Principios Del Derecho Registral

INTRODUCCIÓN

Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad. Asimismo están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del término filosófico inmutable, sino que se refiere ala constitución de una técnica y elaboración del estudio del Registro Público de la Propiedad: sirve de explicación

teórica y práctica de la función del Registro.

La mayoría de los autores los tratan en forma sistemática: Roca Sastre, dice que "Son los principios las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico registral". Jerónimo González, al estu-diar el tema expresa: "No cabe duda que en la técnica jurídica de estos últimos cien años se ha desarrollado una corriente metodológica que busca en los grupos de preceptos de Derecho privado unas orientaciones generales que jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los problemas concretos. Tal vez en esta vía sean los primeros y hayan incurrido en exageración (por no decir que han bordeado el ridículo) los civilistas alemanes para los que no exista materia que pueda ser expuesta sin aludir a los mismos".

Por su parte Carral y de Teresa, manifiesta: "Los preceptos del Registro Público son un laberinto. Se refieren a una materiasumamente compleja, y generalmente están distribuidos con el desorden y en cierta promiscuidad que produce confusión en el jurista, y son causa de enredos y embrollos de los que sólo puede salirse si tenemos algo que nos oriente,nos encamine, nos conduzca, por el camino de la verdad. Esa luz que nos encauza, nos la dan los principios registrales".

Estudios del derecho consideran que este sistema de estudio es anacrónico y anquilosante pues se ha convertido en dogmático entorpeciendo la evolución del

Registro Público de la Propiedad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral.

Luego de discutir la inadecuada clasificación de los principios en formales o adjetivos y materiales o sustantivos García García propone la clasificación que utilizamos en el presente manual. Ver GARCIA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1ª edición. Madrid 1999. Pág. 538Los principios registrales que reconoce nuestro sistema registral se encuentran básicamente en el Libro IX del Código Civil de 1984. Estos son desarrollados y precisados en el título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP-SN. Sin pretensiones de numero clausus ni de incorporar principios denominados “apócrifos” , en el presente nos remitimos a los que se encuentran definidos en nuestro sistema normativo registral.

Con el objeto de sistematizar los principios registrales recogidos en nuestro sistema jurídico presentamos la siguiente clasificación de los mismos:

a) Principios registrales que se refieren a los requisitos de la Inscripción.-

- Principio de rogación o instancia

- Principio de tracto sucesivo

- Principio de legalidad

- Principio de titulación auténtica

- Principio de especialidad o determinación

- Principio de prioridad preferente

- Principio de impenetrabilidad

b) Principios registrales que se refieren a los efectos de la Inscripción.-

- Principio de legitimación registral

- Principio de fe pública registral

- Principio de prioridad excluyente

- Principio de Publicidad Registral

1. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS REQUISITOS

DE LA INSCRIPCIÓN

1.1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA

La acción de rogar, rogación, se entiende en el ámbito del Derecho Registral como instancia (solicitud), resultando equivalente “a ruego de” y “a petición de” . Por el principio de rogación entendemos que la administración registral no puede actuar si no media solicitud, petición, ruego, instancia, disposición de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado.

El principio de rogación, pues, es conocido igualmente como principio de instancia, de solicitud, de petición, principio depositario, etc. En efecto, si no existe mandato legal expreso, la actuación de los órganos registrales no puede realizarse de oficio.

Podemos decir en términos latos que la rogación constituye un presupuesto de la calificación Registral, sin aquella ésta no se produce. Igualmente, determina el momento de inicio de la prioridad. Se constituye además en una derivación de la voluntariedad de la inscripción y en el vehículo a través del cual transita la titulación auténtica para su acceso al Registro. Tales pueden ser los vínculos de este principio con algunos de los demás principios registrales que tratamos seguidamente.

Es importante este principio por su incidencia como impulso inicial del procedimiento registral y sus manifestaciones dentro del mismo. Permite al presentante o a quien este representa el desistimiento total o parcial de la rogatoria; así como el desistimiento de la apelación (manifestaciones negativas). Igualmente, permite al legitimado a solicitar prórrogas, interponer recursos, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales.

El principio de rogación se define como aquel que establece la necesaria instancia o solicitud de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado para la práctica por el Registrador Público de los asuntos registrales; salvo mandato legal expreso en contrario . “El principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte interesada para lograr la matriculación del inmueble objeto del derecho real o, posteriormente, obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales sea ya se encuentran registradas” .

Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando establece que los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Los alcances mencionados anteriormente no se aplican, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción; en este supuesto, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (Art. 2011 CC).

Asimismo, a nivel reglamentario encontramos este principio con la siguiente fórmula: Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13 del RGRRPP o norma expresa que disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste (numeral III del RGRRPP). Importante distinción realizada por la norma entre presentante del título y el sujeto a quien corresponde la rogatoria.

Existen otras normas reglamentarias de las inscripciones en cada registro (Registro de propiedad vehicular, Registro de predios, etc.) que sin variar las definiciones anotadas hacen mención al principio de rogación.

1.2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Este principio es regulado por el Código Civil en su artículo 2015 y sus alcances son propios del registro de predios.

Así, se establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (art. 2015 CC).

En tal sentido se concibe a este principio como “presupuesto esencial del procedimiento registral…” y como “principio de orden registral.” Se trata de que la cadena de transmisiones se produzca de modo

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