OBLIGACIONES PROPTER REM

OBLIGACIONES PROPTER REM

La obligación propter rem se traduce como “a causa de la cosa”, es una obligación especial debido a su relación con un derecho real determinado.

Estas obligaciones se desplazan en función al sujeto que detente el derecho real correspondiente sobre el bien. De ahí, justamente, proviene la denominación de obligaciones ambulatorias. Debe quedar claro, sin embargo, que la naturaleza ambulatoria sólo existe en función a los sujetos. La obligación se mantiene inamovible y estrechamente ligada al bien.

^[1]Según Borda las características esenciales son; primero, tanto el acreedor como el deudor son titulares de un derecho real, sea sobre la misma cosa/bien, sea sobre dos cosas vecinas, es decir la obligación propter rem une a los titulares de dos derechos rivales.

Segundo, ya que la obligación propter rem está siempre vinculada a un derecho real, se transmite junto con ese derecho. El enajenante queda liberado de la obligación que pasa al adquirente. Por eso son llamadas obligaciones ambulatorias. Y por último, el deudor puede liberarse de su obligación haciendo abandono de la cosa.

La obligación propter rem es propiamente una obligación y no un derecho real, porque el sujeto pasivo debe dar, hacer o no hacer, y porque responde de su cumplimiento con todo su patrimonio

Un ejemplo podría ser “si la obligación que pesa sobre el poseedor de una casa hipotecada es propter rem”, del planteamiento anterior podemos pensar en dos posturas; si la obligación de responder pesa sobre el tercero poseedor o que dicho tercero no está obligado a pagar. Nuestra legislación no lo obliga a pagar, sino a dejar que el acreedor se cobre haciendo ejecución de su bien; y aunque no haga manifestación positiva de abandono, el acreedor no puede dirigirse contra sus otros bienes. Sin embargo Alsina Atienza, dice que «el crédito de deuda nace, subsiste o se extingue, junto con la relación de señorío mencionada; si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en dicha relación con la cosa, sea porque la abandonan, o porque la enajenan, o porque otro venga a entrar en ella originariamente, o porque la cosa desaparezca haciéndose imposible la relación de señorío respectiva, el acreedor o deudor quedan desligados, por lo menos para lo sucesivo, de la obligación propter rem, y ésta se desplaza hacia el nuevo dueño o poseedor; por lo que se habla a menudo de que la obligación es ambulatoria».

En el Derecho Comparado tenemos a Argentina y Chile.

En Argentina la obligación propter rem es una categoría legal y cerrada (numerus clausus). El propietario o poseedor es sujeto de deberes mientras se encuentre en esa posición y quienquiera que lo suceda viene a resultar obligado sin que promedie ningún acuerdo que determine la sucesión. El fundamento básico del descarte de la autonomía privada descansa en la protección de los terceros. Por ende, las prestaciones propter rem (de dar, hacer o no hacer) son adeudadas por estar el sujeto conectado con la cosa por una relación lato sensu: dominio, nuda propiedad, usufructo, etc., y aun posesión y tenencia. Al margen, se dice que dichas obligaciones tienen lugar “por razón de la cosa” –exigencia esta que debe captarse en una dimensión amplia y flexible.^[2]

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