ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

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ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

Pregunta Nº 1

[pic 1] (Correcta)

Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 1, 2 y 3.

Resuelva el siguiente caso:

La empresa "El gran campeón" dedicada al rubro de exportación de toros de raza, es propietaria de un local comercial sito en la planta baja del consorcio de propietarios "Salta" sito en la calle Salta N° 590 y ha sufrido serios daños en la pintura y mampostería del local en general como consecuencia de la rotura de un caño maestro de la red de agua del edificio.

Luego de hacer diversos reclamos en las asambleas que ha realizado el consorcio y también por carta documento ha conseguido que el consorcio repare el caño roto pero no se le ha reconocido ningún tipo de reparación de los daños que sufrió su local.

Cansado de esta situación inicia un juicio contra todos y cada uno de los copropietarios del edificio para que lo resarzan de los daños y perjuicios ocasionados.

Reclama a cada propietario en la proporción que surge de la cláusula segunda del reglamento de copropiedad y administración que rige al consorcio correspondiente al porcentual de cada unidad.

Lea detenidamente cada una de las consignas y responda:

a) ¿Qué naturaleza tienen los caños maestros de la red de agua del edificio? Ejemplifique detallando cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente comunes y cosas y partes comunes no indispensables.

b) ¿A quién le corresponde su reparación? ¿En qué medida responden los consortes?

c) ¿Qué pasaría si la damnificada decidiera ante la inacción del consorcio dejar de pagar las expensas? ¿Puede hacerlo? Fundamente su respuesta

Respuesta: ACTIVIDAD 1: a)

Los caños maestros de la red de agua tienen naturaleza de ser cosas comunes.

En la propiedad horizontal, todas las decisiones concernientes a las partes comunes (espacios compartidos) se toman a través de una entidad denominada consorcio de propietarios, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio (Artículo 2044 Código Civil y Comercial).

El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un reglamento de copropiedad y administración. Asimismo esto se encuentra preestablecido en el Código Civil y Comercial. Atento a ello, los caños maestros de la red de agua del edificio tendrían naturaleza de cosas y partes necesariamente comunes tal como lo indica el Art. 2041 del mismo libro jurídico, a saber:

ARTICULO 2041.- Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Dejando establecido ya, de acuerdo a las previsiones del mismo Código el cual claramente deja establecido que los caños maestros son "cosas comunes" (Art. 2041 inc. f); ahora bien, siguiendo el mismo texto legal, podemos distinguir entre "Cosas y partes comunes del edificio", lo cual está regulado en el Art. 2040: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

El Art. 2042 enuncia sobre las cosas comunes no indispensables del edificio; aquellas que un edificio no necesariamente debe tener instalado, ni tampoco el consorcio debe necesariamente exigir. Podríamos enumerar tales a un solárium, un gimnasio, una piscina, un salón de usos múltiples; etc.

b) Según lo establece el código, todos los copropietarios tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. De acuerdo a esto, es el consorcio quien en principio solo debería hacerse cargo de las reparaciones de las cosas comunes.-

Asimismo, cualquiera de los dueños puede realizar las erogaciones necesarias para la conservación o reparación de dichas partes comunes del inmueble con derecho a ser reembolsado por los demás, siempre y cuando estuviere ausente el administrador -no momentáneamente, es claro- y no existiera oposición de los condóminos previamente advertidos.

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

c) Respecto a que si la damnificada decide no pagar las expensas en virtud de la inacción del consorcio de reparar los daños ocasionados por el caño de red de agua roto podríamos diferenciar que se trata de dos obligaciones que no se encuentran vinculadas, salvo compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

En ese sentido el Art. 2049 de C.C.y C. reza: Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio.

Por lo que en conclusión, no es posible que la damnificada eluda el pago de las expensas por esta causa.

Pregunta Nº 2

[pic 2] (Correcta)

Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 4, 5 y 6.

Resuelva el siguiente caso:

Luego del problema que la empresa "El gran campeón" tuvo con el caño de aguas del edificio roto y que como Ud. sabe le ocasionara serios daños en la pintura y mampostería de su local comercial de planta baja, los consorcistas no han quedado conformes con la actitud asumida por el administrador del consorcio, el Sr. Oscar Negrete, en esa circunstancia y se están movilizando para intentar removerlo del cargo de administrador y designar uno nuevo.

Se realizan distintas reuniones informales en los pasillos del edificio en las que participan distintos consortes y que plantean las dudas que esta situación les presenta a su vez, acuden a los miembros del Consejo de Administración  y no encuentran respuestas por lo que cansados de tanta incertidumbre lo convocan a Ud., en su condición de especialista en el tema, para que les aclare las dudas y les explique los pasos a seguir.

En concreto, le consultan lo siguiente:

a)     ¿Quién puede ser designado administrador de un consorcio?

b)    ¿Puede ser solamente una persona física o también podría ser una persona jurídica?

c)     ¿Se puede revocar el mandato de la actual administrador en cualquier momento o hay que esperar que se le venza el plazo del mandato que tiene? Fundamente su respuesta.

d)    ¿Qué función cumple el Consejo de Administración

e)   ¿Cómo se convoca a una asamblea de consorcistas? Explique el procedimiento de convocatoria, el contenido de la citación y la forma de notificación?

f) ¿Cuál es el quórum necesario para que la asamblea pueda sesionar? ¿Cómo se computa ese quórum?

RESPUESTA:

a) La administración del consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y la de aquellos más importantes que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a Asamblea para recabar el mandato pertinente.

En base a esta cuestión, se entiende que la existencia del Administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, es decir que, -en materia de propiedad horizontal-, el Administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse.

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