Importancia de la inscripción de escrituras y el principio de tracto sucesivo en el derecho registral

1)A) En la Sentencia N° 73, se fijo el tema a decidir preguntándose: “si la escritura fue realizada dentro del plazo de vigencia del certificado registral y si fue también inscripta dentro del plazo legal”; de manera tal que, si la escritura traslativa de dominio de Manfredi a favor de María Gavotto fue otorgada dentro del plazo del certificado registral e inscripta dentro del plazo legal, resultaría que el embargo ordenado sobre el inmueble en virtud de la ejecución seguida por Bas en contra de Manfredi, debería haber sido rechazado (no anotado), en razón de que el titular registral de dicho inmueble habría sido Gavotto (tercero ajeno al juicio ejecutivo) y no el ejecutado Manfredi. La Cámara, a la luz de las pruebas rendidas en la causa, concluyo que no constaba que la escritura mencionada hubiera sido otorgada dentro del plazo del certificado registral y que “no se ha probado que la escritura…haya sido presentada en el Registro Gral. para su inscripción”, de modo que correspondía rechazar la tercería de dominio incoada por Gavotto, toda vez que, con arreglo a lo normado por el Art. 2505 del C.Civ., el propietario del inmueble embargado era precisamente Manfredi, en contra de quien Bas había promovido juicio ejecutivo. En el auto interlocutorio N° 252”, se rechaza el pedido de inscripción de la escritura traslativa de dominio otorgada por Roque Farías Escalante a favor de Osvaldo Placereano, porque conducía a violentar el principio de “tracto sucesivo” consagrado en el art. 15 de la Ley 17.801, en razón de que el titular registral del inmueble era Víctor Carlos Heinz. La cuestión jurídica de fondo en ambos casos es la misma y se resuelve con la aplicación del Art. 2505 del C.Civ. y lo normado por el Art. 15 Ley 17.801. Las diferencias son solo circunstanciales, en el primer caso, Gavotto intenta obtener reconocimiento de su derecho de propiedad merced a una tercera de dominio planteada en el juicio, eludiendo el cumplimiento de las normas registrales (Ley 17.801).

En el segundo caso, en sede administrativa se pretendió el quebrantamiento del principio de tracto sucesivo, lo cual concluyo en sede judicial con el rechazo de tal pretensión.

1)B) Es fácil advertir que en ninguno de los casos planteados, por lo menos al momento del dictado de las sentencias, se produjo modificación alguna de las constancias registrales relativas a la titularidad del dominio de los inmuebles. Más claro, Manfredi y Heinz, en esos momentos, eran los únicos propietarios de sus respectivos inmuebles, desde que no se inscribió conforme a derecho ninguna escritura que modificara tal situación.

2)A) Para relacionar el auto N° 80 con la sentencia N° 73, debemos interpretar en ambos casos la importancia de los plazos, tanto de la vigencia del certificado registral, como de la escritura pública; 15 días para el primero, en los que se garantiza la inmutabilidad y la situación actual del inmueble (bloqueo registral) y los 45 días posteriores, plazo que el escribano goza para inscribir dicha escritura. La importancia de dichos plazos es de vital importancia, ya que en el caso de Vicenti, la inscripción dentro del plazo legal previsto, mas la aplicación de principios como la prioridad en el tiempo, determinaron la correcta inscripción, y como en el caso de la tercería de dominio, en el que no se presentó la correspondiente escritura, no produjo entonces la adquisición del derecho real sobre el inmueble.

3)A) Existen diferencias bien marcadas entre ambos casos, ya que en sentencia N° 5,  por el hecho de que el matrimonio Buffa eran simples tenedores precarios, sin un derecho real sobre el inmueble, porque en primer lugar no se realizó la escritura pública (solo se confecciono un documento privado, con la obligación de escriturar, en el que un escribano certificó las firmas, solo eso),  por lo tanto y en segundo lugar no se realizó el procedimiento de la inscripción de los respectivos títulos en el registro correspondiente (art. 2505 C.Civ. y Ley N° 17801), nunca existió, el resultado habría sido diferente si el contrato privado de cesión del derecho real de uso y habitación hubiera sido anotado marginalmente en el Registro, ya que se hubiese gozado de la protección excepcional que brinda el Art. 2355 (último párrafo) del C.Civ., en cambio en el Auto n° 80, el escribano Vicenti cumple lo exigido por la ley, ya que posee la escritura, la inscribe en el registro, subsana errores advertidos por el registro, todo esto dentro de los plazos legales, y si bien el registro arbitrariamente anula el trámite, el tribunal en el que se recurre aquella resolución, encuentra valido el procedimiento realizado por el escribano Vicenti, ordenando la inscripción y dejando sin efecto la anotación del embargo.  

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