REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO

Es una oficina publica que tiene por objeto dar a conocer cuál es la situación jurídica de los bienes, primordialmente los bienes inmuebles, que se inscriben en la misma. Esta oficina es creada por el ejecutivo estatal y se ubica en cada municipio del estado. Surgió con la finalidad de evitar que las transmisiones y gravámenes relativos a los bienes inmuebles se efectuaran en forma clandestina. Su antecedente se encuentra en las Leyes Hipotecarias de 1861 y 1946.

El sistema registral se lleva mediante el sistema tradicional de libros o folios, a elección de cada entidad federativa.

El registro público está compuesto de diferentes secciones encargadas del registro de títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio de los inmuebles; registro de prendas e hipotecas; registro de arrendamientos, asociaciones civiles, sociedades civiles e instituciones de beneficencia privada; registro de sentencias; registro de planes de desarrollo urbano; de documentos privados; de documentos generales, etc.

El acto jurídico (unilateral o bilateral) da origen a la causa o título del derecho de que se trate y el registro publico se limita a declarar, a ser “un espejo” del derecho nacido mediante el acto jurídico celebrado previamente, es decir, le da apariencia al derecho y lo hace del conocimiento de los terceros para que acudan a consultar sus asientos o inscripciones.

Quien pretende celebrar el acto jurídico sobre un inmueble conoce o se presume que conoce su situación jurídica y los efectos jurídicos del acto que le dio origen a la inscripción registral y que son oponibles a terceros, aun cuando no sean parte del mismo. Si el acto jurídico o el contrato otorgados son de aquellos que deben registrarse y se omite su registro, sólo surtirá efectos jurídicos entre las partes.

PRINCIPIOS O CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES

DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

1.-De publicidad (art. 2882).- Permite el acceso al público para que se entere del contenido de las inscripciones constantes en los libros de registro y documentos relacionados con ellos.

2.-De inscripción (arts. 2884 y 2898).- Los derechos que nacen del acto jurídico celebrado adquieren oponibilidad frente a tercero, a partir de que su inscripción.

3.-De especialidad (arts. 2892, 2893 y 2896).- Exige determinar en forma precisa cual es el bien inmueble o derecho inscrito en el registro.

4.-De consentimiento (arts. 2910 al 2915).- Los asientos o inscripciones sólo podrán modificarse con la voluntad de su titular.

5.-De tracto sucesivo (arts. 2890, 2917).- Impide que un mismo derecho real esté inscrito a nombre de dos o más personas, excepto si se trata de una copropiedad.

6.-De rogación (art. 2891).- La inscripción debe ser solicitada por el interesado en que se asegure el derecho que se va a inscribir o por el notario autorizante del acto jurídico celebrado. Este principio prohíbe practicar inscripciones “ex motu propio” (de mutuo propio).

7.-De prioridad (arts. 2148 y 2889).- Uno de los pilares del registro publico es la regla de que “quien es primero en tiempo es primero en derecho”, por lo que si existen dos títulos contradictorios, prevalecerá el primero en inscribirse.

8.-De legalidad (art. 2894 y 2896).- Impide que se inscriban titulas contrarios a derecho o defectuosos, facultando al oficial registrador para calificar estas circunstancias.

9.-De tercero registral (art. 2889).- Conforme al cual, para efectos del registro, se enciente por tercero a quien no siendo parte en el acto jurídico que originó la inscripción, tiene un derecho real sobre el bien inscrito.

El embargante tiene su derecho quirografario a raíz del embargo, a menos que fuera real de antemano de acuerdo con el título que le dio origen.

10.-De fe publica registral o de legitimación registral (art. 2894).- Su efecto es que se tenga por verdad legal en relación a un derecho real inmobiliario, lo que aparece asentado en el registro publico de la propiedad.

El titular registral se encuentra legitimado para afectar el bien inscrito, valida y eficazmente, porque se considera que la verdad registral coincide con la verdad extrarregistral (título o acto jurídico).

La inscripción registral es todo asiento hecho en un registro, es decir el acto mismo de inscribir un documento o título en el registro publico de la propiedad. Las inscripciones son preventivas y definitivas.

Son títulos sujetos a registro los previstos en el artículo 2883 del Código Civil vigente para nuestro Estado, entre otros, los consistentes en:

Actos y contratos por los que se cree, declare, reconozca, transmita, grave o extinga el dominio, la posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles.

Contratos de arrendamiento con duración mayor a seis años y aquellos en los que se anticipe el importe de más de tres años de renta.

Los contratos de prenda a que se refiere el artículo 2740 del mismo ordenamiento.

Los documentos inscribibles son los previstos por el artículo 2892 del Código Civil vigente para nuestro estado: las escrituras publicas u otros documentos auténticos, las sentencias o providencias judiciales certificadas legalmente y los documentos privados autentificados por el oficial registrador, el presidente municipal o por un juez de primera instancia.

Los efectos de la inscripción registral son de carácter “declarativo” y no constitutivos, es decir, el derecho nace y se modifica extrarregistralmente y la inscripción únicamente da publicidad al derecho de que se trate, haciéndolo oponible a terceros.

Los derechos adquiridos por los terceros de buena fe están protegidos una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud del titulo anterior, en todos los casos y con los límites que marca el Código Civil en el párrafo segundo de su artículo 2888, pero estos derechos no

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