Análisis Financiero 2008-2012 - Corporación GEO -

Corporación GEO S.A. de C.V.

Análisis Financiero 2008 - 2012

22 de abril de 2013 

Índice

Perfil Corporativo

Análisis de Entornos

Demográfico

Microeconómico

Macroeconómico

Político Social

Sector Construcción

Análisis Razones Financieras

Liquidez

Apalancamiento

Rentabilidad

Mercados

Tasa de Crecimiento Interna

Tasa de Crecimiento Sostenible

Tasa de Crecimiento Potencial

Benchmarking

Análisis FODA

Conclusiones

Bibliografía

Perfil Corporativo

Corporación GEO fue fundada hace 39 años en la Ciudad de México y actualmente opera en 22 estados de la República. Es reconocida como una de las desarrolladoras de vivienda más grande de México que se enfoca principalmente en los segmentos de bajos ingresos y con menor participación en el segmento medio y residencial. GEO está involucrada en todos los aspectos desde la adquisición de tierra, el diseño, el desarrollo, la construcción, mercadotecnia, comercialización y entrega de viviendas.

El modelo de negocios de GEO enfocado principalmente en el segmento de interés social y económico, es apoyado por las políticas gubernamentales y organismos de vivienda como INFONAVIT y FOVISSSTE, por esta razón GEO tiene una participación de mercado ante INFONAVIT del 10.1% en un mercado muy fragmentado, donde el 22% de participación se encuentra entre las 6 empresas públicas, y el restante 78% está diluido entre un gran número de constructores.

Desde 1994 cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores formando parte del IPyC y desde el 14 de septiembre de 2005 cotiza en el Mercado de Valores Latinoamericanos en Euros. Cuenta con una única serie accionaria y derechos Tag-Along para Accionistas Minoritarios. El porcentaje de acciones cotizando libremente en el mercado es de 85%,

GEO pone gran importancia a las buenas prácticas de gobierno corporativo, así como al mantenerse como una Empresa Socialmente Responsable.

Análisis de Escenarios

Escenario Demográfico

La evolución demográfica de población incide significativamente en la dinámica del sector de vivienda.

En los próximos años México experimentará un fenómeno demográfico caracterizado por una tasa de dependencia baja, la cual alcanzará su valor mínimo cerca la década 2030-2040.

Este hecho implica que la pirámide poblacional será más rectangular, es decir, habrá una concentración mayor de la población que puede adquirir una vivienda.

Población 2010 – 2050. CONAPO Proyecciones de Población 2010 – 2050. Datos en Miles.

El porcentaje de población entre 0 y 14 años presentará una disminución en el año 2040 alcanzando un 20.2% de la población total. La población de 15 a 64 años (población en edad laboral) aumentará al 66.8% en 2040.

La población de 65 años y más (adultos mayores, generalmente Dependientes) también crecerá alcanzando un 13.0% en 2040.

Los cambios demográficos se traducirán en un incremento en la demanda de vivienda, en la densidad poblacional y una mayor actividad en los mercados de tierra.

Según estudio de mercado, la edad promedio en la que un individuo adquiere una vivienda oscila actualmente entre los 25 y 35 años.

Escenario Microeconómico

Demanda de Vivienda

El mercado en este sector lo componen dos factores que determinan su demanda (constituida por aquellos que buscan obtener una vivienda o mejorar la que ya poseen) y su oferta (actores relacionados con la generación, construcción y mejoramiento de la vivienda).

El total de demanda potencial que se compone de la demanda de viviendas nuevas y del mejoramiento de las ya existentes, tiene una tendencia alcista que en 2011 llegó a registrar 1,076,514.

Por otra parte, la oferta de viviendas construidas también mostró signos de recuperación a pesar de la crisis internacional de 2008 ya que creció 11.1% entre 2010 y 2011, y se espera que continúe con signos positivos para 2012.

Demanda y oferta de vivienda

2007 2008 2009 2010 2011

Viviendas nuevas 631,162 634,118 634,248 633,742 633,617

Mejoramiento de vivienda 394,356 406,177 418,201 430,434 442,897

Total de la demanda potencial de viviendas 1,025,518 1,040,295 1,052,449 1,064,176 1,076,514

Oferta de viviendas construidas 512,100 501,700 388,712 405,000 450,000

Fuente: Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc), Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y BBVA Bancomer.

En la demanda de vivienda se consideran los siguientes cuatro componentes:

• Rezago habitacional: el ingreso de estas familias es inferior al promedio nacional: éstos reciben 3.4 SM mientras que el nacional es de 5.5 SM. Este componente tiene el mayor peso relativo con 59.7% de la demanda.

• Formación de nuevos hogares: el aumento de la edad promedio para formar un hogar y la mejora en el nivel educativo de este segmento se traduce en mejores condiciones económicas para las familias. 30% de las viviendas se destinarán a este rubro

• Movilidad habitacional: 81,708 familias demandarán una vivienda con mejores atributos en relación a su vivienda actual. Este componente de la demanda se focalizará en viviendas de tipo medio, residencial y residencial plus.

Curas de originación: es el componente que aporta el menor número de hogares a la demanda. (Rechazados por crédito)

Características de los Hogares en la Demanda de Vivienda

• El 52.3% de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6 en zonas rurales y 16.1% se localizará en zonas en transición.

• Aquellas familias que cuentan con subcuenta de vivienda representan 36.5% de la demanda, mientras que las familias sin afiliación ascienden al 63.5%.

• El 93.7% de la demanda está constituida por población que recibe alguna remuneración por trabajo o negocio (económicamente activos).

El cambio demográfico, de acuerdo con el documento Estado actual de la vivienda en México 2011, elaborado por la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc); SHF con el apoyo de Conavi, Sedesol, Infonavit y Fovissste; HIC y BBVA-Bancomer, entre otras instituciones, Para el sector de la vivienda en particular se presentan las siguientes tendencias:

• El número de viviendas se incrementará a una tasa de1.5% entre 2010 y 2040, pasando de 28.5 a 42.7millones, es decir, 475 mil viviendas al año.

• Serán necesarias cerca de 351 mil hectáreas para el desarrollo sustentable del sector en el periodo referido.

Escenario Macroeconómico

En el 2008, el mercado hipotecario estadounidense sufrió una fuerte crisis financiera a causa de las hipotecas de baja calidad conocidas como "subprime".

Esta crisis afectó a otros mercados incluyendo a México proporcionado un aumento en el costo de fondeo de las hipotecarias no bancarias (Sofoles y Sofomes) principalmente.

Sin embargo en los años posteriores a la crisis el apoyo de los Bancos Centrales a nivel mundial se concentró en aumentar la liquidez y relajar las condiciones crediticias.

GRAFICA DE TASAS DE INTERES

A nivel internacional el escenario macroeconómico ofrece las tasas más bajas de la historia. En el caso partículas de México la tasa de referencia se encuentra en el nivel de 4% y se espera que se mantengan en niveles bajos hasta que se comience a dar una fuerte recuperación económica en Estados Unidos.

GAFICAS DE CETES. TASAS AL FINAL DEL AÑO

Las bajas tasas de interés apoyan a las decisiones de inversión de las empresas, apalancamiento y rentabilidad contra los costes de oportunidad de proyectos de inversión y condiciones para solicitar créditos.

Además de las condiciones favorables por las bajas tasas de interés, a partir del 2009, México se encuentra en un escenario de inflación baja y estable, niveles históricos de reservas, buenas finanzas públicas que podrían resistir cualquier aumento en el riesgo global.

GRAFICA INFLACIÓN

El tipo de cambio ha sido la variable que más ha amortiguado los shocks externos tanto por EUA como por Europa, sin embargo los fundamentales macroeconómicos actuales han apoyado a la fuerte entrada de capitales externos que apoyan la apreciación de la moneda local.

GRAFICA TIPO DE CAMBIO

Escenario Político – Social

Predictibilidad desprendida del comportamiento histórico del ciclo sexenal en México, en donde encontramos que en lo que respecta al crecimiento del PIB total, por gran división, por trimestre, se desprenden números negativos a partir del primer trimestre del nuevo gobierno.

Evidenciándose de esta manera, una expansión de la actividad en los últimos meses de cada administración, así como la contracción de la actividad económica después de las elecciones.

Desde el año 2007 se comenzó a promover el desarrollo de viviendas

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