Analisis de los gastos comunes en el Condominio Valle De La Araucanía

INTRODUCCIÓN

En sólo 20 años, Chile ha protagonizado una transformación que lo ha convertido en uno de los países más urbanizados del mundo. Hasta el año 2012 los indicadores demuestran que el 89% de la población reside en ciudades. (Diario El Mercurio 07/01/2013, estudio ministerio de vivienda y urbanismo)

De igual forma, cabe señalar que Chile ha ido cambiando, ya que de ser un país de casas, se convirtió en uno de departamentos. Las estadísticas indican que entre los años 2002 y 2010 de los 129 mil permisos de edificación de viviendas el 36% corresponde a edificios. (Diario El Mercurio 07/01/2013, estudio ministerio de vivienda y urbanismo).

Por consiguiente, si en el año 2002 existían 18 departamentos por cada 100 casas, al año 2010 la proporción aumenta en 61 departamentos por cada 100 casas, lo que ha ido incrementando en los últimos años. (Diario El Mercurio 07/01/2013, estudio ministerio de vivienda y urbanismo)

En la región de la Araucanía, en los últimos 10 años, la población urbana se ha incrementado en un 68%. (Ministerio de vivienda y urbanismo).

En este sentido la administración es una gran herramienta, que permite el buen uso de los recursos con los que se cuente, así como la evolución y prosperidad de la comunidad donde se habita. El siguiente informe trata principalmente de cómo calcular el valor óptimo de gasto común mensual y crear un fondo de reserva para un condominio y/o edificio, tomando como ejemplo explicativo el condominio Valle De La Araucanía, que se encuentra ubicado en la calle Patricio Lynch N° 1040 de la ciudad de Temuco.

Los recursos económicos de una comunidad de copropietarios suele manejarse a través de distintos fondos de dinero. No obstante a esto, uno de dichos fondos debe denominarse igual en todas partes, ya que es el único fondo obligatorio señalado por la Ley de copropiedad inmobiliaria (Nº 19.537/1997 Artículo 7°), la cual que establece que “En la administración de todo condominio, deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para así poder atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos"

DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA.

En el año 2010 la Constructora Santa Beatriz, hace entrega de los primeros departamentos del condominio Valle de La Araucanía, donde se cumple el sueño de 442 familias de tener su propiedad.

En primera instancia, la Constructora se encargó de toda la administración del Condominio y con ello, el cobro de gastos comunes mensuales a cada propietario. Dicho cobro se fijó a un precio accesible, por tratarse del inicio de la marcha del condominio.

En el año 2012, la Constructora deja la Administración del Condominio, pasando a manos de la junta de vecinos de la comunidad dejando como responsable a su dirección el Sr. Erwin Rivero. En esta entrega de administración se traspasan un fondo bancario con un total de $7.000.000.- pesos.

Con el pasar de los años este monto bancario ha ido disminuyendo desfavorablemente debido a que lo ingresos mensuales son inferiores a los egresos mensuales consumiendo el fondo bancario que actualmente está en el orden de $4.000.000.- pesos  puesto que mensualmente se ha tenido que cubrir los déficit de egresos.

En la Administración de la junta de vecinos, la cuota de gastos comunes no fue debidamente analizada para generar un correcto cálculo de los cobros. Por lo cual emergió la problemática, que el cobro no era el óptimo para cubrir los gastos básicos, considerando que no existía un porcentaje de reserva para enfrentarse a los inconvenientes o situaciones de emergencia donde se necesitaría dinero extra para enfrentarlas.

Se estima que el valor actual del gasto común es deficiente afectando los ingresos mensuales, si agregamos el incumplimiento de la responsabilidad por parte algunos propietarios,  incrementa aún más el problema no permitiendo crear el fondo de reserva que exige la Ley 19.537 Articulo 7.

En la actualidad, necesariamente el planteamiento técnico de una nueva mensualidad de gastos comunes es importante para que el condominio sea sustentable, eficiente y solido con el fin de lograr que la buena convivencia sea posible y real.

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