ANTICRESIS

LA ANTICRESIS

“Es un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos.”

CARACTERÍSTICAS DE LA ANTICRESIS.

a) Es un contrato unilateral.

Sólo resulta obligado el acreedor anticrético: debe conservar la cosa y restituirla una vez que su crédito se ha extinguido (su situación es similar a la del acreedor prendario).

Eventualmente, pueden nacer obligaciones para el propietario de la finca, caso en el cual estaremos ante un contrato sinalagmático imperfecto.

b) Es un contrato oneroso o gratuito.

Si el predio pertenece al deudor, se trata de un contrato que reporta utilidad para ambos contratantes. El acreedor anticrético, obtiene frutos que abona al pago de su crédito. El propietario del inmueble, obtiene en definitiva la extinción de su obligación.

Si el predio pertenece a un tercero, cabe hacer las mismas distinciones que hicimos a propósito de la hipoteca constituida por un garante hipotecario:

• La anticresis se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el acreedor: será oneroso el contrato, y además bilateral;

• La anticresis se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el deudor principal: el contrato de anticresis será gratuito, porque el que se obliga a pagar es un tercero ajeno al contrato de anticresis, el deudor principal;

• La anticresis se constituye sin que medie pago alguno, ni del acreedor ni del deudor principal: el contrato será gratuito.

Por lo demás, se desprende del artículo 2440 que el acreedor anticrético responde de culpa leve.

c) Es un contrato conmutativo.

A cambio de recibir un inmueble por un cierto plazo, el acreedor abonará los frutos al pago de la deuda. Se trata de prestaciones que se miran por las partes como equivalentes.

d) Es un contrato accesorio.

La anticresis se celebra para asegurar el cumplimiento de un contrato principal, sin el cual la primera no puede subsistir.

e) Es un contrato real.

Para perfeccionarse la anticresis, se requiere que el deudor o un tercero, entreguen una finca al acreedor. El artículo 2437 establece que “El contrato de anticresis se perfecciona por la tradición del inmueble”, lo que por cierto constituye un error, pues no hay transferencia de dominio al acreedor, sino sólo entrega, siendo éste un mero tenedor.

Nada obsta para celebrar el contrato de anticresis por instrumento privado, pero en tal caso, según veremos, será inoponible a terceros. Resulta conveniente entonces para el acreedor anticrético pactar el contrato por escritura pública, pues si lo inscribe, será oponible aún al acreedor hipotecario cuya hipoteca se inscriba con posterioridad a la anticresis. Se trataría de un título que puede inscribirse, conforme a lo dispuesto en el artículo 53 número 2 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. La inscripción debe hacerse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

f) Es indivisible.

Igual que acontece con la prenda y la hipoteca, la anticresis es indivisible, de manera que “el deudor no puede reclamar la restitución de la cosa, mientras la deuda garantizada no se haya pagado totalmente”1

Por cierto, nada impide que salvo estipulación en contrario, el acreedor decida restituir el inmueble y perseguir el pago por otros medios legales (artículo 2444).

g) No conduce a la adquisición de derechos reales, sino sólo personales.

A diferencia de la prenda y de la hipoteca, la anticresis no es un derecho real. Dispone al efecto el artículo 2438: “La anticresis no da al acreedor, por sí sola, ningún derecho real sobre la cosa entregada”. De la anticresis, emanan entonces sólo derechos personales, circunstancia de la que surgen dos consecuencias importantes:

• El acreedor anticrético carece del derecho de persecución, propio de un derecho real;

• El acreedor anticrético no goza de un crédito preferente, sino valista. Lo advierte expresamente el artículo 2441, dejando en claro que a diferencia del acreedor hipotecario, el acreedor anticrético no tendrá preferencia alguna sobre el inmueble.

Bienes que pueden darse en anticresis.

Debe tratarse de un inmueble, que además produzca frutos, naturales o civiles. El artículo 2438, inciso 3º, establece que “no valdrá la anticresis en perjuicio de los derechos reales ni de los arrendamientos anteriormente constituidos sobre la finca”. Por ello, concluye Meza Barros que “no es posible que se den en anticresis bienes raíces en que otra persona tiene constituido un derecho de goce”.3

En todo caso, señala el artículo 2439 que “Podrá darse al acreedor en anticresis el inmueble anteriormente hipotecado al mismo acreedor; y podrá asimismo hipotecarse al acreedor con las formalidades y efectos legales, el inmueble que se le ha dado en anticresis”.

Casos en que la anticresis es oponible a terceros.

De acuerdo a lo preceptuado en el inciso 2º del artículo 2438, “Se aplica al acreedor anticrético lo dispuesto a favor del arrendatario en el caso del artículo 1962.” Esto implica que los terceros adquirentes de la finca dada en anticresis, deberán respetar los derechos del acreedor anticrético, en los siguientes casos:

• Si adquieren la finca a título “lucrativo”, esto es, gratuito.

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