Juicio Especial De Desahucio

NTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como finalidad retomar y profundizar lo ya visto en clase respecto del juicio especial de desahucio.

Como ya es de saberse el juicio especial de desahucio como su nombre lo indica, es un juicio especial, por lo que tiene una tramitación especial en nuestro Código de Procedimientos Civiles del Estado de México.

Se retomara el estudio de los artículos en que se funda este juicio, y se realizara un estudio acerca de su tramitación.

Se analizaran algunas de las jurisprudencias tomadas del semanario judicial de la federación, así como también se analizaran algunos de los artículos de los diferentes Códigos de Procedimientos Civiles que hay en México, con la única finalidad de comparar y reforzar.

En su parte final se presenta un documento de lo más importante de una demanda o escrito judicial, cabe resaltar que es solo un ejemplo porque cada juicio es diferente.

JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

Este es un juicio que como su nombre lo indica es especial y esta regulado por la ley, específicamente en el Código de Procedimientos Civiles que para efectos de este trabajo es el del Estado de México, se ubica en el libro segundo referido a la acción jurisdiccional, titulo cuarto de los juicios, capitulo quinto.

Como ya se menciono, nuestro código procesal le señala una tramitación especial dándole el carácter de un juicio sumario, que comparándolo con el juicio ordinario, que es dedicado a resolver litigios trascendentes, ya por su cuantía o complejidad y cuyos tramites son más solemnes, lentos, complicados y onerosos; el juicio sumario, es ágil y sencillo al suprimir formulismos exagerados y señalar plazos judiciales más breves para que el juzgador proceda a dictar su sentencia.

En el Juicio Especial de Desahucio se tramitan litigios surgidos entre arrendadores e inquilinos, cuyo fin es que se desocupe el bien arrendado por el incumplimiento de pago en las rentas. En este juicio también opera la inversión de la carga de la prueba a favor del actor y en contra del demandado; por que el conocimiento sumario tiene una finalidad preponderantemente ejecutiva, la cual consiste en la desocupación del bien arrendado.

TRAMITACIÓN DEL JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO

El artículo 2.309 del CPC determina que la demanda de desocupación debe fundirse en la falta de pago de dos o más mensualidades y que el a la de demanda se acompañará con el contrato de arrendamiento o un documento justificativo del mismo. En caso de no ser necesario el contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otra bastante por medio preparatorio del juicio ( Art. 489 del CPCDF).

Con la probanza de los medios preparatorios el juez no objeción para darle a la demanda del juicio especial de desahucio, pues es indudable que la persona contra quien se dirige la acción tiene el carácter de arrendatario del inmueble respectivo. Los medios preparatorios del juicio, en general son diligencias de prueba que se verifican "fuera" de juicio, debido a que el actor de éstas carece de algún antecedente imprescindible y sin su obtención, de promoverse el asunto, podría ser mal planteado.

Si el actor lo pide en el acto de requerimiento se ordenara que se embarguen bienes para garantizar las rentas vencidas (Art, 2.313).

Si este fuere el caso, el arrendatario tendrá que ser precavido para percatarse que en el acta levantada por el actuario se haga constar pormenorizadamente los bienes motivo del embargo, los cuales se tienen que detallar en cuanto a sus principales características como son: número de serie, marca, color, número de pulgadas, etc., así como el estado en que se encuentren. Debe tener presente el inquilino que únicamente lo que esté descrito en el acta le será devuelto, en consecuencia la concientización sobre este aspecto es muy importante para él, siendo al ejecutor al que correspondería, en primer término, incitarlo a que demuestre haber pagado, o pague sus pensiones rentísticas, y en hacerle sabedor del amago funesto de que será objeto para el caso de no justificarlas.

Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, dictara el juez auto o mandado requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de treinta días, si la finca sirve para habitación, o de sesenta si para giro industrial o mercantil, o de noventa días si fuere rustico, proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento a su costa de no hacerlo, emplazándosele en ese mismo acto para que dentro de un termino de cinco días ocurra a oponer las excepciones que tuviere (Art. 2.312 CPCEM).

Si el actor lo pide en el acto de requerimiento se ordenara que se embarguen bienes para garantizar las rentas vencidas (Art, 2.313).

Si este fuere el caso, el arrendatario tendrá que ser precavido para percatarse que en el acta levantada por el actuario se haga constar pormenorizadamente los bienes motivo del embargo, los cuales se tienen que detallar en cuanto a sus principales características como son: número de serie, marca, color, número de pulgadas, etc., así como el estado en que se encuentren. Debe tener presente el inquilino que únicamente lo que esté descrito en el acta le será devuelto, en consecuencia la concientización sobre este aspecto es muy importante para él, siendo al ejecutor al que correspondería, en primer término, incitarlo a que demuestre haber pagado, o pague sus pensiones rentísticas, y en hacerle sabedor del amago funesto de que será objeto para el caso de no justificarlas.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con los recibos correspondientes, de haber hecho el pago de las pensiones reclamadas o exhibe el importe de las rentas reclamadas, se dará por terminado el procedimiento (2.316 CPCEM).

Como se menciona anterior mente en el articulo 2.316 de CPCEM da al arrendatario una solución que consiste que a través de la realización en el pago de sus pensiones rentísticas se pueda finalizar con la providencia de lanzamiento, posibilidad que extingue el proceso en una forma anormal pero efectiva, ya que el juzgador no asignará mayor tiempo al caso concreto que le ocupa, y por ende, a su función jurisdiccional, que forzosamente tendría que reflejarse hasta el instante en que pronunciara su sentencia. La única condición es que el arrendatario cubra las pensiones debidas, esto es, todas, no solamente las que dieron lugar al juicio.

Si la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del plazo señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenara al inquilino al pago de las costas causadas (2.318 CPCEM).

Cabe señalar que una vez que el juez resuelva a través de una sentencia interlocutoria, sobre la planilla de los gastos y costas que el arrendador reguló, independientemente de cuál sea la cantidad que pretenda cobrar, la misma no podrá hacerse efectiva en el procedimiento del juicio especial de desahucio, por lo que su cobro se tendrá que realizar por medio de la vía del juicio ejecutivo civil, que es un procedimiento sumario por el que se trata de obtener el cobro de un crédito cierto, líquido y exigible que consta en algún título, que en este caso es la sentencia interlocutoria, por tener fuerza suficiente para constituir pleno valor probatorio y ser atendida

En caso de presentarse recibos de pago, se mandara dar vista al actor por el término de tres días. Si no los objeta, se hará por concluido en juicio. Si los objeta, se citara para audiencia de pruebas y alegatos que se efectuara antes del vencimiento del plazo fijado para el lanzamiento.

En este juicio son improcedentes la reconvención y la compensación. la sentencia que decrete el desahucio será apelable sin efecto suspensivo y se ejecutara sin necesidad de otorgamiento de garantía. La que lo niegue será apelable con efecto suspensivo.

Este juicio como ya se menciono anteriormente, no tiene por finalidad el pago de las rentas sino el de llegar al desalojo de la finca o departamento por medio del lanzamiento.

Sin embargo, cabe señalar que en la práctica es frecuente encontrarse con demandas en donde el arrendador solicita el cumplimiento de ambas prestaciones al arrendatario, es decir, por una parte, y como prestación principal reclama la desocupación por falta de pago de las mensualidades, y por otra, la retribución de estas rentas que ha dejado de percibir. En conclusión, dos proposiciones serán contradictorias cuando violen el principio de la no contradicción, que es fácil de percibir.

Pasando al tema, si el arrendatario no se presenta a cumplir el fallo adverso voluntariamente, que se entenderá con el ejecutado o, en su defecto con cualquier persona de la familia, domestico, portero o portera, agente de policía o vecino, pudiéndose romper la cerradura de la puerta si fuere necesario. Los muebles u objetos que se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja, u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a disposición de la presidencia Municipal o en algún almacén de deposito, dejándose constancias en autos (Art. 2.324 CPCEM).

Para la ejecución del desahucio se

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