Análisis de la Migración de Cartera Hipotecaria

Análisis de la Migración de Cartera Hipotecaria

Analista Senior de Provisiones y Basilea en Scotiabank

El año 2017 ha sido sin lugar a dudas un año positivo para el sector inmobiliario, porque se ha logrado un incremento en la tasa de colocación de créditos hipotecarios (7.2%) respecto al año 2016 (4.0%), debido principalmente por una expansión de la demanda de viviendas, que ha sido impulsado por las medidas gubernamentales de apoyo para la adquisición de la primera vivienda y por una disminución significativa en la tasa de interés. Como se muestra en la imagen a continuación, el monto de créditos hipotecarios ha mantenido una evolución positiva durante todo el 2017 y los primeros meses del 2018, con picos de crecimiento mensual de las colocaciones del 1.28% y mínimos de 0.08% para los meses de octubre y julio respectivamente; sin embargo ahora se presenta una mayor volatilidad en los incrementos y caídas de la demanda de créditos, que es explicada por la inestabilidad política vivida en los últimos meses y los escándalos asociados al caso Odebretch.

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Otro punto importante a señalar es el impacto negativo en el deterioro de cartera debido a que los indicadores de Cartera Atrasada (% CA), calculada como el cociente de la suma de cartera en situación contable de vencida o judicial entre el total de créditos directos, y Cartera de Alto Riesgo (% CAR), calculada como el cociente de la suma de cartera atrasada y cartera en situación contable de refinanciados entre el total de créditos directos.Cabe señalar que se ha encontrado un incremento importante de la cartera atrasada y alto riesgo de aproximadamente 30% en el ultimo año.

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Este mayor dinamismo en el mercado hipotecario, ha generado que los bancos comiencen campañas para poder obtener créditos nuevos, en ese sentido tanto la adquisición de nuevos clientes como el incremento en la migración de clientes de una entidad bancaria a otra, por medio de la compra de deuda hipotecaria hace recordar el dinamismo del mercado de operadores móviles.

Captación de clientes por compra de deuda hipotecaria como estrategia comercial.

Para poder apreciar el impacto en la migración de créditos hipotecarios se ha decidido en un primer punto presentar un ratio de nuevos desembolsos al que llamaremos en adelante ratio de colocaciones para hacer referencia expresa al incremento de la cartera por nuevos créditos. Más adelante se presenta un ratio de captaciones que refleja la captación de clientes como parte de la estrategia de la compra de deuda hipotecaría, finalmente se ha presentado un ratio de migración que permite cuantificar la pérdida de clientes producto de la estrategia comercial de otros bancos y a modo de conclusión se presenta un ratio de retención que muestra el efecto neto entre la ganancia y perdida de clientes por la estrategia de compra de deuda hipotecaria.

Ratio de colocaciones

En el gráfico adjunto podemos visualizar que en general los bancos han incrementado en el 2017 su captación de clientes nuevos, sin embargo el BCP es el que más ha crecido (aproximadamente 59 Pbs respecto a enero) y el SCB presenta una ligera contracción de 32 Pbs.

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Ratio de captaciones

En el caso de las captaciones de cartera como parte de la estrategia de compra de deuda hipotecaria, caber señalar que el BCP es el que mas se ha visto beneficiado (0.62%) aunque en general ha habido un incremento en los principales bancos, en el caso de Interbank el incremento explosivo en los meses de octubre y noviembre corresponde a la migración de la deuda hipotecaria comprada a Sura.

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Ratio de migración

La pérdida de clientes como parte del dinamismo de las compra de deuda hipotecaria ha afectado en general a los principales bancos, sin embargo el Interbank y Scotiabank son los que mas pérdida de clientes por esta modalidad han sufrido; en el caso del BCP y BBVA han convergido ha un ratio 0.37% que debería mantenerse sin muchos cambios en los siguientes meses. Definitivamente la gran motivación de estas migraciones es la disminución de las tasas de interés de los créditos hipotecarios que permite a los clientes un ahorro en intereses al migrar su deuda de un banco a otro.

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