GARANTIAS REALES

Garantías Reales Específicas

La Prenda y la Hipoteca

Por. Mario A. Rodríguez

Psicólogo y Abog.

Introducción

La prenda y la hipoteca constituyen derechos reales de garantías, que le otorgan un poder al acreedor, quien no podrá gozar del bien sino que podrá ejecutarlo para satisfacer su acreencias, teniendo una prelación sobre los acreedores quirografarios en el precio obtenido en el remate del bien, tal prelación es semejante a la de los créditos privilegiados, que deriva de la relación entre el acreedor y la cosa, no proviene de la ley, sino de la constitución del derecho real de garantía.

En principio el deudor es el propietario del bien que se otorga en hipoteca o prenda, pero nada impide que un tercero (denominado “tercero dador”) permita la constitución de un derecho real de garantía para garantizar el crédito de otra persona.

Las garantías reales específicas no privan al acreedor del derecho de satisfacerse eventualmente sobre los restantes bienes del deudor, sin embargo en el caso de la hipoteca, el acreedor deberá ejecutar primero los bienes hipotecados y solo en el supuesto que estos resultaren insuficientes, atacar los bienes restantes del deudor, según la disposición el artículo 1931 CC “El acreedor hipotecario no podrá, sin el consentimiento del deudor, hacer subastar los inmuebles que no le estén hipotecados, sino cuando los hipotecados hubieren resultado insuficientes para el pago de su crédito”

El CC Italiano de 1942 establecía que primero se debían ejecutar las hipotecas, Luego las prendas y después cualquier bien del deudor, en nuestro CC no existe tal orden, se dispone que primero debe ejecutarse la hipoteca y después cualquier bien del deudor, no necesariamente el bien sobre el cual pesa una prenda, como es el caso del derecho italiano, esto es así por que el CC confunde la prenda con un privilegio

La prelación que tiene el acreedor hipotecario afecta a lo demás acreedores quirografarios, quienes tienen también el derecho a ejecutar el bien, pero primero tiene que notificarse al acreedor hipotecario para que haga valer su prelación. De ello se sigue que los acreedores quirografarios sufren un daño a consecuencia de la concesión de la prenda o la hipoteca hecha a un determinado acreedor quedando comprometido con ella la igualdad de condición de los acreedores establecida en el artículo 1864: “Los bienes del deudor son la prenda común de sus acreedores, quienes tienen en ellos un derecho igual, si no hay causas legítimas de preferencia. Las causas legítimas de preferencia son los privilegios y las hipotecas”

Es de hacer notar que la afectación que crean lo derechos reales de garantías, no sólo llega hasta los acreedores del deudor sino que va aún más allá, pues también afecta a los del tercero dador. De hecho si el deudor enajena el bien, el tercero adquirente va a tener que soportar la hipoteca o la prenda aún cuando el no es el deudor del acreedor, siendo afectado por el derecho real de garantía los deudores del tercero adquirente y en el caso de una sucesión van a tener que soportar los derechos reales de garantía los herederos del deudor, del tercero dador o del tercero adquirente, según sea el caso, así como sus acreedores. En virtud de lo anterior podemos afirmar que el derecho real de garantía crea efectos que influyen en muchísimas partes

Es relevante que el derecho real de garantía concede al acreedor un derecho de persecución que afecta la situación jurídica del bien: la atribución exclusiva del bien a la satisfacción de los derechos de determinado acreedor y el hecho que la prenda es inherente al bien (ossibus inhaeret) y que la cosa transita con su carga (res transit ccum onere suo), tienen, precisamente, el significado de una modificación en la condición jurídica del bien, de tal forma que el propietario no deudor (tercero dador de la garantía o tercero adquirente de la cosa dada en prenda o hipotecada) debe someterse a la satisfacción de los derechos de un acreedor de otro, debe someterse a ello por que ha adquirido, aún sin saberlo, un bien en el que se ha establecido un vínculo particular de intangibilidad por cualquiera de los restantes acreedores y allí queda, hasta que el bien sea liberado de dicho vínculo.

Otra característica que acompaña a los derechos reales de garantía es la indivisibilidad, consagrada en los artículos 1853 y 1877 del CC, tal principio de indivisibilidad implica que pese a que se pague una parte, hasta que no se satisfaga el crédito no se libera el bien. Para que el bien quede desafecto a la hipoteca o a la prenda en necesario que se pague la totalidad de la deuda.

Es necesaria facultad expresa del mandante para que el mandatario pueda hipotecar o dar en prenda un bien. Art. 1688: “El mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de

administración. Para poder transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda de la administración ordinaria, el mandato debe ser expreso”

Retomando de nuevo el punto de la prelación es relevante recalcar que la prelación es sobre el precio obtenido en remate, no obstante dado la multiplicidad de partes que pueden resultar afectadas por el derecho real de garantía es necesario precisar un límite por el cual se constituye la prenda o la hipoteca, que determinará el límite del ejercicio de la prelación por parte del acreedor.

También resulta importante destacar que la hipoteca debe ser registrada para que la misma exista, de acuerdo con el artículo 1879 CC: “La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero”.

En materia de contratos existe el principio de relatividad de los contratos, según el cual los contratos surten efectos solo entre las partes que manifiestan su voluntad de obligarse, pero una de la característica de los derecho real de garantía es que surten efectos no sólo entre las partes sino que va a afectar a los terceros que no son parte del contrato

No se debe confundir la prenda o la hipoteca con el crédito garantizado, pues son cosas distintas, por un lado esta el contrato por el cual nace la prenda o la hipoteca y otro el derecho real de prenda y el derecho real de hipoteca

Con respecto a la prenda, para que se perfecciones, se necesita la entrega de la cosa (Art. 1837: La prenda es un contrato por el cual el

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