Derechos Reales - Restricciones Y Límites Al Dominio

LECCION XXIII - RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO

LECCION 23 – RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO

1. Fundamento jurídico:

Por más absoluto que se repute el dominio, se hace necesario reconocer ciertas restricciones y límites, fundados en razones de INTERÉS PÚBLICO y otros resultantes de la MERA COEXISTENCIA DEL DERECHO ANÁLOGO DE LOS VECINOS.

Del concepto de FUNCION SOCIAL que trae nuestro Código, surge un derecho de USO, GOCE y DISPOSICION DE LA COSA, pero de conformidad a un ejercicio regular, enmarcado en límites legales y basados en el interés social y económico que impulsa la Constitución Nacional .

2. Restricciones impuestas a la libre disposición jurídica.

Nuestro Código legisla solamente las restricciones y límites del dominio derivadas de las relaciones de vecindad. Las restricciones impuestas a la disposición jurídica se encuentran dispersas en diferentes partes del Código.

“Todo acto jurídico que cercene alguna de las facultades que la ley garantiza al propietario, puede considerarse como una restricción impuesta a la libre disponibilidad”.

Las limitaciones impuestas a la propiedad, pueden tener su fuente en la ley, o en estipulaciones contractualmente establecidas. Las primeras son las que menoscaban algunas de las facultades del propietario, considerado como titular de los derechos de uso, goce y disposición; en las segundas las restricciones constituyen desmembraciones del derecho de propiedad, cuyas facultades sufren algunas disminuciones más o menos importantes.

Las restricciones jurídicas contempladas por el Código Civil, se refiere a:

A la cláusula de no enajenar. Es decir, se le prohíbe al enajenante, incluir en el contrato de transferencia de dominio de una cosa, la cláusula en virtud de la cual el adquirente no puede volver a enajenar la cosa transmitida a ninguna otra persona (prohibición general). Pero si es válida la cláusula de no enajenar a persona determinada (Art. 767).

Los coherederos pueden convenir que la indivisión de los bienes hereditarios continúe total o parcialmente, por un plazo que no exceda de diez años (art. 2526).

El testador, si no hubiere herederos, podrá ordenar que se mantenga la indivisión por un plazo no mayor de diez años. Respecto de un bien determinado, o de un establecimiento comercial o industrial, podrá extender el plazo, cuando hubiere menores, hasta que lleguen a la mayoría de edad (Art. 2525)

Los propietarios de un inmueble o mueble no pueden constituir sobre ellos ningún derecho real que no sea de los expresamente admitidos por el Código Civil. Esta prohibición no se aplica a los derechos personales que puedan crear las partes, toda vez que no atenten contra el orden público y las buenas costumbres.

El art. 299 establece: “No podrán ser objeto de los actos jurídicos: a) aquello que no esté dentro del comercio; b) lo comprendido en una prohibición de la Ley; c) los hechos imposibles, ilícitos, contrarios a la moral y a las buenas costumbres o que perjudiquen los derechos de terceros. La inobservancia de estas reglas causa la nulidad del acto, y de igual modo, las cláusulas accesorias que, bajo la apariencia de condiciones, contravengan lo dispuesto por este artículo.

Los actos jurídicos celebrados sin la precisa observancia de las formalidades establecidas son nulos, no producen efecto alguno, aunque se apliquen a cosas que están en el comercio.

Existen numerosas restricciones jurídicas de índole administrativo y que corresponde examinarlas dentro del derecho Administrativo que es materia de este semestre, no obstante ello, son de índole y naturaleza diversas, como por ejemplo, las reglamentaciones municipales que obligan a conservar una determinada línea o altura de los edificios o que, inclusive contienen disposiciones estéticas; las relativas a la prohibición de construir ciertos establecimientos en zonas determinadas; las prescripciones referentes a la salubridad, higiene, etc.; las que concierten a ruidos molestos, etc. Pueden señalarse los siguientes caracteres de estas restricciones administrativas: a) son limitadas en su número ya que atienden a razones de interés público de la más diversa especie; b) generalmente importan una obligación de hacer o de no hacer impuesta al propietario; y, c) no dan lugar a indemnización, a menos que se trate de una grave restricción que menoscabe el derecho del propietario más allá de los razonable.

3. Inalienabilidad relativa.

El menoscabo de las facultades de disposición acordados al propietario constituye una verdadera excepción en el régimen general consagrado por el Código civil.

El art. 1987 establece:

“Las cosas están fuera del comercio por su inenajenabilidad absoluta o relativa. Son absolutamente inenajenables: a) las cosas cuya venta o enajenación fuere expresamente prohibida por la ley; y b) las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de última voluntad, en cuanto este Código permita tales prohibiciones. Son relativamente inenajenables las que necesitan una autorización previa para su enajenación”.

En el régimen de inalienabilidad relativa pactado contractualmente, nuestro concilia dos principios fundamentales a) el principio de la libre disposición de los bienes del propietario (art. 1954), y 2) el de la autonomía de la voluntad (art. 715).

4. Inalienabilidad relativa por cláusula contractual.

En los actos a título oneroso es válida la prohibición de enajenar a favor de persona determinada, (Art. 767). Esta disposición tiene su fundamento en razón de que se quiere evitar la inmovilización de las cosas, de su negociabilidad en forma tan absoluta que perjudicaría los intereses de la economía general, pero no se prohíbe la cláusula de no enajenar a una persona determinada, porque tal estipulación solo restringe la inenajenabilidad a una persona determinada, que podría ser por ejemplo un competidor o un enemigo temible del vendedor, por lo cual éste tiene un interés legítimo en que la cosa que venda no se la entregue a esta persona.

5. Desmembraciones de la propiedad.

Son los casos en los cuales el propietario se ve parcialmente privado de sus facultades de uso, goce y disposición, el dominio aparece desmembrado, produciéndose una superposición de derechos entre el titular del dominio, que conserva las facultades de disposición, y el de otros derechos reales, como el usufructo, en que los poderes de uso y goce son transferidos. Esta superposición resulta perjudicial, a todas luces, por las razones que se exponen:

6. Obligación de dejar un camino al margen de los ríos y lagos.

El art. 2011 establece:

“Las riberas de los ríos o lagos navegables, aunque pertenezcan a propiedades privadas, estarán sujetas a una restricción de dominio de interés público de la navegación, en una extensión de diez metros, conforme a las disposiciones de las leyes especiales”.

De este modo se impone una restricción al dominio de los propietarios de los inmuebles ribereños dejar una calle o “camino de sirga” para facilitar la navegación.-

7. Restricciones impuestas a la libre disponibilidad material en el interés recíproco de los vecinos.

Estas restricciones están inspiradas en el propósito de preservar la armonía entre los vecinos y el de asegurar la satisfacción de elementales necesidades de la vida (aire, luz, agua) o beneficiar la agricultura o la industria, o tutelar la higiene de los edificios. Así el art. 2000 establece:

"El propietario está obligado, en el ejercicio de su derecho, especialmente en los trabajos de explotación industrial, a abstenerse de todo exceso en detrimento de la propiedad de los vecinos. Quedan prohibidos en particular las emisiones de humo o de hollín, las emanaciones nocivas y molestas, los ruidos, las trepidaciones de efecto perjudicial y que excedan los límites de la tolerancia que se deben los vecinos en consideración al uso local, a la situación y a la naturaleza de los inmuebles. El propietario, inquilino o usufructuario de un predio tiene el derecho a impedir que el mal uso de la propiedad vecina pueda perjudicar la seguridad, el sosiego y la salud de los que habitan. Según la circunstancia del caso, el juez puede disponer la cesación de tales molestias y la indemnización de los daños, aunque mediare autorización administrativa”.

I. LOS DERECHOS DE LA VECINDAD:

A) Árboles y arbustos:

Art.2001.- El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la propiedad de éste predio rústico o urbano, esté o no cerrado, o aunque sean ambas heredades de bosques. No podrán tenerse arbustos sino a distancia de un metro.

B) Ramas y raíces:

Art.2002.- El propietario podrá cortar en su finca y guardarse las raíces de los árboles o arbustos que procedan del predio vecino. Lo mismo sucederá con las ramas que caigan sobre su finca, cuando el propietario haya fijado al poseedor del predio vecino un plazo conveniente para hacerlas cortar y éste no lo haya hecho durante dicho plazo. De este derecho no gozará el propietario si las raíces o ramas no perjudicasen el uso de su finca.

C) Del paso obligatorio:

Art.2003.- Si entre una finca y un camino público faltase la necesaria comunicación para una

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