Compra Venta

LA COMPRAVENTA

Los romanos designan la compraventa con los términos “emptio venditio”, de “emere” (comprar) y vendere (vender); asimismo utilizan las palabras “emptor y venditor” para indicar respectivamente al comprador y vendedor.

La compraventa es un contrato consensual, de buena fe, por el que una de las partes llamada vendedor se obliga a proporcionar a la otra la posesión pacífica y duradera de una cosa (merx) a cambio de una cantidad de dinero (pretium). La noción de compraventa en el Código civil se incluye en el artículo 1445.

La compraventa es un contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento de cualquier forma manifestado. Según Gayo (3, 139), las recíprocas obligaciones entre vendedor y comprador surgen apenas existe acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque el vendedor no haya entregado la cosa ni el vendedor el precio. También en el artículo 1450 C.C. se considera que el contrato se perfecciona cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio.

La compraventa no tiene efectos reales, y ello quiere decir que por sí misma no transmite la propiedad. Para hacer adquirir la propiedad al comprador, el vendedor debe llevar a cabo uno de los modos derivativos de adquirirla. Nuestro Código civil, separándose de otros Códigos europeos y del proyecto del año 1851, acoge la teoría romana, atribuyendo a la compraventa únicamente efectos obligacionales, siendo necesaria para la transmisión del dominio la traditio (artículos 609 y 1095 C.C.).

1. LOS CONTRATOS CONSENSUALES.

Son las convenciones que se perfeccionaban por el mero consentimiento de las partes, aquellas para cuya validez era suficiente la sola voluntad de los contrayentes con independencia de la firma en que esa voluntad se manifestara, integraba en Roma la categoría de los contratos consensuales. El solo consentimiento para constituir contratos fue reconocido para los siguientes contratos:

a) Compraventa.

b) La locación o arrendamiento

c) La sociedad

d) mandato.

2. CLASES DE CONTRATOS CONSENSUALES

2.1. LA COMPRAVENTA.

Es el acto por el cual una persona denominada “venditor” vendedor, se obliga a transferir un bien a otra llamada “emptor” comprador, mediante el compromiso de esta última de entregarle la propiedad de una suma de dinero que se llama precio. Existen dos obligaciones: una a cargo del vendedor y otra a cargo de comprador. Es un contrato sinalagmático perfecto.

2.2. CARACTERÍSTICAS.

1. La compraventa es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el mero consentimiento, sin que se requiera ni forma oral o escrita, ni la datio real.

2. La compraventa es un contrato bilateral perfecto ya que hace surgir obligaciones con cargo de dos partes

3. La compraventa es de buena fe.

4. La compraventa es un contrato obligacional es decir, que hace surgir obligaciones a cargo de dos partes.

2.3 DIFERENTES ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA.

1. La cosa vendida.

La cosa vendida puede ser un bien presente o futuro. Se podía vender la cosa de otro. El objeto de la compraventa podía ser cualquier cosa mueble o inmueble, corpórea o incorpórea.

Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas que están en el comercio de los hombres y cuya venta sea lícita.

También el Derecho romano admitió la venta de cosas incorporales o derechos, como en el caso de que alguien se obligue a constituir un derecho de usufructo a favor del comprador mediante precio.

2.- El precio.

Consiste en dinero, sin él no hay venta de lo contrario sería trueque. El precio debe reunir cuatro requisitos: cierto (certum), verdadero (verum), consistente en dinero: (in pecunia numerata) y justo (iustum).

a). DEBE SER CIERTO, esto es suficientemente determinado; se entiende por tal,

a aquél fijado en cifra en el momento del acuerdo. Por ejemplo: venta de un fundo por 10.000 sestercios, aquél determinado en relación a circunstancias que sirvan para fijarlo; venta de una casa por cuanto la compró el vendedor, o por lo que tenga en su caja el comprador.

Justinianeo admite como precio cierto aquél remitido al arbitrio de un tercero, siempre que éste quiera y pueda señalarlo. Sin embargo no existe posibilidad de remitir la determinación del precio del arbitrio de una de las partes. La doctrina romana de la determinación del precio la recoge en substancia nuestro Código civil.

b) DEBE SER VERDADERO, no simulado. Según Ulpiano, si se estableció el precio pactando con el comprador que no lo exigirá, no existe venta sino donación.

c) DEBE CONSISTIR EN DINERO, frente a los Sabinianos, para los que el precio podía consistir en cualquier cosa, los Proculeyanos, cuya tesis prevaleció, opinaban debía pagarse en dinero, pues en caso contrario, argumentaban, la compraventa se confundía con la permuta y, a la postre, no podría distinguirse quién es el vendedor o quien el comprador: aunque el artículo 1445 sienta que el precio debe consistir en dinero, el 1446 admite la posibilidad de que parte del precio se pague en dinero y parte en otra cosa.

d) QUE SEA JUSTO, significa que no sea desproporcionado en relación al valor de la cosa vendida. En Derecho clásico no se exige este requisito, pero Justiniano introdujo la figura de la laesio aenormis, según la cual, si en la venta de inmuebles, el precio recibido fuese inferior a la mitad de su "justo" valor (lesión enorme), podría el vendedor rescindir la venta, a menos que el comprador pagase el complemento del precio.

3.- Consentimiento.

Podía manifestarse por cualquier modo, sin solemnidad alguna, expresa o tácitamente, entre ausentes, por carta, por mandato.

Posteriormente se hizo costumbre realizar contratos de compraventa por escrito, primero solo tuvo carácter probatorio, posteriormente en la época postclásica se hizo una exigencia.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

• Debe transmitir la pacífica y duradera posesión de la cosa al comprador (vacuam possessionem tradere). Esto es, no está obligado a transmitir la propiedad, sino a procurar por todos los medios que el comprador venza en un posible litigio que sobre la posesión de la cosa se intente contra él. El mismo concepto informa, en general, el Derecho español, aunque nuestro Corte Suprema ha reforzado la obligación de entregar la propiedad, algo que el Código civil no dice expresamente, por su apego, en este punto, a las fuentes romanas.

Es precisamente la garantía prestada por el vencedor contra la evicción, la que aseguraba al comprador la posibilidad de mantener la posesión durante el tiempo exigido para adquirir la propiedad mediante usucapión. Al margen de estas consideraciones, la venta tendía a procurar la propiedad, y en la práctica conducía normalmente a ello, mediante la mancipatio o la traditio realizada por el vencedor cuando era propietario de la cosa.

• Debe prestar garantía por evicción. El término evicción deriva de evictio, que se forma a partir de evincere (vencer, triunfar): de ahí que el vendedor responderá por evicción cuando el comprador sea vencido en litigio, esto es, cuando en virtud de sentencia firme el comprador sea despojado de la cosa por un tercero demandante, que alegue o ser propietario de ella o titular de un derecho real que grave la misma, como usufructo o prenda.

En un principio era normal que esta responsabilidad se pactara expresamente mediante un contrato verbal, una stipulatio duplae, según la cual, el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio al comprador cuando la cosa comprada le fuese arrebatada en un litigio. Si el comprador no realizaba la estipulación, nada podría reclamar, salvo que el vendedor actuase de mala fe, en cuyo caso con la actio empti recuperará lo que pagó. En otras palabras, la responsabilidad por evicción no fue siempre inherente al contrato de compraventa, y sólo a partir del jurista Juliano (mediados del siglo II d.C.), tal responsabilidad se convirtió en un elemento natural del contrato, pudiendo el comprador exigirla del vendedor mediante la actio empti, aunque respecto a ella no existiese estipulación.

En cierta medida, idéntico mecanismo informa el saneamiento en caso de evicción de los artículos 1475 a 1483 C.C. La idea del Derecho moderno de que la garantía por evicción supone una prolongación de la obligación del vendedor de entregar la cosa, aparece ya esbozada en Derecho Justiniano.

• Íntimamente ligada a la obligación de entregar la cosa, se encuentra la de tener cuidado de ella desde el momento del acuerdo hasta el momento de la entrega, según la diligencia de un bonus paterfamilias. Si en este intervalo de tiempo la cosa perece o se deteriora por su culpa (culpa levis), será responsable y deberá indemnizar al comprador. Sin embargo, si la cosa se deteriora o perece en todo o en parte por caso fortuito o fuerza mayor (muerte del esclavo vendido, incendio por un rayo de la casa vendida, robo de la cosa vendida, etc.), el vendedor queda liberado, estando sólo obligado a entregar al comprador

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