Publicidad Hipotecaria

PUBLICIDAD HIPOTECAIA

PUBLICIDAD en los derechos reales

La publicidad es la exteriorización de situaciones jurídicas reales a los efectos de que, al posibilitarse el conocimiento por los terceros interesados, pueden serles opuestas a éstos.

La expresión de publicidad traditiva no es correcta. Toda vez que la publicidad no emana de la tradición sino de la posesión que nace a consecuencia de ella, por lo cual es más correcto referirse a publicidad posesoria.

Innecesariedad de la publicidad para la existencia de la obligación pasiva universal

La publicidad registral no es necesaria a los efectos de la protección de los derechos reales frente a los terceros en general, por cuanto el deber que tienen estos éstos de respetar los derechos reales forma parte de la necesidad de respetar el derecho de propiedad del que forman parte todos los derechos patrimoniales.

En cambio, la publicidad si es necesaria en el supuesto de oponibilidad frente a terceros interesados. La publicidad registral si es necesaria para la oponibilidad de los derechos reales a los terceros, que de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un interés legitimo en desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión o constitución del derecho real de que se trate.

Vélez Sársfield ubica a la hipoteca como el único derecho real sujeto a la publicidad registral.

Luego de la reforma del Artículo 2505 todos los derechos reales inmobiliarios sólo son oponibles a terceros después de la registración.

Una hipoteca no inscripta no es oponible a terceros salvo el escribano o algún interviniente en el acto de constitución.

Artículo 3135 CC.: La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.

Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.

Los efectos solo se producen entre el constituyente y el acreedor pero además son extremadamente limitados ya que se circunscriben al ejercicio por parte del segundo de las facultades conservatorias, restitutorias y ejecutorias de las garantías.

Art.3158.- Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artículo anterior.

Art.3159.- Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.

Art.3160.- Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a él, y los entrega a un adquirente de buena fe.

Art.3161.- En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus créditos no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que el contrato le daba.

REGISTRO

La escritura:

Las condiciones de forma, dice el artículo 3128, exigen que sólo puede ser constituida por escritura pública.

El artículo 3130 establece que la constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Sin embargo cuando la hipoteca ha sido establecida en una escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución.

La escritura debe contener los requisitos generales, articulo 3131:

El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas por su denominación legal y el lugar de su establecimiento

La fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra

La situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre

La cantidad cierta de la deuda

Registro de la hipoteca

Vélez Sarfield juzgaba que la tradición era una publicidad suficiente de la transmisión de los derechos reales, pero la tradición no se opera en la hipoteca, que si no se registra, permanece como un acto oculto entre propietario y acreedor. Si se quería proteger a los terceros contra eventuales maniobras del propietario, era inevitable crear el registro de hipotecas.

El artículo 3139 dispone que la inscripción o toma de razón deba contener los siguientes datos mínimos:

Fecha del instrumento hipotecario, la escritura pública

El escribano ante quien se ha otorgado

Los nombres de los otorgantes, su vecindad

La calidad de la obligación o contrato

Los bienes raíces gravados con expresión de sus nombres, situaciones y linderos.

El articulo 3144 dice que la toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro.

El articulo 3145 dispone que tomada razón de la hipoteca debe anotarse el acto en la escritura de la obligación por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el día en que lo ha hecho y el folio de su libro

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