste básicamente en la intimación hecha jurídicamente al deudor y a los terceros poseedores de la finca hipotecada, si los hubiere, para que en el término de tres (3) días, paguen al acreedor el crédito garantizado; apercibiéndolos de que, de no ser acatada dicha orden de pago, se continuara el procedimiento ejecutivo, incluso hasta el remate de las cosas hipotecadas, a menos que mediante oposición en la oportunidad legal, evento en el cual dicho remate se suspenderá hasta tanto la misma fuere decidida en juicio ordinario, todo ello sin perjuicio del derecho del demandante a adelantar la ejecución, previa la constitución de las garantías establecidas.

La ejecución de hipoteca es un proceso que se desarrolla en dos fases: una primera de carácter esencial y solamente ejecutiva, caracterizada por la intimación al pago dirigida al deudor y a los terceros poseedores; y una segunda, no necesaria, que tiene lugar cuando el deudor o el tercer poseedor formulan oposición, abriendo al contradictorio, para que las defensas allí deducidas sean sustanciadas por los tramites del juicio ordinario. De no existir esta última fase, el proceso tendría carácter ejecutivo puro, ya que no habría proceso de cognición o conocimiento, o ante la falta de oposición, el titulo en que se funda la acción adquiriría el carácter de sentencia ejecutoria, dando lugar a su inmediata ejecución hasta el remate de los bienes hipotecados.

En el Código de Procedimiento Civil vigente garantiza la facultad revisora del Juez y la limitación del poder de defensa del ejecutado, este procedimiento subyace en la necesidad de facilitar a los acreedores el derecho a ejecutar la cosa objeto de la garantía y a través de ello venderla en pública subasta para pagarse sobre el precio el crédito concedido; devolviendo al deudor el excedente de la venta, si no hubieren otros acreedores con derecho al mismo, de acuerdo al orden preferencial establecido, todo ello dentro de un proceso que ofrece las mayores ventajas para una rápida y eficaz ejecución.

TIPOS DE HIPOTECA

1. La hipoteca legal: Contenida en el artículo 1885 del Código Civil.

“Artículo 1885” Tienen hipoteca legal:

El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación bastando para ello que era el instrumento de enajenación conste la obligación.

Los coherederos, socios y demás coparticipes, sobre los inmuebles que pertenecen a la sucesión, sociedad o comunidad, para el pago de los saldos o multas de las respectivas partes, bastando así mismo que conste en el instrumento de adjudicación la obligación de las multas.

El menor y el entredicho, sobre los bienes del tutor, que se determinen con arreglo a los artículos 360 y 397.

2. La hipoteca Judicial: Contenidas en el artículo 1886 del Código Civil.

“Artículo 1886” Toda sentencia ejecutoriada que condene al pago de una cantidad determinada, a la entrega de cosas muebles, o al cumplimiento de cualquiera otra obligación convertida en la de pagar una cantidad líquida, produce hipoteca sobre los bienes del deudor a favor de quien haya obtenido la sentencia, hasta un valor doble de la cosa o cantidad mandada a pagar.

El acreedor favorecido por la sentencia deberá designar ante el tribunal los bienes especiales del deudor en los cuales pretenda establecer la hipoteca, con expresión de su situación y linderos; y si el tribunal, con conocimiento de causa, encontrare que representan el valor doble de la cantidad a cuyo pago se haya condenado al deudor, ordenará que se registre la sentencia junto con la diligencia del acreedor y el auto que haya recaído.

En el caso de que los bienes sobre los cuales se pretenden la hipoteca judicial excedan del doble del valor antes dicho, el deudor podrá pedir al Juez competente que la limite a una cantidad de bienes cuyo valor sea suficiente para garantizar el pago en conformidad con el párrafo anterior.- El Juez hará la determinación previo conocimiento sumario de causa.

También podrá en todo caso solicitar que se traslade el gravamen hipotecario a otros bienes determinados y suficientes, a cuya efecto se seguirá el mismo procedimiento.

3. La hipoteca convencional: Contenida en el artículo 1890 del Código Civil.

“Artículo 1890” No podrá hipotecar válidamente sus bienes sino quien tenga capacidad para enajenarlos.

REQUISITOS FORMALES

La ejecución de hipoteca se inicia por libelo de demanda que debe cumplir con los requisitos del art. 340 CPC, y se deberá acompañar al libelo el documento registrado constitutivo de la hipoteca.

El libelo indicará el monto del crédito, con los accesorios que estén garantizados por la hipoteca. Incluye un estimado de honorarios profesionales y gastos de ejecución.

Se mencionará el tercero poseedor de la finca hipotecada, si tal fuere el caso.

También se presentará con el libelo copia certificada expedida por el Registrador correspondiente de los gravámenes y enajenaciones de que hubiere podido ser objeto la finca hipotecada con posterioridad al establecimiento de la hipoteca cuya ejecución se solicita.

REQUISITOS SUSTANCIALES

 Validez del registro en cuanto a la oficina correspondiente o competente.

 Liquidez y exigibilidad del crédito garantido.

 Que de los documentos presentados no se desprenda que el crédito está prescrito.

 Que la obligación garantizada no esté sujeta a condiciones u otras modalidades.

 Adicionalmente, la jurisprudencia ha establecido que el objeto de la obligación garantizada debe estar válidamente establecido en el documento hipotecario.

GRADUACIÓN DE LA HIPOTECA

Según el Art. 1.896 CC, "La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual".

Según el Art. 1.897 CC, "las hipotecas se graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el orden de su presentación.

El grado de la hipoteca se determinará en el orden que están ubicadas en el protocolo.

El Registro del documento es lo que confiere el derecho de hipoteca, y de acuerdo a la fecha del Registro es como se establece el orden en que deben ser graduadas de acuerdo a los demás créditos hipotecarios.

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