Principales modalidades contractuales

Tema 11: Principales modalidades contractuales.

Compraventa. Arrendamiento de cosas. Préstamo.

Depósito.

Según el código civil es aquel contrato por el cual uno de los contratantes se

obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella a un precio

cierto o dinero o si no que lo represente , en esta definición se encuentran

recogidos los 3 elementos esenciales del contrato de compra y venta , el

consentimiento común en todos los contratos y en segundo lugar la cosa y el

precio que son los elementos propios del contrato de compra y venta aunque

también son comunes al contrato de arrendamiento.

Los caracteres propios o particulares del contrato de compra y venta son en

primer lugar que es un contrato consensual, es decir, se perfecciona con el

consentimiento de las partes; es un contrato bilateral porque produce

obligaciones reciprocas por parte de ambos contratantes; es un contrato

oneroso porque presupone que existe una equivalencia entre las prestaciones

de las partes .

Y por otro lado es un contrato traslativo del dominio en el sentido de que sirve

de título para la trasmisión de la propiedad de la cosa u objeto de contrato.

En el derecho romano el vendedor no se obligaba a transmitir la propiedad de

la cosa u objeto de contrato, sino que simplemente se obligaba a entregar la

cosa y a mantener al comprador en la obtención de la cosa, en un primer

momento la compra y venta es una compra y venta real o manual donde lo que

hay es un cambio inmediato de cosa por precio .

Con posterioridad aparece la llamada compra y venta consensual productora

de obligaciones, que es la propia del derecho romano clásico y del derecho

moderno.

En este sistema la compra y venta se perfecciona por el consentimiento de las

partes pero ese contrato por sí solo no transmite la propiedad de la cosa

comprada.

Para transmitir la propiedad es necesario además la llamada tradición o

entrega de la cosa.

Y por otro lado y en tercer lugar nos encontramos ante la compra venta

consensual traslativa del dominio; en este sistema el contrato de compra venta

se perfecciona por el consentimiento y además basta para transmitir la

propiedad de la cosa u objeto del contrato.

El código civil español organiza la compra venta conforme el sistema

consensual productor de obligaciones, es decir, el contrato queda perfecto con

la emisión del consentimiento pero por si solo no transmite la propiedad de la

cosa comprada necesita la tradición o entrega de la cosa para adquirir la

propiedad, el contrato seria el título que sirve para llevar a cabo la tradición y

consecuentemente la adquisición de la propiedad.

En cuanto a los elementos a la cosa y al precio, la cosa puede ser objeto de

contrato de compra venta todas las cosas tanto corporales como incorporares,

muebles inmuebles , derechos cosas presentes y cosas futuras , siempre y

cuando cumplan una triple condición : en primer lugar la existencia real o

posible de la cosa, en cuanto a la segunda condición es que sea de licito

comercio , que este bajo el comercio de los hombres , en tercer lugar la

determinación , que la cosa sea determinada en el momento del contrato o en

un momento posterior al contrato .

En cuanto al precio es el elemento más característico del contrato de compra

venta y consiste en una suma de dinero que el comprador se obliga a entregar

al vendedor a cambio de la cosa comprada, el precio debe reunir también una

serie de requisitos, en primer lugar debe ser verdadero o real, de tal modo que

si este es ficticio, simulado, o risorio la compra venta dejaría de ser tal y

pasaría a ser un contrato de donación o sería un contrato nulo.

Por otro lado el precio tiene que ser determinado, es decir, debe quedar

perfectamente señalado en el momento de la constitución del contrato aunque

se pueda determinar en un momento posterior sin necesidad de un nuevo

acuerdo entre las partes.

Y por último la tercera condición es que el precio sea consistente en dinero, o

signo que lo represente.

Contenido del contrato

La obligación principal del vendedor es proporcionar al comprador la propiedad

de la cosa comprada, al ser el contrato de compra venta un contrato

consensual productor de obligaciones.

Pero aparte de esta obligación principal el vendedor está obligado a conservar

y custodiar la cosa que se ha obligado a entregar , además está obligado a

entregar la cosa vendida, además prestar el saneamiento por evicción y por

vicios ocultos , y por ultimo pagar los gastos de otorgamiento de escritura salvo

pacto contrario.

Por lo que se refiere a la obligación de la transmisión de la propiedad, se

plantean dos cuestiones fundamentales, relativas a la llamada venta de cosa

ajena y la venta con pacto de reserva de dominio.

En cuanto a la primera al ser la compra venta un contrato consensual productor

de obligaciones nada impide admitir la validez y la eficacia del contrato de

compra venta de cosa ajena.

Este tipo de compra venta puede llegar a transmitir la propiedad de la cosa

comprada si el vendedor adquiere la propiedad o dominio de la cosa , en

adquiere la propiedad la obligación de entregar la cosa se convierte en

obligación de indemnizar como consecuencia del incumplimiento del contrato ,

por otro lado si el vendedor está en poseedor de la cosa y el verdadero dueño

no la reclama , el vendedor puede adquirir la propiedad de la cosa por

prescripción y si el dueño la reclama la cosa y esta cosa ha sido entregada al

comprador , el comprador tiene a su favor el llamado el llamado saneamiento

por evicción.

La evicción tiene lugar cuando se priva al comprador por sentencia firme y en

virtud de un derecho anterior a la venta de todo o parte de la cosa comprada.

En cuanto a la compra venta con pacto de reserva de dominio, puede que en

virtud de ese pacto expreso las partes decidan que la entrega de la cosa no

transmite la propiedad de la misma, este contrato se realiza con la finalidad del

pago del cumplimiento aplazado reservando el vendedor la propiedad de la

cosa hasta el pago íntegro de la última cuota.

Este pacto en materia de bienes inmuebles tiene muy por trascendencia, no se

utiliza ya que esta misma finalidad se obtiene con muchas mayores ventajas

mediante la constitución de una hipoteca.

En cambio es muy frecuente este pago en las ventas de bienes muebles plazo.

Estamos ante un contrato de venta con condición, la condición es el pago

íntegro o total del precio permaneciendo el vendedor hasta que la condición se

dé como propietario de la cosa con la sola condición de conceder mientras

tanto el goce o uso de la cosa al comprador y con la limitación para el

comprador e no transmitir en tanto no se dé la condición la cosa u objeto de

contrato.

En cuanto a loa efectos del contrato hay que distinguir entre los efectos que se

producen internamente entre las partes contratantes, entre comprador y

vendedor y los efectos que se producen en el plano externo frente a terceras

personas.

En el plano interno, en el caso del pago total del precio, los efectos se reducen

a que la propiedad se transmite al comprador sin necesidad de ninguna otra

declaración posterior.

En el caso de incumplimiento del contrato, es cuando el pacto de reserva de

dominio despliega todos sus efectos porque este pacto suele ir acompañado de

una clausura de resolución del contrato a favor del vendedor.

El comprador en estos casos perdería la cosa y perdería el precio pagado

hasta ese momento.

En cuanto al plano externo frente a terceros, los terceros ajenos al contrato

tienen una apariencia de que la cosa es propiedad del comprador y por lo tanto

los acreedores del comprador no tienen por qué saber si la cosa p

Ahora bien como la cosa se encuentra en poder del comprador y el comprador

suele disponer de la cosa como si fuera un verdadero dueño o propietario, los

acreedores pueden creerlo propietario de la cosa.

Ante esta situación la ley alega, tutela la buena fe de los acreedores que lo

creen dueño o propietario de la cosa aunque con ciertos límites, y por lo tanto

se exige que la clausura conste por escrito y que además sea anterior

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