Analisis de los gastos comunes en el Condominio Valle De La Araucanía

INTRODUCCIÓN

En sólo 20 años, Chile ha protagonizado una transformación que lo ha convertido en uno de los países más urbanizados del mundo. Hasta el año 2012 los indicadores demuestran que el 89% de la población reside en ciudades. (Diario El Mercurio 07/01/2013, estudio ministerio de vivienda y urbanismo)

De igual forma, cabe señalar que Chile ha ido cambiando, ya que de ser un país de casas, se convirtió en uno de departamentos. Las estadísticas indican que entre los años 2002 y 2010 de los 129 mil permisos de edificación de viviendas el 36% corresponde a edificios. (Diario El Mercurio 07/01/2013, estudio ministerio de vivienda y urbanismo).

Por consiguiente, si en el año 2002 existían 18 departamentos por cada 100 casas, al año 2010 la proporción aumenta en 61 departamentos por cada 100 casas, lo que ha ido incrementando en los últimos años. (Diario El Mercurio 07/01/2013, estudio ministerio de vivienda y urbanismo)

En la región de la Araucanía, en los últimos 10 años, la población urbana se ha incrementado en un 68%. (Ministerio de vivienda y urbanismo).

En este sentido la administración es una gran herramienta, que permite el buen uso de los recursos con los que se cuente, así como la evolución y prosperidad de la comunidad donde se habita. El siguiente informe trata principalmente de cómo calcular el valor óptimo de gasto común mensual y crear un fondo de reserva para un condominio y/o edificio, tomando como ejemplo explicativo el condominio Valle De La Araucanía, que se encuentra ubicado en la calle Patricio Lynch N° 1040 de la ciudad de Temuco.

Los recursos económicos de una comunidad de copropietarios suele manejarse a través de distintos fondos de dinero. No obstante a esto, uno de dichos fondos debe denominarse igual en todas partes, ya que es el único fondo obligatorio señalado por la Ley de copropiedad inmobiliaria (Nº 19.537/1997 Artículo 7°), la cual que establece que “En la administración de todo condominio, deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para así poder atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos"

DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA.

En el año 2010 la Constructora Santa Beatriz, hace entrega de los primeros departamentos del condominio Valle de La Araucanía, donde se cumple el sueño de 442 familias de tener su propiedad.

En primera instancia, la Constructora se encargó de toda la administración del Condominio y con ello, el cobro de gastos comunes mensuales a cada propietario. Dicho cobro se fijó a un precio accesible, por tratarse del inicio de la marcha del condominio.

En el año 2012, la Constructora deja la Administración del Condominio, pasando a manos de la junta de vecinos de la comunidad dejando como responsable a su dirección el Sr. Erwin Rivero. En esta entrega de administración se traspasan un fondo bancario con un total de $7.000.000.- pesos.

Con el pasar de los años este monto bancario ha ido disminuyendo desfavorablemente debido a que lo ingresos mensuales son inferiores a los egresos mensuales consumiendo el fondo bancario que actualmente está en el orden de $4.000.000.- pesos  puesto que mensualmente se ha tenido que cubrir los déficit de egresos.

En la Administración de la junta de vecinos, la cuota de gastos comunes no fue debidamente analizada para generar un correcto cálculo de los cobros. Por lo cual emergió la problemática, que el cobro no era el óptimo para cubrir los gastos básicos, considerando que no existía un porcentaje de reserva para enfrentarse a los inconvenientes o situaciones de emergencia donde se necesitaría dinero extra para enfrentarlas.

Se estima que el valor actual del gasto común es deficiente afectando los ingresos mensuales, si agregamos el incumplimiento de la responsabilidad por parte algunos propietarios,  incrementa aún más el problema no permitiendo crear el fondo de reserva que exige la Ley 19.537 Articulo 7.

En la actualidad, necesariamente el planteamiento técnico de una nueva mensualidad de gastos comunes es importante para que el condominio sea sustentable, eficiente y solido con el fin de lograr que la buena convivencia sea posible y real.

Considerando lo anterior, surge la siguiente pregunta: ¿Cuál es el cobro óptimo por concepto de gasto común, para crear un fondo de reserva en el condominio Valle de La Araucanía?

OBJETIVO GENERAL.

Analizar los gastos comunes en el Condominio Valle De La Araucanía y sugerir metodologías para poder llegar al Método y Valor óptimo a cobrar, el cual les permita crear un fondo de reserva.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Recopilar datos con el fin de analizar e identificar las falencias en el cálculo ya existente, por concepto de gastos comunes.

Registrar la información con el fin de ordenar los ingresos y egresos mensuales.

Crear el fondo de reserva, según los montos de egresos y dar cumplimiento al Artículo 7 de la ley N° 19.537. “Sobre Copropiedad Inmobiliaria”.

Proponer procedimientos de sanción y multas en caso de incumplimiento en el pago mensual de gastos comunes, con el objetivo de recaudar y cumplir con los compromisos mensuales.

ANÁLISIS DEL PROBLEMA.

La primera fuente de ingreso del condominio es la recaudación de gastos comunes, por lo tanto cuando el monto de este ingreso primordial no es el correcto, la administración y el mantenimiento del inmueble se ve afectado directamente, esta es la situación histórica y actual que conserva la administración de este inmueble.

El porcentaje del fondo de reserva, en el total de egresos, no ha sido considerado como parte del cobro mensual y eso aumenta la deficiencia que ya posee, dejando de este modo a la administración sin ningún respaldo monetario para afrontar cualquier eventualidad.

Agregando a esto se ha desarrollado un incremento continuo de las morosidades de algunos dueños de la comunidad, perjudicando la cuenta del inmueble y dejando entre ver que las políticas de cobro indicadas en la Ley N° 19.537 “Sobre Copropiedad Inmobiliaria” y reglamento interno, no se han ejecutado, incrementando el problema de ingresos.

En síntesis, el inadecuado cálculo, análisis y política de cobro del gasto común, ha sido el principal factor para que el condominio se encuentre con una inestabilidad económica. Todo apunta a que los administradores y junta de propietarios, no han realizado una labor adecuada respecto a este punto.

Para visualizar la realidad, por concepto de gasto común, las siguientes tablas nos indican los montos que hoy en día se cobran:

VALORES GASTOS COMUNES SEGÚN DETALLE.

Fuente: Creación Propia

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