Marketing Inmobiliario

RESUMEN EJECUTIVO

La presente tesis tiene como objetivo elaborar un plan de negocios que permita a AR Desarrollo Inmobiliario S.A.C. invertir en la construcción para la comercialización de viviendas multifamiliares en Lima Norte para el Nivel Socioeconómico C. Definiendo como objetivos específicos: Analizar el mercado en Lima Norte, determinar y definir el perfil del segmento objetivo; así como el análisis de la oferta tanto de viviendas multifamiliares como la oferta de terrenos, desarrollar una estrategia que permita introducir y desarrollar las viviendas multifamiliares y analizar la rentabilidad y viabilidad económica de un proyecto que se genere en dicha zona.

Para cumplir con los objetivos era necesario definir el mercado objetivo para el desarrollo del proyecto así como la zona de estudio donde este se desarrollaría. Para lo cual, se empleó como base las fuentes de información primaria (entrevistas a expertos, encuesta exploratoria y investigación de campo) y secundaria (página web, publicaciones, estudios de mercados y otros trabajos previos realizados por alumnos de la Esan.

El análisis del mercado de Lima Norte determinó que Los Olivos es la zona más atractiva para invertir en el desarrollo de viviendas multifamiliares, porque tiene la mayor preferencia por vivir en él, una demanda efectiva de 12,000 viviendas y muestra un nivel creciente en las colocaciones de créditos hipotecarios con una tasa de 46% en el año 2004 respecto al 2003. Entre la oferta actual y futura se cubre tan solo el 10.3% de la demanda efectiva, la cual se concentra el 77% en la Av. Tomás Valle. Ello genera oportunidades para invertir en proyectos de vivienda en la zona. Actualmente operan 7 empresas inmobiliarias, con proyectos de distinta magnitud y orientadas en su mayor parte al NSE C con productos de 65 a 70 m2 y precios entre US$ 16,000 y US$ 26,500. DHMont y C.I & C San Genaro son las empresas que más destacan por sus estrategias de publicidad, en especial la primera por sus promociones y una vitrina inmobiliaria en el centro comercial Megaplaza.

Dado ello; ARDISAC buscará la diferenciación y prenetrar el mercado con similares precios y calidad del producto (mayor área verde dentro del condominio, con una propuesta paisajista para el esparcimiento y seguridad de las familias). Ello sobre la base de una estrategia de segmentación de precio según ubicación y altura; complementado con una promoción según momento de la venta: en la etapa de preventa con descuentos promocionales; en las etapas de preventa y construcción, se usaran materiales visuales y la construcción de un departamento piloto. En los tres momentos se hara uso de una vitrina inmobiliaria y la publicidad por periodico. Todos complementados con paneles y brochures del proyecto y institucionales

Con fines de desarrollar un proyecto de viviendas multifamiliares, se escogió un terreno ubicado en la Urbanización Infantas, cerca de la Av. El Naranjal, de 10,404 m2, en el cual se puede desarrollar 384 viviendas de 68 m2, a un precio promedio de US$ 22,500. El proyecto se hará en 4 etapas, de 96 viviendas cada una. El volumen de ventas es de US$ 8,890,000 y la utilidad de US$ 950,000. Lainversión total es de US$ 936,360 (valor del terreno), pero los pagos se harán a plazos en 24 meses, con una inicial del 20% a la firma del contrato.

En la evaluación financiera se halló una tasa interna de retorno para el proyecto de 33% en un escenario probable de 6 unidades al mes.

Recomendamos la adquisición del terreno para el desarrollo del proyecto de viviendas multifamiliares no sólo por la rentabilidad de la misma, sino porque es una solución al problema operativo de la empresa en la reducción de los costos fijos administrativos de la sede central.

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